Обзор рынка офисной недвижимости Екатеринбурга за I полугодие 2014 года
Динамика развития рынка
В первом полугодии 2014 года было открыто два офисных центра – БЦ «Астон» и «ГринПарк», сроки сдачи которого ранее неоднократно переносились. Также в ближайшее время должна открыться 2 оч. БЦ «Clever Park». До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще шести объектов: 3 очередь «Clever Park», «Аврора», «Карнеол» (осуществляет увеличение площадей путем достройки этажей), «FM», офисно-торговый центр компании RED на ул. Халтурина, БЦ на Шевченко/Бажова.
Динамику развития рынка офисных центров Екатеринбурга по высококлассным объектам («А», «В+», «В») хорошо характеризует график на рис. 1. На нем по данным Администрации Екатеринбурга учтены, преимущественно, объекты нового строительства общей площадью от 5 тыс. кв. м (на рынке кроме этого имеется значительное количество устаревших офисных площадей, введенных в строй до 2000 года).
Из рис. 1 видно, что рынок офисной недвижимости Екатеринбурга активно развивается и постепенно увеличивает свои объемы. Среднегодовые темпы прироста количества современных офисных центров (бизнес-центров) достаточно высоки, за 2007-2013 гг. они составили ?11% в год.
Важно отметить, что рынок ежегодно поглощает примерно 50-80 тыс. кв. м офисных площадей, в то время как ввод в строй всех запланированных в 2014 году объектов даст увеличение объема рынка офисных центров Екатеринбурга более чем на 100 тыс. кв. м (примерно такая же ситуация наблюдалась в городе и в 2013 году). Данная ситуация, несомненно, скажется на обострении конкуренции на данном рынке.
Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга по-прежнему находится на переходном этапе своего развития (интенсивно данный рынок развивается в городе всего порядка 10-15 лет). Ввиду этого, определяя перспективы рынка офисных центров, следует ориентироваться, прежде всего, на уже устоявшиеся рынки крупных европейских городов.
Наиболее понятный срез существующего уровня развития рынка офисной недвижимости в Екатеринбурге дает сравнительный анализ показателей обеспеченности офисными площадями ряда крупных городов Европы (см. рис. 2).
Из рис. 2 видно, что Екатеринбург по уровню обеспеченности площадями качественных офисных центров (классы А и В) на 1000 человек по-прежнему существенно отстает от Москвы и городов деловой активности Европы. Если анализировать спектр российских городов, то следует отметить, что отставание Екатеринбурга от Москвы носит вполне закономерный характер (данная ситуация обусловлена централизацией российской экономики – крупные предприятия, как правило, размещают свои головные офисы в Москве, вне зависимости от того, где у них размещены производства). В сравнении же с другими региональными центрами Екатеринбург занимает вполне достойное место.
Также существенным фактором, влияющим на сокращение спроса на офисные площади является общее состояние российской экономики, политическая ситуация и, особенно, сырьевая ориентация экономики России – прочие отрасли, базирующиеся преимущественно на среднем и малом бизнесе, существенно качественно и количественно отстают в своем развитии от стран Европы, что сразу сказывается на общем количестве компаний в этих отраслях. А ведь эти компании в основном и формируют спрос на офисные помещения. В Европе они доминируют, и их вклад в конечный ВВП страны оценивается в 70-80%.
Характеристика предложения
По классам, согласно оценкам консалтинговой компании «Урал-Гермес», рынок офисных центров Екатеринбурга (нового строительства и введенных в строй до 2000 г.) сегментируется следующим образом (см. рис. 3).
Из рис. 3 видно, что в Екатеринбурге на сегодняшний день все еще преобладают бизнес-центры класса «С» (?52%). Доля офисных центров класса «А» составляет ?3%, на бизнес-центры класса «В+» приходится ?9%, доля офисных центров класса «B» находится на уровне ?36%.
При этом наиболее активно увеличиваются сегменты офисных центров классов «В» и «В+», поскольку ценовые характеристики объектов данных классов более привлекательны, а международных и крупных федеральных компаний, являющихся основными потребителями офисов класса «А», и для которых важен статус объекта, в Екатеринбурге ограниченное количество.
Следует отметить, что хотя на протяжении последних 5-7 лет идет постепенное замещение доли офисных центров класса «С» объектами более высоких классов (данная тенденция свидетельствует о развитии рынка и продолжится в будущем), такие офисные центры по-прежнему востребованы. Помимо низкой (по сравнению с современными офисными объектами) стоимости аренды площадей, главными конкурентными преимуществами офисных центров класса «С» и ниже также является удачное месторасположение большинства из них и наличие небольших офисов (минимальный арендный лот может быть 10-20 кв. м). Для основных потребителей офисных центров данного класса (предприятия малого бизнеса, стартапы и т. д.) указанные преимущества перекрывают недостатки таких зданий, связанные с неудовлетворительным микроклиматом, инфраструктурой, зачастую небольшой парковкой и др.
В целом, по-прежнему во всех классах следует отметить недостаток офисных зданий, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд.
Распределение офисных центров по административным районам Екатеринбурга представлено на рис. 4.
Из рис. 4 видно, что распределение офисных центров по административным районам Екатеринбурга неравномерно.
Рынок офисных центров Екатеринбурга наиболее развит в центральных районах города, которые для данного типа недвижимости всегда будут наиболее привлекательны. Тем не менее, в центральной части города количество свободных площадок ограничено, а земля постепенно дорожает. Эти два фактора оказывают влияние на расширение географии мест размещения офисных центров – большинство объектов, запланированных к открытию в 2014 году, расположены за границей внутреннего транспортного кольца Екатеринбурга.
В ближайшие несколько лет развитие офисов в центральной части города будет происходить преимущественно за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Срединного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых жилых районах (Академический, Солнечный и др.).
Характеристика спроса. Арендные ставки
В Екатеринбурге в течение I полугодия 2014 года арендные ставки на качественные офисные площади имели небольшую отрицательную динамику, впрочем, практически не отразившуюся на средних диапазонах арендных ставок (см. рис. 5).
При этом в течение I полугодия 2014 общий уровень вакантных площадей несколько уменьшился (см. рис. 6).
Оценивая уровень спроса на офисные площади в разрезе их классов, необходимо заметить, что в настоящее время активно восстанавливается спрос на качественные офисные площади. При этом среди качественных объектов наиболее востребованы офисные центры класса «В», поскольку ценовые характеристики данных объектов более привлекательны, в том числе, и благодаря большому объему нового предложения (практически все офисные центры, введенные в 2013 году и запланированные к открытию в 2014, относятся к данному классу – см. также рис. 3). Сегменты, имеющие больший спрос, и развиваются на рынке интенсивнее (см. рис. 3).
Следует отметить, что более активное восстановление рынка во многом сдерживается большим объемом, введенных в последние годы, площадей офисных центров. Особенно нестабильная ситуация с вакантными площадями в некоторых недавно открытых объектах.
Обострение конкурентной обстановки на рынке усилило дифференциацию офисных центров и бизнес-центров (потребитель имеет хороший выбор) в пользу наиболее качественных, концептуально интересных, имеющих развитый спектр дополнительных услуг, включая уникальные. Другими словами, сильные стали еще сильнее, слабые – еще слабее.
Таким образом, в сложившихся на сегодняшний день на рынке офисных центров Екатеринбурга конкурентных условиях девелоперы должны ориентироваться, прежде всего, на имеющийся спрос, иначе их объекты рискуют остаться незаполненными, а арендные ставки будут снижаться.
Тенденции и особенности развития рынка
Одной из главных тенденций, проявившихся на рынке в 2013 и I полугодии 2014 года является привлечение в проекты офисных центров частных инвесторов. Большинство девелоперов в настоящее время предпочитает продавать офисные площади на этапе строительства (в том числе, и крупные застройщики, обладающие значительными ресурсами – в частности, «УралМедьСтрой»). Используя такую схему реализации проекта, застройщики снижают инвестиционные риски, ускоряют оборачиваемость собственных средств, зарабатывая, преимущественно, на строительстве и управлении офисным центром.
Необходимо отметить, что данная схема реализации проекта выгодна не только девелоперам, но также частным инвесторам и арендаторам. В условиях повышения конкуренции на рынке, сложившиеся арендные ставки уже не могут гарантировать девелоперу желаемого срока окупаемости проекта, при этом для частных инвесторов доходность от сдачи в аренду офисных площадей даже с учетом снижения ставок является приемлемой (она все равно выше, чем на жилье). Арендаторы же, в свою очередь, получают качественные арендные площади по достаточно низкой цене.
При этом девелоперы в рамках описанной выше стратегии стараются разнообразить предложение и расширить категории потенциальных инвесторов. Например, в БЦ «ГринПарк» офисы реализовывались частным инвесторам в мелкую нарезку, полностью подготовленные к сдаче их в аренду (с ремонтом и мебелью), а БЦ «Clever Park», помимо высокого качества площадей и широкого комплекса услуг, реализованного на базе нескольких офисных зданий, инвесторам предоставляется услуга «рантье» (комплексное управление активами, включающее сдачу в аренду и управление недвижимостью).
Среди других тенденций, действующих на рынке офисных центров Екатеринбурга, можно отметить следующие (многие сохранили свое значение с предыдущего года):
Прогноз развития рынка
На рынке офисных центров Екатеринбурга ожидается усиление уже действующих тенденций. Прежде всего, это усиление концептуализации объектов (важно вести разработку концепции на ранних стадиях проекта – создание бизнес-плана, проектные работы) и поиск девелоперами новых, включая оригинальные, элементов конкурентоспособности. Данные подходы не требуют значительных капитальных вложений, но при грамотной организации способны существенно повысить конкурентоспособность объекта. Не потеряет своей актуальности и решение проблемы с парковочными местами в бизнес-центрах (особенно в свете ужесточения наказания за неправильную парковку и планируемой Администрацией города установки пар-ковочных автоматов).
Катализатором данных изменений, как ни странно, может выступить увеличение количества офисных центров, осуществляющих продажу своих площадей, поскольку число частных инвесторов на рынке ограничено, и в скором времени девелоперам придется убеждать их в преимуществах своего объекта перед конкурентами.
Среди прочих сдерживающих развитие рынка факторов следует отметить общее состояние экономики России, политическую ситуацию в стране.
Касаемо географии развития бизнес-центров, можно отметить, что в ближайшие несколько лет развитие офисов в центральной части города будет преимущественно происходить за счет участков, исчерпавших свои ресурсы (промзоны, ветхое жилье и т.д.). Рынок бэк-офисов получит интенсивное развитие в зоне Срединного транспортного кольца. Начнет развиваться рынок офисных центров в новых районах (Академический, Солнечный).
Информация о консалтинговой компании «Урал-Гермес»
Консалтинговая компания «Урал-Гермес» основана в 1994 году, имеет федеральный уровень и выполняет работы в Уральском регионе, на территории России и за рубежом. Компания специализируется на разработке концепций и бизнес-планов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые и развлекательные центры, офисные центры, гостиницы, жилые комплексы и коттеджные поселки и др.). Перспективным направлением компании в разработке концепций на текущем этапе является создание уникальных торговых центров, загородных гостиниц и коттеджных поселков.
Штат компании «Урал-Гермес» составляют опытные и квалифицированные специалисты, в том числе имеющие ученые степени и научные работы в сфере маркетинга. Компания активно сотрудничает с известными научными и учебными заведениями региона: УрО РАН, УрГЭУ-СИНХ, Уралниипроект РААСН, институтом Урбанистики и др.
Консалтинговая компания «Урал-Гермес», является членом рабочей группы по разработке стратегии развития г. Екатеринбурга, непосредственным разработчиком ряда крупных стратегических проектов в области коммерческой недвижимости городского и регионального уровня («Центральная торговая зона», «Торговые узлы Екатеринбурга», «Основные направления развития оптовой торговли в Свердловской области», «Стратегия развития рынков на территории Екатеринбурга»).
Директор компании Засухин Александр Иванович являлся Советником Министра торговли, питания и услуг Свердловской области в 2005-2012 гг., входит в состав региональных экспертов журналов Commercial Real Estate и «МОЛЛ», и является участником рабочей группы по разработке стратегии Екатеринбурга. Работы фирмы «Урал-Гермес» неоднократно отмечались наградами Администрации г. Екатеринбурга и Правительства Свердловской области. Компания является номинантом всероссийской премии «Российский национальный Олимп», официальным представителем программ Российского Совета торговых центров в Уральском Федеральном округе.
Обзор подготовлен консалтинговой компанией "Урал-Гермес"
Портал о коммерческой недвижимости Екатеринбурга EkbRealty.Ru
29 июля 2014 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.