Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в 2015 году может стать минимальным за последние 10 лет

Прошедший год оказался непростым для российского рынка недвижимости: годовой объем инвестиционных сделок составил 3,5 млрд долл., снизившись на 57% по отношению к 2013 году, подсчитали аналитики JLL. В том числе в 4-м квартале объем инвестиций составил 609 млн долл., сократившись на 81% в годовом сопоставлении. Таким образом, рынок продемонстрировал, насколько сильно он зависим от макроэкономической конъюнктуры, обусловленной низкой ценой на нефть и более высокой стоимостью заемного финансирования.

По предварительным оценкам аналитиков JLL, в 2015 году объем инвестиций в недвижимость России не превысит 3 млрд долл., что станет минимальным результатом за 10 лет. «В нынешнем году инвестиционный рынок будет зависеть от доступности заемного финансирования, и влияние этого фактора будет носить ограничительный характер. В результате мы прогнозируем рост доли покупок недвижимости за счет собственных средств», – говорит Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL.

Динамика инвестиций в недвижимость России, млрд долл.*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямые продажи жилья конечным пользователям
Источник: JLL

По мнению экспертов JLL, неопределенность на рынке – в частности, высокая волатильность курса рубля, является препятствием для заключения инвестиционных сделок купли-продажи объектов недвижимости. Так как коммерческая недвижимость – это актив, требующий хорошего понимания дальнейших перспектив, потенциальные покупатели хотят стабильности и не хотят рисковать, покупая на падающем рынке. Инвестиционные сделки будут редкостью, пока к инвесторам не придет понимание того, что ставки аренды стабильны, а ставки капитализации всем очевидно понятны.

На рынке могут вновь появиться сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом по кредитам, в случае возникновения проблем с выплатой долгов. Среди позитивных моментов можно отметить меньшую кредитную нагрузку девелоперов по сравнению с 2008-2009 годами, которая в свою очередь не приведет к большому количеству активов, продаваемых по причине долговых проблем.

«Рынок инвестиций в недвижимость России – это отражение состояния экономики, – комментирует Том Манди, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – Основное влияние на текущую ситуацию оказали внутренние проблемы, в частности, цикличный экономический спад. Конфликт на Украине, внешнеполитическая напряженность, волатильность обменного курса рубля и низкие цены на нефть послужили сильными катализаторами ухудшения инвестиционного климата страны. В итоге некоторые планы иностранных инвесторов были либо отменены, либо приостановлены, а ограничение доступа к заемному финансированию и рост его стоимости создали дополнительные трудности для локальных игроков».

Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке. За 4-й квартал для премиальных активов в Москве, и арендный поток, и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0% и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%. Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования может привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.

Минимальные ставки доходности в Москве

Источник: JLL

В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около 830 млн долл., снизившись на 78% в годовом сопоставлении. Основная причина такого значительного сокращения показателя – закрытие ряда крупных сделок с участием зарубежных инвесторов в 2013 году, в том числе продажа ТЦ «Метрополис». В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.

Инвестиции в недвижимость России по происхождению

2013 год 2014 год

Источник: JLL

Олеся Дзюба отмечает: «Очевидно, что во времена экономических трудностей локальные инвесторы понимают рынок лучше и поэтому более активны. Тем не менее, иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования, и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например, из Китая, ОАЭ, Катара».

В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом: офисный и торговый сегменты привлекли только 19,2% и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. Напомним, что в 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке; их доли составляли 36,7% и 37,4% соответственно. Среди крупнейших сделок 2014 года стоит отметить покупку жилого комплекса «Покровские Холмы», торгово-делового центра «Новинский пассаж», 84,1% ОАО «Гостиничная компания», а также 39 кинотеатров в Москве.

Доля инвестиций по секторам рынка недвижимости России

2013 год 2014 год

Источник: JLL

«Мы ожидаем, что в новом году офисные активы будут самыми востребованными – доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений. Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем», – добавляет Олеся Дзюба.

В период неопределенности объекты, расположенные в Москве, по-прежнему оставались самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема средств за 2014 год (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. Аналитики JLL ожидают сохранения этой тенденции – инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.

JLL

19 января 2015 г.

Статьи компаний Развитие рынка гибких офисных пространств обсудили на CoworkingFest Петербург в третий раз стал центром проведения деловой программы CoworkingFest — фестиваля современных гибких офисных пространств России и СНГ. Эксперты обсудили инвестиционные стратегии лидеров рынка гибких офисных пространств и частных инвесторов, варианты масштабирования сервисных офисов, а также нюансы создания современных доходных коворкингов. коммуникационное агентство "Репутация" 10 июля В центре Москвы вакантность в офисах класса В+ на 25 % ниже среднерыночной по этому классу Доля свободных площадей в бизнес-центрах класса В+, расположенных внутри Садового кольца, на четверть ниже среднерыночных показателей в этом сегменте. Эксперты West Wind Group пояснили, почему так сложилось и стоит ли ждать дальнейшего сокращения вакансии в этой локации. Сергей 25 июня Исследование: только каждый шестой особняк в центре Москвы подходит под редевелопмент в БЦ класса В+ Из всего многообразия старинных объектов в центре столицы под перепрофилирование в качественные БЦ подходят единицы, рассказали в компании West Wind Group. В силу технического состояния, инженерных особенностей, «юридической чистоты», охранного статуса для инвестиций пригодны не более 15-20 % лотов, выставленных на рынке. Сергей 6 июня Все статьи

Пресс-релизы компаний LCM Consulting займется брокериджем шести торговых центров в Краснодаре, Кирове и Люберцах Объекты находятся в портфеле управления «УК Альфа АМ». Стабилизированы, имеют постоянную аудиторию, часть из них успешно функционируют более 20 лет. Команды LCM Consulting и «УК Альфа АМ» имеют позитивный опыт совместной работы над краснодарским ТРЦ «СБС Мегамолл» в 2018 году и возобновляют ее с июня текущего года. Юлия Антонова 2 июля Бизнес-Инкубатор STATION A на территории «ИТМО ХАЙПАРК» получил разрешение на строительство Бизнес-Инкубатор STATION A на территории «ИТМО ХАЙПАРК» получил разрешение на строительство. Компания «Градостроительные компетенции» выполнила анализ проектной документации объекта, а также техническое сопровождение получения положительного заключения экспертизы и разрешения на строительство бизнес-инкубатора на территории технологической долины «ИТМО ХАЙПАРК». коммуникационное агентство "Репутация" 1 июля Цены на размещение в отелях Петербурга в период проведения «Алых парусов» могут вырасти в 3 раза 28 июня в Петербурге состоится одно из самых зрелищных мероприятий — «Алые паруса». На мероприятие традиционно приезжают выпускники со всей страны. Аналитики VALO рассказали, как меняется спрос на гостиницы во время праздника. PR-агентство «Медиатор» 25 июня Все пресс-релизы

Комментарии: