Оспаривание кадастровой стоимости

У нас в России ситуация, связанная с кадастровой оценкой, в последние несколько лет нисколько не улучшилась, а только накалилась. Основной причиной выступило ее большое отличие от рыночной стоимости, причем довольно часто встречались подобные случаи. В некоторых регионах нашей страны это переходит в сложную борьбу между землепользователями и властями. Но мы хотим рассмотреть не причины возникновения этого несоответствия, а пути решения этой проблемы посредством суда. Так как современный процесс судебного оспаривания отличается от старого.

Эта проблема является очень актуальной, так как на сегодняшний день проводят лишь оценку земли, но кадастровой оценке в ближайшем будущем будут подвергаться все объекты капстроительства. Под эту категорию подпадают квартиры, жилые дома, дачи, загородные дома, гаражи. Иными словами, с этой проблемой пока немногие сталкиваются, в основном те, кто имеет земельные участки.

Как оспорить через суд кадастровую стоимость

Для оспаривания в суде кадастровой цены земли иск подают те землевладельцы, которые хотят продать свой участок, но узнают, что его кадастровая стоимость совершенно не соответствует рыночной цене похожих участков. У них в таких случаях есть два пути решения этого неприятного вопроса:

судебный процесс - признание неверной кадастровой стоимости. судебное разбирательство - признание нормативного акта субъекта РФ об утверждении недействительным кадастровой цены.

Оба варианта в выполнении являются очень проблематичными. Арбитражные суды до недавнего времени в своих решениях ссылались на письмо Номер 92 ВАС РФ. К этому документу очень часто прибегают даже суды общей юрисдикции.

Этим документом указывается тот факт, что самостоятельные иски на оспаривание стоимости объекта, оцененного независимым оценщиком, возможны лишь тогда, когда законом или нормативным актом предусматривается обязательность такой процедуры для госоргана, сторон сделки, должностного лица, органов управления юрлица. К тому же оспаривание кадастровой стоимости оцененного объекта возможно тогда, когда договор не заключен, то есть нет изданного государственным органом акта или же должностное лицо или орган управления юрлица не приняли решение его издать.

Правоприменительная практика и примеры

Высшим Арбитражным Судом РФ в этом случае занимается очень правильная позиция. Ведь было бы очень нехорошо, если бы каждая сделка могла быть с легкостью в любой момент оспорена только из-за того, что оценка земли была недостоверной. Очень скоро в хозяйственном обороте настал бы коллапс, о нормальном инвестклимате можно было бы и не мечтать. Недавно в Уголовном кодексе планировалось введение статьи под названием «Об уголовной ответственности оценщика», но тогда коллапс тоже был бы неминуем. Граждане начали бы подавать многочисленные иски, чтобы оспаривать каждую неугодную им сделку.

Словом, для землепользователя принятие такого решения ВАС РФ не стало хорошей новостью. Ведь любому ясно, что большая часть землепользователей узнает о действительной кадастровой стоимости своих участков только после того, как государственным органом принимается соответствующий акт. Согласно ВАС РФ Номер 92 оспаривать кадастровую цену объекта уже нельзя. Даже теоретически оспорить цену своего участка очень сложно, потому что в таком случае будет использоваться методика массовой оценки.

Чтобы добиться цели, истцы зачастую подвергают сомнению кадастровую оценку полностью, а ведь это большое количество земельных участков. Они пытаются доказать, что оценки земель происходят не верно. В сфере налогового планирования, естественно, это противоречило госполитике. Если рассуждать таким образом, то без налогооблагаемой новой базы останутся все субъекты и это из-за одного только спорщика. Различные трудности преследовали также того, кто пытался оспаривать нормативный акт о принятии кадастровой оценки. В большей части случаев зацепки не было, т.к. при его принятии соблюдаются все возможные формальности.

Понятно, что землепользователям в таких ситуациях было отказано в оспаривании. Если же акт отменяли, то при этом страдала налоговая государственная политика. Все понимали, что необходимо искать пути для корректировки стоимости объектов.

Ситуация значительно изменилась, когда главу о «Государственной кадастровой оценке» внесли в Федеральный закон. Теперь землевладелец может попросить в административном порядке изменить кадастровую цену. Для этого создается комиссия для рассмотрения спора по определению оценки. Однако все это требуется делать в течение полугода с периода внесения информационных данных в ГКН. С этой поры оспаривание кадастровой цены стало возможным. Но расстраивается вопрос только в малый промежуток времени, который отводится для этого дела.

Настойчивые землепользователи на достигнутом не останавливались, продолжали бороться ради своей цели. Как следствие - начали платить обоснованные экономически налоги. Пример: одно предприятие решает отстоять свои права и заняться оспариванием величины кадастровой стоимости. Им был подан иск на Росреестр в арбитражный суд с просьбой признать недействительными часть пунктов акта проверки отчета Кадастрового федерального центра, признать недостоверными результаты госкадастровой оценки, а еще признать незаконными действия Росреестра.

Предприятие почти что выиграло дело, ведь Арбитражным судом были удовлетворены исковые требования, но только частично. Эти решения через некоторое время были отменены арбитражным федеральным судом. В порядке надзора в ВАС РФ это постановление обжаловал истец. Президиумом ВАС РФ было в деталях изучено это дело, после чего было издано Постановление Номер 913, заставившее поменять судебную практику и полностью пересмотреть ее все решения.

Изменения законодательства

Внесение в Закон об оценочной деятельности изменений позволило на протяжении полугода с периода занесения информационных данных в ГКН вносить изменения в кадастровую цену объекта. Постановлением Номер 913 было разрешено оспорить в любой момент кадастровую стоимость по определенному объекту.

В рассматриваемую ситуацию этим постановлением была внесена конкретика, которая одним махом решила множество проблем:

Хоть для оспаривания кадастровой цены объекта следует подавать заявление в суд, но все же этот процесс был значительно упрощен. Теперь землепользователи в любое время смогут подавать иск, если рыночной стоимости не соответствует цена их объекта. Напряженность в регионах была значительно снижена после того, как отменили необходимость оспаривания кадастровой массовой оценки. Органы власти располагают теперь картой кадастровой цены, которая приближена к действительной рыночной стоимости.

Зачастую неправильная кадастровая цена являлась для инвесторов большой преградой. Теперь можно улучшать инвестиционный климат и привлекать потенциальных инвесторов.

Капитал-Оценка

17 июля 2014 г.

Статьи компаний 60 % инвесторов офисов класса В+ прибегают к доверительному управлению Доля покупателей готового арендного бизнеса в БЦ класса В+, которые прибегают к доверительному управлению, в турбулентный период 2022-2023 гг. выросла более чем вдвое по сравнению с 2020-2021 гг. Соответствующие данные приводит компания West Wind Group на основе мониторинга своих объектов. Сергей 18 октября Эксперты назвали способы заполнения штата в условиях дефицита кадров Дефицит линейного персонала, который наблюдается в последнее время, остро сказывается и на рынке FM-услуг. Одним из его последствий становится существенный рост фонда оплаты труда или значительное сокращение работающих на объекте специалистов. Специалисты MD Facility Management назвали несколько способов привлечения и удержания сотрудников, помимо повышения оплаты труда. Сергей 9 октября Сервисные апартаменты в центре Москвы становятся альтернативой высокодоходным офисам Выгода от инвестиций в сервисные апартаменты в центре Москвы догоняет вложения в высокодоходные офисы. Несмотря на особенности этого вида недвижимости, в 2023 году она является надежным инструментом сохранения средств. Сергей 27 сентября Все статьи

Пресс-релизы компаний Эксперты назвали три категории объектов, которыми пополнился FM-рынок Трансформация рынка FM-услуг, которая происходит с начала 2022 года, выражается не только в уходе из России части заказчиков, но и в появлении новых объектов, которые требуют профессионального управления. Эксперты MD Facility Management назвали три основные категории таких объектов. Сергей 15 ноября Повышение ключевой ставки не повлияло на активность офисных инвесторов в Москве В столице рынок офисной недвижимости класса В+ этой осенью переживает подъём, несмотря на значительное повышение ключевой ставки ЦБ в последние три месяца. Сергей 10 ноября Большая часть инвесторов при покупке премиальных офисов принимают решение в моменте За последний год большинство покупок в сфере офисной недвижимости класса В+ стали совершаться предельно быстро — на волне впечатлений от просматриваемых лотов. Если раньше инвесторам требовалось несколько недель, чтобы принять решение, то теперь в 90 % случаев — несколько часов, отмечают эксперты девелоперской компании West Wind Group на основе анализа сделок по своим объектам. Сергей 29 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: