Москва выбыла из тройки лидеров городов Европы по стоимости аренды в стрит-ритейле
Компания JLL представляет анализ ситуации на торговых улицах российской столицы. Согласно данным JLL, по итогам 2014 года Москва опустилась на 4-е место в рейтинге европейских городов по максимальной ставке аренды (прим. - В качестве ориентира для определения максимальной ставки аренды используется улица, на которой в отчетном периоде был зафиксирован наиболее высокий показатель среди основных торговых коридоров. В выборке не учитывается Столешников переулок, т.к. исторически ставки на нем значительно отличались от остальных коридоров.) в стрит-ритейле. За год показатель снизился на 25% - до 4,5 тыс. долл. за кв. м в год (прим. - Здесь и далее рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. В случае с многоуровневыми помещениями или помещениями большей площади ставка подлежит коррекции.), или 212,9 тыс. рублей (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3).
«Согласно нашим оценкам, впервые Москва попала в тройку европейских городов с самыми дорогими торговыми улицами в 2007 году и затем в период мирового кризиса вновь выбыла из числа лидеров. В 2012 году российской столице удалось вернуть 3-е место, которое она и удерживала вплоть до последнего квартала 2014 года. В настоящий момент ставки аренды в основных торговых коридорах Москвы уступают максимальным показателям улиц Парижа (21,7 тыс. долл.), Лондона (16,5 тыс. долл.) и Мюнхена (5,2 тыс. долл.)», - комментирует Мария Шпакова, аналитик рынка торговой недвижимости компании JLL.
Максимальные ставки аренды на основных торговых коридорах в европейских городах
Источник: JLL
В свою очередь во второстепенных коридорах Москвы (например, Мясницкая, Покровка, проспекты) максимальная ставка аренды снизилась примерно на 30% - до 2,5 тыс. долл. за кв. м в год, или 118,2 тыс. рублей (по среднему курсу за 4-й квартал – 47,3). Стоит отметить, что новые сделки, заключенные в 2014 году, а также пересмотр условий по действующим договорам происходили в рублях, и данная тенденция сохранится на протяжении 2015 года. Ввиду этого, по прогнозам JLL, рынок стрит-ритейла может вообще уйти от долларовой аренды.
По словам Светланы Яровой, начальника отдела стрит-ритейла компании JLL, в течение 2014 года серьезно скорректировались бюджеты на аренду помещений стрит-ритейла, часто в сторону снижения. «Девальвация рубля с последующей инфляцией привели к снижению покупательной способности населения, изменению потребительского поведения и смещению акцентов в сторону базовых потребностей, качества по разумной цене, консервативности в выборе заведений. Это привело к падению уровня розничных продаж и, как следствие, сокращению маржи арендаторов стрит-ритейла. Вследствие этого торговые операторы в случае рассмотрения помещения в аренду готовы тратить в среднем на четверть меньше, чем в начале 2014 года, - говорит Светлана Ярова. – К примеру, бюджет банков на помещения площадью 100-500 кв. м снизился на 40% - до 600 тыс. руб. в месяц, ресторанов и кафе – почти на 34%, до 2 млн руб. в месяц за помещение площадью свыше 600 кв. м, бюджет продуктовых магазинов сократился не так существенно – на 10%, до 900 тыс. рублей в месяц за 1 тыс. кв. м».
Примеры изменения бюджетов на аренду
Источник: JLL
В конце 2014 года ключевым фактором при выборе помещения и определении размера арендуемой площади стало соблюдение эффективности бизнес-модели. При этом бюджет рассчитывался на основе консервативного сценария, с учетом дальнейшего ухудшения экономической ситуации.
Собственники помещений стрит-ритейла быстро отреагировали на ситуацию в отличие от кризиса 2008-2009 годов и стали более гибкими, многие придерживались стратегии сохранения арендаторов. «Уже с осени 2014 года арендодатели начали соглашаться на увеличение сроков арендных каникул, закрепление валютного коридора на определенный период времени, рублевые договоры, которые впервые появились в практике рынка стрит-ритейла, и в зависимости от сезонных колебаний дохода арендатора – стали давать согласие на процент от оборота, - отмечает Светлана Ярова. – При этом самые выгодные предложения от собственников получают ритейлеры с наилучшей деловой репутацией, развивающиеся на собственные средства, а также арендаторы, с которыми арендодатель уже имеет опыт работы».
В то же время наиболее уязвимыми себя чувствуют владельцы помещений, имеющие валютные кредиты или по иным причинам ориентированные на валютный доход. По оценкам JLL, на конец 2014 года около трети арендодателей качественного предложения стрит-ритейла Москвы были не готовы переходить на рублевые долгосрочные договоры, которые сейчас активно требуют даже арендаторы, традиционно готовые подписывать валютные контракты – fashion-операторы, ритейлеры сегмента «люкс» и крупные банки.
Наиболее активный спрос на помещения стрит-ритейла в Москве в 4-м квартале, по данным JLL, наблюдался со стороны продуктовых магазинов – он составил 45%. Обычно самый активный сегмент общественного питания формировал только 20% от общего спроса. В последнем квартале 2014 года наблюдалось также изменение формата арендаторов внутри сегментов. Например, в сегменте продуктовой розницы наибольший спрос проявили сети специализированных магазинов, районные супермаркеты площадью до 1,1 тыс. кв. м, в то время как раньше доминировали крупные супермаркеты с большим разнообразием товаров; в сегменте «кафе и рестораны» преобладали небольшие кондитерские, пекарни и столовые вместо ранее активных сетевых кафе и авторских ресторанов.
Распределение спроса по профилю арендатора
Источник: JLL
«В нынешнем году некоторые сегменты ритейлеров будут расти, несмотря на заметно ослабевший рынок, - заявляет Светлана Ярова. – Люди склонны в первую очередь удовлетворять свои базовые потребности, потому мы считаем, что продуктовые супермаркеты, качественные домашние кафе или “проверенные” рестораны среднего ценового сегмента с лояльной аудиторией, аптеки и товары для семьи будут находиться в более выгодном положении. Компаниям, продажи и доля рынка которых окажутся под давлением, стоит задуматься о стрит-ритейле как о возможности получить дополнительное пространство для того, чтобы правильно позиционировать свой бренд, сделать его более узнаваемым, стать ближе к покупателю».
Стратегии арендаторов стрит-ритейла во второй половине 2014 года*
*оценка, основанная на запросах арендаторов и совершенных сделках
Источник: JLL
В течение 2014 года спрос арендаторов перефокусировался на недавно обновленные пешеходные зоны. По прогнозам JLL, в 2015 году эти коридоры удержат свои позиции в числе наиболее востребованных; самыми перспективными можно назвать следующие улицы: Кузнецкий Мост, Никольская, Пятницкая, Маросейка и Покровка. Помимо этого эксперты JLL ожидают достаточно стабильного спроса на второстепенные коридоры в спальных районах ввиду того, что продуктовые супермаркеты, дискаунтеры и сети магазинов у дома планируют активно развиваться в нынешнем году. Обычно такие ритейлеры формируют значительную долю в общем объеме спроса – около 20-40%.
Под давлением активной ротации арендаторов стрит-ритейла доля свободных площадей продолжила свой рост. В основных коридорах за прошлый год она увеличилась на 4 п.п. – до 9%, а во второстепенных ? на 10 п.п., до 20%. Ожидается, что к концу 2015 года эти показатели существенно не изменятся, если собственники будут готовы предложить лояльные условия и смогут максимально облегчить арендаторам затраты на переоборудование или техническое оснащение помещений по новым договорам аренды. По мнению экспертов JLL, доля вакантных помещений в премиум-коридорах Москвы, таких как Столешников переулок и улица Петровка, не будет существенно расти. Это объясняется тем, что магазины люксовых брендов для удержания своей целевой аудитории намерены остаться в топовых местах города, а арендодатели в свою очередь готовы идти на уступки, сохраняя известных и надежных арендаторов на долгий срок. Ресторанные улицы Пятницкая, Маросейка и Покровка также сохранят «своего» арендатора, если собственники помещений поддержат новые арендные ожидания рестораторов, и доля вакантных площадей на них останется минимальной.
«Учитывая, что розничные компании начали активную оптимизацию своих сетей, закрывали некоторые магазины, а ряд банков были лишены лицензий и освобождали помещения, другие игроки рынка стрит-ритейла быстро сориентировались и не упустили возможность арендовать освобождающиеся помещения по сниженным ценам. В результате мы наблюдали высокий уровень ротации арендаторов на основных и второстепенных улицах Москвы, - говорит Светлана Ярова. – Около 60% помещений во второй половине 2014 года экспонировалось на рынке, притом что некоторые из них были заняты. Таким образом, собственники предварительно оценивали спрос на свои объекты и зачастую сохраняли текущих арендаторов на скорректированных условиях. С другой стороны, известны случаи, когда ритейлеры теряли выгодные локации из-за настойчивого требования условий, существенно ниже рыночных».
25 февраля 2015 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.