Оценка арендной платы за помещение

Оценка арендной платы — это экспертное определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.

Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само  понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.

Тем не менее, существует ряд ситуаций, в которых оценка арендной платы обязательна или, как вариант, желательна для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды.

Обязательна процедура оценки арендной платы за помещение в том случае, когда, например, оперативным управлением недвижимости, предназначенной в аренду, занимается бюджетная организация. Требование к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог содержится в ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита или других видов финансирования физических и юридических лиц.

Необязательной процедура оценки является в тех случаях, когда арендодателю и арендатору, либо субарендатору необходимо согласовать новые тарифы арендной ставки за помещение и избежать конфликта.

Подходы к оценке арендной платы

Из принятых согласно Федеральным стандартам подходов к оценке при оценке размера арендной платы уместнее использовать:

В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов  относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен. При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.

Факторы, влияющие на оценку аренды

Для проведения оценки аренды помещения, находящегося в муниципальной или федеральной собственности, необходимыми являются следующие документы:

Паспорт БТИ. Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду. Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

срок договора аренды; вид передаваемого права; платежный период и условия платежа; имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта; условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

состояние оцениваемого объекта недвижимости; инфраструктура и коммуникации на объекте; существующие предложение рынка по аналогичным объектам; местоположение объекта.

Процедура оценки арендной платы за помещение

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов,  которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:

по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта; по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому; по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта; по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

3. Анализ возможностей наиболее эффективного использования объекта (помещения) проводится на основе информации о типичных способах использования подобной недвижимости.

4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.

На основе результатов, полученных в результате указанных выше этапов, производится оценка и расчет рыночной стоимости арендной платы за объект оценки.

Капитал-Оценка

3 мая 2012 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний Melon Fashion Group открывает магазины Befree и SELA в новой концепции в краснодарском OZ МОЛЛ Магазины якорного формата SELA и Befree открываются в краснодарском OZ МОЛЛ. В сентябре команда торгового центра законтрактовала SELA, а LCM Consulting в качестве консультанта и брокера закрыла сделку с Befree. Открытия состоятся ноябре 2024 года. Юлия Антонова 1 ноября LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: