Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Перспективы развития коммерческой недвижимости Москвы на 2015 год. Иностранные инвестиции.

Как отразилась политическая и экономическая ситуация на офисном рынке Москвы в 2014 году и что будет в следующем году. Рассказывает Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами.

Ключевые тенденции


Среди ключевых тенденций, продолжающих свое активное развитие, можно выделить децентрализацию офисного рынка: более 80% введенных в эксплуатацию в этом году объектов находятся за пределами ТТК. Для арендатора бэк-офис, расположенный за пределами центра города – одна из возможностей сэкономить средства в сложившихся нестабильных экономических условиях. Однако при этом надо отметить, что за пределы ТТК переезжают только бэк-офисы, в то время как представительские и офисы продаж остаются в имиджевых локациях; преимущественно речь идет о центре города, а также ММДЦ «Москва-Сити».

Наибольший объем вводимых сегодня площадей относится к классу «А». Так, по данным аналитиков, в третьем квартале текущего года было введено рекордное число офисных площадей класса А за последние несколько лет. Это факт сам по себе, без учета сложной экономической ситуации, негативно сказывается на уровне вакансий и, скорее всего, эта тенденция продолжится и в 2015 году.

В целом, относительно дальнейших перспектив, на настоящий момент каких-то точных прогнозов, к сожалению, дать нельзя, так как все будет зависеть от дальнейшего развития ситуации на политической арене. Безусловно, самым лучшим вариантом для России станет снятие санкций и урегулирование ситуации на Украине. В этом случае можно прогнозировать, что произойдет постепенное снижение уровня вакансий, а также рост арендных ставок.

В то же время нельзя утверждать, что ситуация на рынке сегодня столь критична: ставки в ряде объектов остаются более менее стабильными, во многом благодаря гибкости со стороны девелоперов. Так, ММДЦ «Москва-Сити» увеличил предложение офисов с небольшой площадью, а также с отделкой, что соответствует требованиям оптимизации офисных площадей и экономии на ремонтных работах, диктуемым кризисом.

Арендная ставка и вакансия

Безусловно, текущее положение дел не могло не отразиться на этих показателях в офисном сегменте. Доля вакантных площадей растет и в среднем составляет 15%, что почти на 2% выше показателей предыдущего года. Как я уже отметила, дело не только в кризисе, но и в объеме вводимых площадей. Так, скорее всего, рост вакансии в этом году продолжится, в частности за счет введения нового крупного объекта - МФК «Око» в составе «Москва-Сити». Соответственно снижение спроса провоцирует и снижение или фиксацию арендных ставок.

В текущих условиях выигрывают качественные объекты с демократичными ценами, грамотно разработанными программами лояльности и продуманной концепцией; такие объекты остаются ликвидными.

Предложение в следующем году

Только в ММДЦ «Москва-Сити» на 2015 год заявлено введение в эксплуатацию трех новых объектов: башни «Эволюция», «Федерация» и «IQ-квартала». Конечно, девелоперы становятся менее оптимистичными, опасаясь за судьбу своих проектов. Тем не менее, мы констатируем, что спрос на офисы остается стабильным, хотя арендаторы и становятся более избирательными, поскольку такую возможность им предоставляет рынок. Это говорит лишь о том, что будущее за наиболее качественными бизнес-центрами, обладающими уникальным предложением и потому выделяющимися среди конкурентов.

По прогнозам аналитиков, ситуация со спросом на офисные помещения начнет стабилизироваться к концу 2015-началу 2016 года, следовательно появление новых объектов в этот период будет целесообразно. Соответственно, маловероятно, что инвестиционная активность в этом сегменте в ближайшем будущем остановится, хотя и может несколько замедлиться.

Иностранные инвесторы в коммерческой недвижимости

Конечно, многие компании, планирующие выходить на российский рынок, сделали паузу в принятии каких-то глобальных решений. При этом в разрезе различных соглашений о намерениях наблюдается высокая активность, московский рынок в последние годы находится под пристальным интересом иностранных инвесторов, и временный кризис не стал для этого препятствием. Так, могу сказать, что наша организация – Объединенная рабочая группа по работе с иностранными инвесторами только за последний месяц заключила сразу несколько соглашений с иностранными инвесторами и обрела новых партнеров, в частности из Турции, Германии, Австрии, Испании, Греции, Польши, Португалии и Англии. Было заключено соглашение с русско-турецкой организацией RUTID, что позволит привлекать в Россию инвесторов из Турции. Также нашими партнерами стали компании ALTHAUS Group, Alantis Investment Ltd, Le Groupe SALVEO, RUTID, Финкасмар (Fincasmar), Shebl & Partner Generalplaner Ges.m.b.H, «Агиплан» и др.

Кроме этого, стоит отметить, что в условиях кризиса, со стороны инвесторов, как российских, так и иностранных, сохраняется спрос на привлекательные объекты, которые принесут значительную прибыль после того, как экономическая ситуация стабилизируется. Так, для иностранных инвесторов одним из самых привлекательных объектов коммерческой недвижимости в Москве является ММДЦ «Москва-Сити». В первую очередь это связано с тем, что объект строился с оглядкой на западные традиции в концепции и архитектуре – это первый современный бизнес-кластер в России. Для инвесторов «Москва-Сити» является отличной площадкой для вложения средств, как в офисные пространства, так и в апартаменты и ритейл.

Деятельность и цели Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами в условиях кризиса

Миссия Объединенной рабочей группы заключается в создании единой площадки для коммуникации между ведущими игроками рынка недвижимости, обладающими необходимым опытом и компетенциями в области взаимодействия с иностранными инвесторами.

На данный момент мы проработали базовые стратегические вопросы деятельности организации: сформировали пул ключевых экспертов, продвигающих интересы организации в информационной и деловой среде, создали сайт, сформировали информационные рассылки для членов и участников рынка, организовали ряд деловых мероприятий.

Мы видим интерес к сотрудничеству с обеих сторон: российской и иностранной. Естественно предлагаемые нами нашим партнерам решения учитывают рыночную конъюнктуру, но общее направление деятельности и цели не поменялись.

Основные сложности для иностранного инвестора на российском рынке

Основная проблема – это пресловутые высокие риски. Не отлаженная система процесса реализации девелоперского проекта с точки зрения законодательства и контроля со стороны государства, а также нестабильная экономика не дают возможности прогнозировать со 100% уверенностью успешность реализации проекта и факт его реализации в принципе. Именно с этими проблемами в том числе мы собираемся бороться в рамках работы ОРГ.

Однако, учитывая значительно более высокую доходность девелоперских проектов в России в сравнении с Европой, наша страна очень привлекает иностранных инвесторов, поэтому при поддержке российского партнера они выходят на наш рынок, несмотря на существующие риски.

Наиболее привлекательные сегменты для иностранных инвесторов в России

Я бы не стала выделять какой-то один сегмент, - каждый имеет свои преимущества и недостатки. Так, с точки зрения быстроты возвращения денег, наиболее привлекательным сегментом является жилье. Однако в связи с высоким уровнем конкуренции и сформированным пулом крупных игроков в этом сегменте иностранные инвесторы появляются здесь не так часто.

Торговый сегмент сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся, - уровень насыщения здесь пока не достиг европейских показателей, а покупательская способность россиян находится на достаточно высоком уровне, хотя и учитывая сегодняшнее положение дел, снизилась. Доходность этого сегмента является самой высокой в коммерческой недвижимости.

В офисном сегменте показатели доходности в России также намного превышают европейские показатели.

Отдельный вопрос – это индустриальная недвижимость, куда государству наиболее интересно привлекать инвесторов, поскольку речь идет не только о девелопменте, но и о развитии производственного сектора. Здесь мы видим для себя наибольший потенциал с точки зрения привлечения иностранных инвесторов и внедрению новых схем государственно-частного партнерства.

Наиболее активные иностранные инвесторы

В первую очередь нужно назвать восточные страны. В частности, это Китай, Турция, ОАЭ, Индия. Однако не стоит сбрасывать со счетов Европу. Я склонна полагать, что текущие сложности временны и в ближайший год ситуация стабилизируется.

коммуникационное агентство "Репутация"

28 ноября 2014 г.





Статьи компаний

CBRE назвала причины резкого увеличения вакансии в центральных торговых коридорах Москвы
Средний уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы по итогам II квартала 2020 года увеличился до максимального за 4 года значения — 11,6 %. В период с апреля по июнь спрос был на минимальном уровне в связи с приостановлением развития большинства ритейлеров.

TheProperty.ru

22 июля
Кризисная ротация: как изменилась структура спроса на рынке офисной недвижимости С класса
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний, рассказали о последних изменениях в структуре спроса на рынке офисной недвижимости класса С и выделили основные категории арендаторов.

Сергей

30 июня
Коворкинги переходят из бизнес-центров и МФК в многоквартирные дома
Рынок коворкингов в Москве ежегодно демонстрирует рост предложения на 50-60 %. Следующим шагом их эволюции в России может стать завоевание жилых домов. Сегодня в 19 комплексах апартаментов уже представлены или планируются коворкинги, а многоквартирные проекты готовятся к буму гибких офисов: к 2025 году 3-5 % ЖК будут иметь в своем составе коворкинг. Такой вывод сделали аналитики Level Group, проанализировав инфраструктуру 386 зданий Москвы и дальнейшие планы застройщиков.

Денис

25 июня

Все статьи

Пресс-релизы компаний

«АСВ» продало помещение в центре Москвы за 66 млн рублей
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» в рамках торгов имуществом АО «ТРОЙКА-Д БАНК» реализовала нежилое помещение площадью 147,1 кв. м по адресу г. Москва, Новинский б-р, д. 1/2.

TheProperty.ru

31 июля
На пороге офиса. Что будет со столичными бизнес-центрами после пандемии
Несмотря на отмену большинства COVID-ограничений, многие сотрудники компаний из самых разных отраслей бизнеса продолжают работать удаленно. Одни фирмы продлили «самоизоляцию» до конца лета, другие — до конца года. Однако есть статистика, что около 70 % сотрудников компаний по разным причинам хотят вернуться в офисы. Что будет с рынком офисной недвижимости в ближайшие полгода-год, рассуждает официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis Денис Тросиненко.

Денис

31 июля
Итоги II квартала 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за второй квартал 2020 года и выделили основные тренды.

Сергей

29 июля

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

15 066АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 66 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: