Оспаривание кадастровой стоимости
У нас в России ситуация, связанная с кадастровой оценкой, в последние несколько лет нисколько не улучшилась, а только накалилась. Основной причиной выступило ее большое отличие от рыночной стоимости, причем довольно часто встречались подобные случаи. В некоторых регионах нашей страны это переходит в сложную борьбу между землепользователями и властями. Но мы хотим рассмотреть не причины возникновения этого несоответствия, а пути решения этой проблемы посредством суда. Так как современный процесс судебного оспаривания отличается от старого.
Эта проблема является очень актуальной, так как на сегодняшний день проводят лишь оценку земли, но кадастровой оценке в ближайшем будущем будут подвергаться все объекты капстроительства. Под эту категорию подпадают квартиры, жилые дома, дачи, загородные дома, гаражи. Иными словами, с этой проблемой пока немногие сталкиваются, в основном те, кто имеет земельные участки.
Как оспорить через суд кадастровую стоимость
Для оспаривания в суде кадастровой цены земли иск подают те землевладельцы, которые хотят продать свой участок, но узнают, что его кадастровая стоимость совершенно не соответствует рыночной цене похожих участков. У них в таких случаях есть два пути решения этого неприятного вопроса:
Оба варианта в выполнении являются очень проблематичными. Арбитражные суды до недавнего времени в своих решениях ссылались на письмо Номер 92 ВАС РФ. К этому документу очень часто прибегают даже суды общей юрисдикции.
Этим документом указывается тот факт, что самостоятельные иски на оспаривание стоимости объекта, оцененного независимым оценщиком, возможны лишь тогда, когда законом или нормативным актом предусматривается обязательность такой процедуры для госоргана, сторон сделки, должностного лица, органов управления юрлица. К тому же оспаривание кадастровой стоимости оцененного объекта возможно тогда, когда договор не заключен, то есть нет изданного государственным органом акта или же должностное лицо или орган управления юрлица не приняли решение его издать.
Правоприменительная практика и примеры
Высшим Арбитражным Судом РФ в этом случае занимается очень правильная позиция. Ведь было бы очень нехорошо, если бы каждая сделка могла быть с легкостью в любой момент оспорена только из-за того, что оценка земли была недостоверной. Очень скоро в хозяйственном обороте настал бы коллапс, о нормальном инвестклимате можно было бы и не мечтать. Недавно в Уголовном кодексе планировалось введение статьи под названием «Об уголовной ответственности оценщика», но тогда коллапс тоже был бы неминуем. Граждане начали бы подавать многочисленные иски, чтобы оспаривать каждую неугодную им сделку.
Словом, для землепользователя принятие такого решения ВАС РФ не стало хорошей новостью. Ведь любому ясно, что большая часть землепользователей узнает о действительной кадастровой стоимости своих участков только после того, как государственным органом принимается соответствующий акт. Согласно ВАС РФ Номер 92 оспаривать кадастровую цену объекта уже нельзя. Даже теоретически оспорить цену своего участка очень сложно, потому что в таком случае будет использоваться методика массовой оценки.
Чтобы добиться цели, истцы зачастую подвергают сомнению кадастровую оценку полностью, а ведь это большое количество земельных участков. Они пытаются доказать, что оценки земель происходят не верно. В сфере налогового планирования, естественно, это противоречило госполитике. Если рассуждать таким образом, то без налогооблагаемой новой базы останутся все субъекты и это из-за одного только спорщика. Различные трудности преследовали также того, кто пытался оспаривать нормативный акт о принятии кадастровой оценки. В большей части случаев зацепки не было, т.к. при его принятии соблюдаются все возможные формальности.
Понятно, что землепользователям в таких ситуациях было отказано в оспаривании. Если же акт отменяли, то при этом страдала налоговая государственная политика. Все понимали, что необходимо искать пути для корректировки стоимости объектов.
Ситуация значительно изменилась, когда главу о «Государственной кадастровой оценке» внесли в Федеральный закон. Теперь землевладелец может попросить в административном порядке изменить кадастровую цену. Для этого создается комиссия для рассмотрения спора по определению оценки. Однако все это требуется делать в течение полугода с периода внесения информационных данных в ГКН. С этой поры оспаривание кадастровой цены стало возможным. Но расстраивается вопрос только в малый промежуток времени, который отводится для этого дела.
Настойчивые землепользователи на достигнутом не останавливались, продолжали бороться ради своей цели. Как следствие - начали платить обоснованные экономически налоги. Пример: одно предприятие решает отстоять свои права и заняться оспариванием величины кадастровой стоимости. Им был подан иск на Росреестр в арбитражный суд с просьбой признать недействительными часть пунктов акта проверки отчета Кадастрового федерального центра, признать недостоверными результаты госкадастровой оценки, а еще признать незаконными действия Росреестра.
Предприятие почти что выиграло дело, ведь Арбитражным судом были удовлетворены исковые требования, но только частично. Эти решения через некоторое время были отменены арбитражным федеральным судом. В порядке надзора в ВАС РФ это постановление обжаловал истец. Президиумом ВАС РФ было в деталях изучено это дело, после чего было издано Постановление Номер 913, заставившее поменять судебную практику и полностью пересмотреть ее все решения.
Изменения законодательства
Внесение в Закон об оценочной деятельности изменений позволило на протяжении полугода с периода занесения информационных данных в ГКН вносить изменения в кадастровую цену объекта. Постановлением Номер 913 было разрешено оспорить в любой момент кадастровую стоимость по определенному объекту.
В рассматриваемую ситуацию этим постановлением была внесена конкретика, которая одним махом решила множество проблем:
Зачастую неправильная кадастровая цена являлась для инвесторов большой преградой. Теперь можно улучшать инвестиционный климат и привлекать потенциальных инвесторов.
17 июля 2014 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Ника
Кошмар, скоро налог на землю придумают. Кто знает что такое оспаривание кадастровой стоимости? По-русски это – почему я должен платить кучу денег за свою землю. Лучше б не знать конечно, но, думаю, все мы с этим столкнемся весной, когда законы новые выйдут. Лично знаю приятеля начальника Владимира Яковлевича Горелика (у него коллегия своя в Москве). Он спец большой и серьезные дела крутит, но боюсь дорого возьмет. Подскажите кого-нить?
OksanaP
"10 декабря в 17.00 пройдет открытый вебинар ""Особенности защиты прав предпринимателей в уголовном судопроизводстве, привлекаемых к уголовной ответственности за преступления в сфере экономики"" от заслуженного юриста РФ Горелика В.Я. ссылка для регистрации http://gorelik-partner.ru/webinar-gorelik/"
Никанор
Горелик - серьезный пацан. Помню мы с ним на гелике в 90-ые серьезные дела крутили. За базаром следит всегда, отвечает за дела четко. Рекомендую.