Рынок офисных площадей в Москве: первое полугодие охарактеризовалось изменением структуры спроса

По оценкам аналитиков JLL, во 2-м квартале 2014 года рынок качественных офисных площадей в Москве увеличился на 324 тыс. кв. м, а общий объем офисного предложения в столице достиг отметки 16,2 млн кв. м. В целом, во 2-м квартале 2014 года было введено в эксплуатацию 11 зданий.

Новое предложение 2-го квартала было поровну распределено между Классами А и B+, при этом Класс B- составил менее 1% общего объема ввода. Бизнес-центр «Президент Плаза» (офисная площадь 115 тыс. кв. м) и БЦ «Аркус III» (34 тыс. кв. м) стали крупнейшими проектами в Классе А. На рост предложения в Классе B+ наибольшее влияние оказал ввод офисного комплекса на ул. Поклонная, 3а (79,5 тыс. кв. м).

Всего за 1-ое полугодие было введено порядка 0,5 млн кв. м офисов, при этом около 63% нового предложения пришлось на районы за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), а на Класс А - более 50% нового предложения полугодия. Результат первых шести месяцев в 1,5 раза превысил показатель аналогичного периода 2013 года.

 Распределение нового предложения офисов по районам в 1 половине 2014 г.  Распределение нового предложения офисов по Классам в 1 половине 2014 г.    

Источник: JLL

На вторую половину года заявлен ввод 700 тыс. кв. м офисов, таким образом, по итогам 2014 года в Москве может быть введено около 1,2 млн кв. м. Данный результат станет наивысшим за последние пять лет. В свою очередь общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве увеличится на 7,7% к концу 2014 года и достигнет 16,8 млн кв. м. Среди крупнейших проектов, ввод которых ожидается до конца 2014 года, стоит отметить Comcity – Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), МФК «ОКО» (110 тыс. кв. м) и МФК «Водный» (61,6 тыс. кв. м).

Динамика ввода офисных площадей в Москве

Источник: JLL

Во 2-м квартале 2014 года было арендовано и куплено около 264 тыс. кв. м офисных площадей, таким образом, совокупный спрос за полугодие достиг 523 тыс. кв. м, что оказалось на 28% ниже результата аналогичного периода 2013 года. Объем чистого поглощения в 1-й половине года снизился на 24% и составил 279 тыс. кв. м.

Крупнейшей сделкой во 2-м квартале 2014 года оказалось продление договора аренды (включая аренду дополнительных офисных площадей) на 13,1 тыс. кв. м компанией General Electric в комплексе «Башня на Набережной». В то же время самой большой транзакцией в целом за полугодие остается сделка 1-го квартала – аренда 17,4 тыс. кв. м «Группой компаний Систематика» в Comcity – Фаза Альфа. Наиболее активными участниками рынка в первой половине года являлись компании сектора бизнес-услуг (31% всего объема сделок) и производственной сферы (30%). По итогам полугодия, доля иностранных компаний в общем объеме транзакций возросла до 49% по сравнению с 40% в 1-м квартале благодаря нескольким крупным сделкам

Распределение спроса по видам деятельности арендаторов в 1 половине 2014 года Распределение спроса по Классам в 1 половине 2014 года

Источник: JLL

«Структура спроса на офисные площади претерпела заметные изменения по сравнению с 2013 годом. Доля сделок объемом более 3 тыс. кв. м в общем объеме арендованных и купленных площадей снизилась в 1-м полугодии 2014 года до 40% по сравнению с почти 60% в аналогичном периоде прошлого года, - комментирует Александр Чуриков, Руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL. – Кроме того, заметный вклад в общий объем транзакций на рынке внесли сделки продления и перезаключения договоров аренды, тогда как доля новых сделок сократилась с 88% в 1-м полугодии 2013 года до 65% в текущем году. Данные факты свидетельствуют о том, что участники рынка становятся более осторожными в вопросах покупки или аренды значительного объема площадей, предпочитая продление договора аренды переезду в новый офис».

Аналитики JLL полагают, что макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса на рынке офисов в текущем году. По прогнозам JLL, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей в 2014 году составит около 1,3 млн кв. м (снижение на 12% к результату 2013 года).

Динамика объема купленных и арендованных офисных площадей в Москве и темпов роста ВВП

Источник: JLL

В связи со значительным увеличением предложения в условиях сдержанного спроса доля свободных площадей в среднем по Москве возросла до 14,8% с 13,9% в 1-м квартале 2014 года. В Классе B+ уровень вакантных площадей незначительно увеличился до 13,5% по сравнению с 12,9% в 1-м квартале, в то время как в Классе А уровень вакантных помещений увеличился более существенно - с 20,8% до 24,5% на конец 2-го квартала - из-за значительного объема ввода.

Ставки аренды в премиальном сегменте составляют 900 – 1 100 долл. за кв. м в год, в Классе А – 580 – 850 долл. за кв. м, в Классе B+ – 350 – 600 долл. за кв. м. Ставки в ММДЦ «Москва-Сити» находятся в диапазоне 580 – 850 долл. за кв. м.

Алексей Ефимов, Региональный Директор, Начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании JLL, отмечает: «Девальвация рубля и волатильность на рынках капитала, оказавшие негативное воздействие на динамику ставок в 1-м квартале 2014 года, постепенно ослабили свое влияние во 2-м квартале. До конца года возможна дальнейшая стабилизация ситуации, принимая во внимание сохраняющийся умеренный спрос на офисные площади на фоне растущего предложения. Тем не менее, макроэкономические факторы и внешнеполитическая неопределенность могут оказать негативное влияние на дальнейшую динамику основных показателей офисного рынка Москвы во втором полугодии».

JLL

23 июля 2014 г.

Статьи компаний От «тусовочных» улиц к культурно-гастрономическому кластеру Что планируется по городскому проекту Архитектура и ограничения Сходятся ли планы с реальностью Трафик и потенциал локации Ликвидность и стратегии для собственников/арендаторов Управляющая компания «ТОР Групп» 24 октября Как зарабатывает на вас Циан и Авито: показы vs клики Оглавление Модель монетизации: показы вместо заявок 1. Авито 2. Циан А есть ли альтернатива? Помимо Авито и Циана, многие собственники пробуют размещаться и на «Яндекс.Недвижимости». Здесь действует сразу две модели: Почему это проблема для рынка Зарубежный опыт Общая тенденция Управляющая компания «ТОР Групп» 24 октября Мосгосстройнадзор: В составе делового комплекса в «Большом Сити» появятся еще два корпуса В Пресненском районе на территории «Большого Сити» построят второй и третий корпуса административно-делового комплекса, соответствующее разрешение выдал Мосгосстройнадзор. Об этом сообщил председатель ведомства Антон Слободчиков. Проект реализуется по адресу: ул. 2-я Магистральная, вл. 3 (ЦАО). TheProperty.ru 3 октября Все статьи

Пресс-релизы компаний Крым опережает все города по доле строящихся апарт-отелей Специалисты IDEM-консалтинг публикуют отчет о рынке строящихся на территории полуострова апарт-комплексов. Григорий 27 октября Рынок просит больше: арендаторам классических офисов нужны «развивающие» сервисы У резидентов московских бизнес-кластеров растет интерес к «человекоцентричным» сервисам. К такому выводу пришли эксперты «Товарищества Рябовской Мануфактуры», проанализировав запросы арендаторов. Сергей 14 октября Бизнес-центр «Север» ─ лауреат премии Green Property Award Бизнес-центр «Север» от ГК «Галс-Девелопмент» признан победителем федеральной премии в области «зеленых» объектов и компаний Green Property Awards 2025 в номинации «Проект будущего – офисная недвижимость». TheProperty.ru 3 октября Все пресс-релизы

Комментарии: