Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга за I полугодие 2014 года

Динамика развития рынка торговых центров Екатеринбурга

В первом полугодии 2014 года в Екатеринбурге был открыто два торговых центра – «Краснолесье» и четвертая очередь «Гринвича». Сроки сдачи этих объектов были перенесены с 2013 года. Также готовится к открытию еще один торговый центр, ввод в эксплуатацию которого в последние годы неоднократно задерживался – ТЦ «Crystals» (ул. Малышева, 71). Кроме указанных выше объектов, в 2014 году стоит ждать открытие первой очереди ТРЦ «Максидом», строительство которого заканчивается на месте бывшего Паркового рынка. Еще два торговых центра, строительство которых сейчас ведется – ТРЦ «Пассаж» и мебельный ТЦ «Astroom» откроют свои двери для посетителей не ранее 2015 года.

Таким образом, при благоприятном развитии ситуации рынок торговых центров Екатеринбурга в 2014 году может реально увеличиться на ≈100 тыс. кв. м GBA.

На рис. 1 представлена динамика изменения площадей торговых центров в Екатеринбурге в 2005-2014 гг.

Из рисунка видно, что рынок торговых центров Екатеринбурга достаточно активно развивается, ежегодные темпы прироста площадей с 2007 по 2013 гг. были достаточно высоки, составляя в среднем ≈23%, хотя в последние четыре года данный показатель находится на уровне ≈9%, что свидетельствует о некотором замедлении темпов развития рынка.

Сегодня рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно хорошо количественно развит – об этом в частности свидетельствует первое место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей (Екатеринбург приближается по данному показателю к крупнейшим торговым городам Европы) – см. рис. 2.

Однако при более глубоком рассмотрении мы видим, что у рынка торговых центров Екатеринбурга есть еще неплохие возможности для дальнейшего развития, особенно в концептуальном плане. Например, оригинальных по архитектуре зданий ТЦ с современными решениями фасадов и развитыми интерьерными пространствами в Екатеринбурге практически нет, развлекательные части ТРЦ построены преимущественно однотипно, практически отсутствуют уникальные виды развлечений и отдыха – детские развлекательно-образовательные комплексы на базе интерактивных технологий, океанариумы, скалодромы, батутные комплексы, концертные залы и музейные комплексы и др.

Также весьма перспективен для Екатеринбурга сегмент специализированных торговых центров (мебельные, строительные (DIY), аутлет-центры, ритейл-парки, пауэр-центры и др.).

При этом важно отметить, что потенциал развития рынка торговых центров Екатеринбурга заключен не только в его качественном совершенствовании, но и в расширении географии строительства новых ТЦ – в настоящее время практически отсутствуют современные торговые центры сразу в нескольких (в том числе, крупных) жилых районах города: Уралмаш, Эльмаш, Химмаш, Академический, Вторчермет и др.

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата с момента нашего предыдущего обзора осталась практически неизменной (см. рис. 3).

Из рисунка видно, что на I полугодие 2014 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (47% от общего количества ТЦ) и районного типа с элементами городского ТЦ (29% от общего количества ТЦ). К данным сегментам относятся и все запланированные к вводу (и уже введенные в строй) в 2014 году новые (не реконструированные) торговые центры – «Краснолесье», «Максидом», «Crystals». К торговым центрам регионального типа (4% от общего количества ТЦ) в настоящее время относятся два наиболее крупных и современных торговых центра города – «Гринвич» и «Мега». В обоих этих ТЦ значительна доля покупателей из городов, входящих в первый пояс агломерации Екатеринбурга (особенно в «Меге»).

Из рис. 4 видно, что двумя наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (использовалась информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (≈38%) и торгово-развлекательные центры (≈28%).

Однако, обостряющаяся конкурентная обстановка на рынке торговых центров Екатеринбурга приводит к появлению новых концептуальных и специализированных объектов в сегментах, где конкуренция еще не так велика: например в городе уже функционируют объекты в сегментах ритейл-парк, специализированный мебельный центр, автомолл, специализированный обувной торговый центр и др. Кроме того, в ближайшие годы ожидается появление и первого настоящего аутлет-центра.

Арендные ставки, доля вакантных площадей

В первом полугодии 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга впервые со времени кризиса 2008-2009 гг. ощутил негативные тенденции – общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов. Основными причинами здесь являются не только состояние экономики России и замедление роста доходов населения, но и текущий уровень насыщенности рынка торговых центров в городе. Постепенно такая ситуация начинает отражаться и на арендных ставках (рост ставок аренды в большинстве торговых центров не происходит даже на уровне инфляции, а в ряде объектов и вовсе снижается, также в некоторых ТЦ идет пересмотр договоров с арендаторами с переходом на формулу расчета арендной ставки от товарооборота).

Интересно отметить, что ослабление курса рубля за последние пол года привело даже к небольшому росту средних ставок аренды (во многих ТЦ договоры аренды заключены в валюте). Впрочем, по нашему мнению, это временное явление, и уже во втором полугодии 2014 года мы сможем наблюдать некоторую коррекцию средних арендных ставок в ТЦ Екатеринбурга.

Средний коэффициент вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга по-прежнему держится ниже нормативного уровня и составляет ≈2-3%.

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга упрощенно справедливо проводить с выделением трех условных групп объектов:

успешные – у них в I полугодии 2014 года арендные ставки остались на текущем валют-ном уровне; договоры с арендаторами практически не пересматриваются; вакантных площадей в этих объектах практически нет, формируется лист ожидания; устойчивые – в них арендные ставки в валюте также остались на уровне прошлого года, однако управляющие компании данных ТЦ вынуждены идти на некоторые уступки для арендаторов – пересмотр договоров аренды с переходом на формулу расчета арендной платы «процент от оборота», сужение допустимого валютного коридора и т.д.; доля вакантных площадей в этих объектах 1-2%; проблемные – у них арендные ставки в рублях остались на уровне прошлого года (при этом курс валюты вырос); доля вакантных площадей – более 3-5%.

На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах выделенных групп (анализировались ставки аренды для площадей 50-100 кв. м).

При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных факторов:

месторасположения и доступности объекта относительно городских магистралей и районов жилой застройки; имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения; типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности; уровня профессионализма управляющей компании и др.

Концептуальные тенденции развития рынка

В первом полугодии 2014 года на рынке торговых центров Екатеринбурга в целом сохранились тенденции, имевшие свое влияние в 2013 году. Так, например, по-прежнему актуальной является тенденция усиления развлекательной составляющей. В новых и реконструируемых ТЦ города девелоперами уже запланированы к организации планетарий, дельфинарий, океанариум (ТРЦ «Астра молл»), театральная и концертная площадка (ТРЦ «Глобус» (ex. ТРЦ «Екатерининский»)), тематические парковые зоны (ТРЦ «Радуга») и др. В более отдаленной перспективе ожидается появление парка развлечений «Dreamworks» с торговым центром «Июнь». Популярными становятся концепции lifestyle-center.

Происходит это во многом из-за того, что население города постепенно переходит на европейские стандарты потребления – поход в торговый центр теперь не просто поход за покупками, но и качественный культурно-досуговый отдых, общение и развлечения (destination-shopping).

Помимо повышения роли развлекательной составляющей, к современным тенденциям в концепциях торговых центров также можно отнести:

усиление концептуализации, специализации и брендинга торговых центров; расширение географии размещения ТЦ с развитием объектов во вновь создающихся и периферийных районах города и зоне ЕКАД; повышение качества архитектурных проектов, развитие интерьерного пространства ТЦ, в том числе с учетом требований визуального мерчандайзинга и возможности коммерциализации общих зон ТЦ; повышение роли управляющих компаний и современных технологий управления в успешности торговых центров; использование информационных и интерактивных технологий работы с покупателями и посетителями ТЦ, включая активное развитие средств SMM (social medial marketing), технологий онлайн-торговли и др.; усиление дифференциации ТЦ по качественным признакам с выделением лучших и др.

Также следует отметить, что грядущие изменения в концепциях ТЦ косвенно обнажают необходимость проведения реконцепции других торговых центров Екатеринбурга.

Процесс реконцепции торговых центров в Екатеринбурге идет достаточно активно. Уже закончили реконцепцию ТЦ «Moda» (ex. «Гринго») и ТЦ «Кит», проводят комплексную реконцепцию ТРЦ «Екатерининский» и ТЦ «Пассаж», частичную – ТЦ «Гермес-плаза». Также о планах по реконцепции своих объектов заявляли мебельные ТЦ «На Московской горке», «Галерея 11», «Гулливер», торговый центр моды «Limerance». Кроме того, нуждаются в реконцепции ТЦ «Дирижабль», «Сибирский тракт», «Сити-центр» и некоторые другие.

Следует сказать, что каждый торговый центр должен находить возможности для своего развития в текущем режиме, поэтому в этом смысле частичная реконцепция с улучшением ряда параметров функционирования может быть рекомендована таким торговым центрам, как «Мегаполис», «Успенский», «Карнавал» и «Парк-Хаус».

Влияние кризисных явлений в экономике на развитие рынка

Как уже было отмечено выше, в первом полугодии 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга ощутил негативные тенденции – общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов (и связанное с этим сокращение рядом ритейлеров планов своего развития).

Однако, тенденция снижения посещаемости торговых центров, проявившаяся в этом году, характерна не только для рынка Екатеринбурга, но и для практически всех крупных городов России и связано это, в большей мере, с рядом экономических и политических предпосылок, наблюдающихся с конца 2013 – начала 2014 гг.: стагнация экономики России (снижение индекса промышленного производства, прогноза роста ВВП, рост инфляции и др.), закредитованность населения в совокупности со снижением роста реальных доходов, политические события вокруг ситуации в Украине (ожидание негативных перемен в жизни населением воспринимается как сигнал к сокращению расходов).

Сложившаяся кризисная ситуация уже начинает отражаться на замедлении реализации, временной приостановки или пересмотре в сторону уменьшения площадей крупных проектов, связанных с торговой и коммерческой недвижимостью Екатеринбурга:

реконструкция железнодорожного вокзала с развитием на его территории объектов коммерческой недвижимости; вынос южного автовокзала в район станции метро «Ботаническая» и создание на их базе крупного мультимодального транспортного узла с большим сегментом коммерческой недвижимости, общей площадью около 500 тыс. кв. м; значительная коррекция площадей по проекту ТРЦ «Астра Молл» (первоначально GBA объекта планировалась на уровне более 300 тыс. кв. м) и др.

Идущая на рынке коррекция оздоравливает его, делает рынок более предсказуемым, формирует реальные перспективы его развития.

Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Консалтинговая компания «Урал-Гермес» основана в 1994 году, имеет федеральный уровень и выполняет работы в Уральском регионе, на территории России и за рубежом. Компания специализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые и развлекательные центры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.). Перспективным направлением компании в разработке концепций на текущем этапе является создание уникальных торговых центров, загородных гостиниц и коттеджных поселков.
Штат компании «Урал-Гермес» составляют опытные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с известными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.
Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатеринбурга, непосредственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой недвижимости городского и регионального уровня («Центральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга», «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»).
Директор компании Засухин Александр Иванович являлся Советником Министра торговли, питания и услуг Свердловской области в 2005-2012 гг., входит в состав региональных экспертов журналов Commercial Real Estate и «МОЛЛ», и является участником рабочей группы по разработке стратегии Екатеринбурга. Работы фирмы «Урал-Гермес» неоднократно отмечались наградами Администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области. Компания является номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп», официальным представителем программ Российского Совета торговых центров в Уральском Федеральном округе.

Обзор подготовлен консалтинговой компанией "Урал-Гермес"

Портал о коммерческой недвижимости Екатеринбурга EkbRealty.Ru

25 июля 2014 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Invest7: Самый дешевый офис в Москве стоит 1,7 млн рублей, самый дорогой — 9,5 млрд Стоимость самого бюджетного офисного помещения в столице составляет всего 1,7 млн рублей, выяснили эксперты агентства коммерческой недвижимости Invest7. С таким бюджетом можно приобрести объект на востоке города площадью чуть более 8 квадратных метров без окна, но с ремонтом и мебелью. Вадим 29 августа Все пресс-релизы

Комментарии: