Оценка арендной платы за помещение

Оценка арендной платы — это экспертное определение рыночной стоимости аренды помещений, зданий или площадей за определенный промежуток времени.

Тема оценки арендной платы является одной из самых сложных и спорных. Камнем преткновения является само  понятие аренды: до сих пор в законодательстве не до конца определено, является ли аренда услугой или нет, Налоговый и Гражданский кодексы расходятся в этом вопросе. В связи с этим возникают вопросы о применимости методических указаний, касающихся оценки стоимости работ и услуг, к оценке арендной платы.

Тем не менее, существует ряд ситуаций, в которых оценка арендной платы обязательна или, как вариант, желательна для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами договора аренды.

Обязательна процедура оценки арендной платы за помещение в том случае, когда, например, оперативным управлением недвижимости, предназначенной в аренду, занимается бюджетная организация. Требование к обязательной оценке государственной и муниципальной собственности с привлечением независимого оценщика при выкупе, сдаче в аренду, передаче во временное пользование, передаче в залог содержится в ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Также оценка арендной платы может потребоваться при проведении переуступки прав аренды, а также в случае, если объект или помещение используются в качестве залога при получении кредита или других видов финансирования физических и юридических лиц.

Необязательной процедура оценки является в тех случаях, когда арендодателю и арендатору, либо субарендатору необходимо согласовать новые тарифы арендной ставки за помещение и избежать конфликта.

Подходы к оценке арендной платы

Из принятых согласно Федеральным стандартам подходов к оценке при оценке размера арендной платы уместнее использовать:

В первую очередь, методы сравнительного подхода, т.е. анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости, учет факторов, существенных для формирования стоимости аренды. К достоинствам методов сравнительного подхода относится то, что они объективно отражают состояние и возможности рынка. К недостаткам этих методов  относится возможность применять их только для объектов, рынок которых достаточно развит и прозрачен. При невозможности использования сравнительного подхода должен использоваться методы затратного подхода к оценке. Идея этой группы методов заключается в том, что арендная плата должна компенсировать затраты арендодателя, связанные с обеспечением сдаваемого в аренду помещения, включая операционные расходы и первоначальные расходы на приобретение (строительство) объекта, и приносить сверх этого некоторый доход.

Стоит отметить, что доходный подход не может быть определяющим при оценке арендной платы, поскольку он не дает объективного результата.

Факторы, влияющие на оценку аренды

Для проведения оценки аренды помещения, находящегося в муниципальной или федеральной собственности, необходимыми являются следующие документы:

Паспорт БТИ. Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду. Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

срок договора аренды; вид передаваемого права; платежный период и условия платежа; имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта; условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

состояние оцениваемого объекта недвижимости; инфраструктура и коммуникации на объекте; существующие предложение рынка по аналогичным объектам; местоположение объекта.

Процедура оценки арендной платы за помещение

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов,  которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:

по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта; по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому; по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта; по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

3. Анализ возможностей наиболее эффективного использования объекта (помещения) проводится на основе информации о типичных способах использования подобной недвижимости.

4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.

На основе результатов, полученных в результате указанных выше этапов, производится оценка и расчет рыночной стоимости арендной платы за объект оценки.

Капитал-Оценка

3 мая 2012 г.

Статьи компаний LCM Consulting отчиталась о трехкратном росте трафика ТРЦ «Манзара» после реконцепции Консультант представил результаты реконцепции ТРЦ «Манзара» в Нижнекамске, проведенной в 2024 году. Среднесуточная посещаемость объекта выросла на 140% в будни и на 180% в выходные дни, составив 8,4-10,6 тысяч человек в день против 3,5-3,8 тысяч до реконцепции. LCM Consulting 18 июня В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка» В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка». Торжественное открытие состоялось 29 апреля в ТЦ «Арена», расположенном в самом сердце Саранска – на площади Тысячелетия. Брокером сделки выступила компания LCM Consulting LCM Consulting 20 мая ТРЦ «Мегаполис» установил гигантские медиафасады LCM Consulting информирует о завершении монтажа медиафасадов на здании структурного паркинга «Мегаполиса». Два LED-экрана размером 6x12 и 24x12 метров стали частью программы реконцепции и модернизации визуальных коммуникаций торгово-развлекательного центра. LCM Consulting 17 марта Все статьи

Пресс-релизы компаний Прогноз: инвесторы начнут возвращаться на офисный рынок, когда «ключ» опустится до 15% годовых Переломным моментом, который переключит интерес инвесторов с депозитов на покупку офисов, станет падение ключевой ставки до 15% и перспектива ее дальнейшего снижения. Пока этого не произошло, основными игроками в офисном сегменте останутся конечные пользователи, отмечают эксперты из «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Сергей 9 июня West Wind Group завершила сделку по продаже своих активов вблизи Кутузовского проспекта Девелоперская компания West Wind Group закрыла сделку по продаже компании, которая владеет имущественным комплексом по ул. Неверовского, 10. Ранее для этой площадки была разработана концепция строительства БЦ класса А. Сергей 9 июня Новый объект стрит-арта появился в лофт-квартале возле метро «Тульская» Он создан в коллаборации «Товарищества Рябовской Мануфактуры», арт-проекта «ЭТО ЗНАК» и медиа о современной моде и культуре ÖMANKÖ. Сергей 22 апреля Все пресс-релизы

Комментарии: