Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Обзор рынка торговой недвижимости Екатеринбурга за I полугодие 2014 года

Динамика развития рынка торговых центров Екатеринбурга

В первом полугодии 2014 года в Екатеринбурге был открыто два торговых центра – «Краснолесье» и четвертая очередь «Гринвича». Сроки сдачи этих объектов были перенесены с 2013 года. Также готовится к открытию еще один торговый центр, ввод в эксплуатацию которого в последние годы неоднократно задерживался – ТЦ «Crystals» (ул. Малышева, 71). Кроме указанных выше объектов, в 2014 году стоит ждать открытие первой очереди ТРЦ «Максидом», строительство которого заканчивается на месте бывшего Паркового рынка. Еще два торговых центра, строительство которых сейчас ведется – ТРЦ «Пассаж» и мебельный ТЦ «Astroom» откроют свои двери для посетителей не ранее 2015 года.

Таким образом, при благоприятном развитии ситуации рынок торговых центров Екатеринбурга в 2014 году может реально увеличиться на ≈100 тыс. кв. м GBA.

На рис. 1 представлена динамика изменения площадей торговых центров в Екатеринбурге в 2005-2014 гг.

Динамика изменения площадей торговых центров в Екатеринбурге

Из рисунка видно, что рынок торговых центров Екатеринбурга достаточно активно развивается, ежегодные темпы прироста площадей с 2007 по 2013 гг. были достаточно высоки, составляя в среднем ≈23%, хотя в последние четыре года данный показатель находится на уровне ≈9%, что свидетельствует о некотором замедлении темпов развития рынка.

Сегодня рынок торговых центров в столице Урала уже достаточно хорошо количественно развит – об этом в частности свидетельствует первое место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 жителей (Екатеринбург приближается по данному показателю к крупнейшим торговым городам Европы) – см. рис. 2.

Обеспеченность городов России и Европы качественными торговыми площадями

Однако при более глубоком рассмотрении мы видим, что у рынка торговых центров Екатеринбурга есть еще неплохие возможности для дальнейшего развития, особенно в концептуальном плане. Например, оригинальных по архитектуре зданий ТЦ с современными решениями фасадов и развитыми интерьерными пространствами в Екатеринбурге практически нет, развлекательные части ТРЦ построены преимущественно однотипно, практически отсутствуют уникальные виды развлечений и отдыха – детские развлекательно-образовательные комплексы на базе интерактивных технологий, океанариумы, скалодромы, батутные комплексы, концертные залы и музейные комплексы и др.

Также весьма перспективен для Екатеринбурга сегмент специализированных торговых центров (мебельные, строительные (DIY), аутлет-центры, ритейл-парки, пауэр-центры и др.).

При этом важно отметить, что потенциал развития рынка торговых центров Екатеринбурга заключен не только в его качественном совершенствовании, но и в расширении географии строительства новых ТЦ – в настоящее время практически отсутствуют современные торговые центры сразу в нескольких (в том числе, крупных) жилых районах города: Уралмаш, Эльмаш, Химмаш, Академический, Вторчермет и др.

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга

Структура рынка торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата с момента нашего предыдущего обзора осталась практически неизменной (см. рис. 3).

Сегментация торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата

Из рисунка видно, что на I полугодие 2014 года большинство торговых центров Екатеринбурга по зоне охвата являются объектами районного типа (47% от общего количества ТЦ) и районного типа с элементами городского ТЦ (29% от общего количества ТЦ). К данным сегментам относятся и все запланированные к вводу (и уже введенные в строй) в 2014 году новые (не реконструированные) торговые центры – «Краснолесье», «Максидом», «Crystals». К торговым центрам регионального типа (4% от общего количества ТЦ) в настоящее время относятся два наиболее крупных и современных торговых центра города – «Гринвич» и «Мега». В обоих этих ТЦ значительна доля покупателей из городов, входящих в первый пояс агломерации Екатеринбурга (особенно в «Меге»).

Из рис. 4 видно, что двумя наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции (использовалась информация управляющих компаний) являются классические торговые центры (≈38%) и торгово-развлекательные центры (≈28%).

Обеспеченность городов России и Европы качественными торговыми площадями

Однако, обостряющаяся конкурентная обстановка на рынке торговых центров Екатеринбурга приводит к появлению новых концептуальных и специализированных объектов в сегментах, где конкуренция еще не так велика: например в городе уже функционируют объекты в сегментах ритейл-парк, специализированный мебельный центр, автомолл, специализированный обувной торговый центр и др. Кроме того, в ближайшие годы ожидается появление и первого настоящего аутлет-центра.

Арендные ставки, доля вакантных площадей


В первом полугодии 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга впервые со времени кризиса 2008-2009 гг. ощутил негативные тенденции – общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов. Основными причинами здесь являются не только состояние экономики России и замедление роста доходов населения, но и текущий уровень насыщенности рынка торговых центров в городе. Постепенно такая ситуация начинает отражаться и на арендных ставках (рост ставок аренды в большинстве торговых центров не происходит даже на уровне инфляции, а в ряде объектов и вовсе снижается, также в некоторых ТЦ идет пересмотр договоров с арендаторами с переходом на формулу расчета арендной ставки от товарооборота).

Интересно отметить, что ослабление курса рубля за последние пол года привело даже к небольшому росту средних ставок аренды (во многих ТЦ договоры аренды заключены в валюте). Впрочем, по нашему мнению, это временное явление, и уже во втором полугодии 2014 года мы сможем наблюдать некоторую коррекцию средних арендных ставок в ТЦ Екатеринбурга.

Средний коэффициент вакантных площадей в торговых центрах Екатеринбурга по-прежнему держится ниже нормативного уровня и составляет ≈2-3%.

Анализ арендных ставок в торговых центрах Екатеринбурга упрощенно справедливо проводить с выделением трех условных групп объектов:

успешные – у них в I полугодии 2014 года арендные ставки остались на текущем валют-ном уровне; договоры с арендаторами практически не пересматриваются; вакантных площадей в этих объектах практически нет, формируется лист ожидания; устойчивые – в них арендные ставки в валюте также остались на уровне прошлого года, однако управляющие компании данных ТЦ вынуждены идти на некоторые уступки для арендаторов – пересмотр договоров аренды с переходом на формулу расчета арендной платы «процент от оборота», сужение допустимого валютного коридора и т.д.; доля вакантных площадей в этих объектах 1-2%; проблемные – у них арендные ставки в рублях остались на уровне прошлого года (при этом курс валюты вырос); доля вакантных площадей – более 3-5%.

На рис. 5 показаны диапазоны средних ставок аренды в торговых центрах выделенных групп (анализировались ставки аренды для площадей 50-100 кв. м).

При этом величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от следующих основных факторов:

месторасположения и доступности объекта относительно городских магистралей и районов жилой застройки; имеющегося покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения; типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности; уровня профессионализма управляющей компании и др.

Концептуальные тенденции развития рынка

В первом полугодии 2014 года на рынке торговых центров Екатеринбурга в целом сохранились тенденции, имевшие свое влияние в 2013 году. Так, например, по-прежнему актуальной является тенденция усиления развлекательной составляющей. В новых и реконструируемых ТЦ города девелоперами уже запланированы к организации планетарий, дельфинарий, океанариум (ТРЦ «Астра молл»), театральная и концертная площадка (ТРЦ «Глобус» (ex. ТРЦ «Екатерининский»)), тематические парковые зоны (ТРЦ «Радуга») и др. В более отдаленной перспективе ожидается появление парка развлечений «Dreamworks» с торговым центром «Июнь». Популярными становятся концепции lifestyle-center.

Происходит это во многом из-за того, что население города постепенно переходит на европейские стандарты потребления – поход в торговый центр теперь не просто поход за покупками, но и качественный культурно-досуговый отдых, общение и развлечения (destination-shopping).

Помимо повышения роли развлекательной составляющей, к современным тенденциям в концепциях торговых центров также можно отнести:

усиление концептуализации, специализации и брендинга торговых центров; расширение географии размещения ТЦ с развитием объектов во вновь создающихся и периферийных районах города и зоне ЕКАД; повышение качества архитектурных проектов, развитие интерьерного пространства ТЦ, в том числе с учетом требований визуального мерчандайзинга и возможности коммерциализации общих зон ТЦ; повышение роли управляющих компаний и современных технологий управления в успешности торговых центров; использование информационных и интерактивных технологий работы с покупателями и посетителями ТЦ, включая активное развитие средств SMM (social medial marketing), технологий онлайн-торговли и др.; усиление дифференциации ТЦ по качественным признакам с выделением лучших и др.

Также следует отметить, что грядущие изменения в концепциях ТЦ косвенно обнажают необходимость проведения реконцепции других торговых центров Екатеринбурга.

Процесс реконцепции торговых центров в Екатеринбурге идет достаточно активно. Уже закончили реконцепцию ТЦ «Moda» (ex. «Гринго») и ТЦ «Кит», проводят комплексную реконцепцию ТРЦ «Екатерининский» и ТЦ «Пассаж», частичную – ТЦ «Гермес-плаза». Также о планах по реконцепции своих объектов заявляли мебельные ТЦ «На Московской горке», «Галерея 11», «Гулливер», торговый центр моды «Limerance». Кроме того, нуждаются в реконцепции ТЦ «Дирижабль», «Сибирский тракт», «Сити-центр» и некоторые другие.

Следует сказать, что каждый торговый центр должен находить возможности для своего развития в текущем режиме, поэтому в этом смысле частичная реконцепция с улучшением ряда параметров функционирования может быть рекомендована таким торговым центрам, как «Мегаполис», «Успенский», «Карнавал» и «Парк-Хаус».

Влияние кризисных явлений в экономике на развитие рынка


Как уже было отмечено выше, в первом полугодии 2014 года рынок торговых центров Екатеринбурга ощутил негативные тенденции – общее снижение покупательского трафика, снижение продаж арендаторов (и связанное с этим сокращение рядом ритейлеров планов своего развития).

Однако, тенденция снижения посещаемости торговых центров, проявившаяся в этом году, характерна не только для рынка Екатеринбурга, но и для практически всех крупных городов России и связано это, в большей мере, с рядом экономических и политических предпосылок, наблюдающихся с конца 2013 – начала 2014 гг.: стагнация экономики России (снижение индекса промышленного производства, прогноза роста ВВП, рост инфляции и др.), закредитованность населения в совокупности со снижением роста реальных доходов, политические события вокруг ситуации в Украине (ожидание негативных перемен в жизни населением воспринимается как сигнал к сокращению расходов).

Сложившаяся кризисная ситуация уже начинает отражаться на замедлении реализации, временной приостановки или пересмотре в сторону уменьшения площадей крупных проектов, связанных с торговой и коммерческой недвижимостью Екатеринбурга:

реконструкция железнодорожного вокзала с развитием на его территории объектов коммерческой недвижимости; вынос южного автовокзала в район станции метро «Ботаническая» и создание на их базе крупного мультимодального транспортного узла с большим сегментом коммерческой недвижимости, общей площадью около 500 тыс. кв. м; значительная коррекция площадей по проекту ТРЦ «Астра Молл» (первоначально GBA объекта планировалась на уровне более 300 тыс. кв. м) и др.

Идущая на рынке коррекция оздоравливает его, делает рынок более предсказуемым, формирует реальные перспективы его развития.

Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Консалтинговая компания «Урал-Гермес» основана в 1994 году, имеет федеральный уровень и выполняет работы в Уральском регионе, на территории России и за рубежом. Компания специализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые и развлекательные центры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.). Перспективным направлением компании в разработке концепций на текущем этапе является создание уникальных торговых центров, загородных гостиниц и коттеджных поселков.
Штат компании «Урал-Гермес» составляют опытные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с известными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.
Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатеринбурга, непосредственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой недвижимости городского и регионального уровня («Центральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга», «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»).
Директор компании Засухин Александр Иванович являлся Советником Министра торговли, питания и услуг Свердловской области в 2005-2012 гг., входит в состав региональных экспертов журналов Commercial Real Estate и «МОЛЛ», и является участником рабочей группы по разработке стратегии Екатеринбурга. Работы фирмы «Урал-Гермес» неоднократно отмечались наградами Администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области. Компания является номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп», официальным представителем программ Российского Совета торговых центров в Уральском Федеральном округе.

Обзор подготовлен консалтинговой компанией "Урал-Гермес"

Портал о коммерческой недвижимости Екатеринбурга EkbRealty.Ru

25 июля 2014 г.





Статьи компаний

Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна
Специалисты группы компаний UNK назвали несколько способов модернизации и редизайна, которые помогут вернуть посетителей и арендаторов в ТЦ и – как следствие — увеличить арендную ставку.

Сергей

9 февраля
Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.

Сергей

3 февраля
С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
Рост ставок в пределах ТТК составил 7 % с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14 % — 20 900 руб./кв. м/год. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8 % и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год. По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

TheProperty.ru

3 февраля

Все статьи

Пресс-релизы компаний

ГК «Пионер» и группа компаний UNK вывели на рынок новый продукт — офис-конструктор
Первые модульные офисы, из которых по принципу конструктора формируется готовое пространство, появятся в БП «Останкино».

Сергей

14 апреля
Содержание небоскреба в «Москва-Сити» обойдется в 8 млн рублей в месяц
Эксплуатация небоскреба в «Москва-Сити» обойдется собственнику примерно в 8 млн рублей в месяц с НДС, посчитали эксперты MD Facility Management. Подобная сумма может потребоваться для объекта общей площадью около 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с площадью большинства небоскребов в «Сити».

Сергей

9 апреля
Рост расходов и дефицит кадров: итоги снежной зимы для рынка FM-услуг
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.

Сергей

5 апреля

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

10 851АКТУАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 61 компания:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: