Оценка магазина
Развитие сферы торговли, которое активно продолжается более 20 лет, привело к появлению большого количества магазинов с различным ассортиментом и ориентацией на покупателей. Как следствие, увеличилось и количество сделок и операций, в которых торговая недвижимость задействована как объект или гарантия. В свою очередь, это напрямую влияет и на спрос на услуги по оценке магазинов при сделках купли-продажи, раздела, операциях кредитования и страхования, при определении нанесенного ущерба, модернизации или ликвидации магазина.
В контексте оценки торговую недвижимость наиболее целесообразно рассматривать как бизнес, а не как недвижимость с определенным набором качеств. Соответственно, и главной характеристикой его как бизнеса является рентабельность.
Из этого следуют и важнейшие параметры для оценки магазина: его местоположение и доступность для целевых покупателей. Рассмотрим эти параметры подробнее.
При оценке место положения необходимо учитывать, насколько высока населенность прилегающего района и насколько большой поток потенциальных покупателей проходит или проезжает рядом с магазином за единицу времени. Нужно также определить, насколько перспективен район с точки зрения дальнейшего развития: планируется ли развитие жилищного строительства и возможно ли оно с учетом градостроительной политики, какие объекты общественного назначения расположены, строятся и планируются к строительству. Все это напрямую сказывается как на текущем потоке покупателей, так и на его дальнейшем изменении в ту или иную сторону, а значит, на рентабельности и инвестиционной привлекательности магазина.
Что касается доступности для целевых покупателей, то тут важно помнить не только о доступности как таковой: удобных подъездных путях и пешеходных дорожках, близости общественного транспорта. Важно также и то, насколько соответствует район, в котором расположен магазин, и население этого района ассортименту магазина. Для магазина, ориентированного на премиум-класс, расположение в густонаселенном спальном районе, пусть даже и на главной магистрали, будет скорее недостатком, который снизит посещаемость магазина целевыми покупателями и как следствие – его рентабельность.
К прочим значимым факторам для оценки магазина относятся:
характеристики здания: год постройки, конструктивное решение, наличие и качество коммуникаций и инфраструктуры, состояние здания, его внешний облик и внутренняя отделка; наличие и площадь складских и вспомогательных помещений, холодильных и морозильных установок; доступность для проезда грузовой техники; юридический статус магазина, наличие пакета правоустанавливающих и разрешительных документов, наличие и количество ограничений и обременений; тип заполнения магазина: арендаторы или собственный бизнес; местоположение и доступность, в том числе и в перспективе; товарные группы, ассортимент, ценовая политика магазина, в том числе с учетом социально-демографических показателей населения прилегающего района; репутация и известность магазина, его способность самостоятельно формировать покупательские потоки; экономические показатели работы магазина, в том числе затраты на содержание и доходы от аренды; качественный уровень и «текучка» коллектива магазина; наличие и количество дополнительных привлекательных факторов: банкоматов, терминалов оплаты и др.; наличие и количество конкурентов вблизи от оцениваемого объекта, особенно крупных магазинов в данной ценовой и товарной нише; наличие дополнительных привлекательных или ограничивающих факторов, не зависящих от магазина, в том числе объектов, которые привлекают большой поток потенциальных покупателей: автобусных и ж/д станций, объектов культуры и досуга.Эти параметры позволяют определить не только инвестиционную привлекательность магазина, его текущую стоимость и наиболее адекватный размер арендной платы. Отчет оценщика может быть ориентирован на возможную коррекцию стратегии подбора арендаторов и/или товарных групп. Исходя из собранных данных возможно предоставить заключение о том, реализация какой продукции может быть наиболее выгодной для магазина, обладающего такими характеристиками.
Основными используемыми подходами при оценке магазина являются доходный (если магазин рассматривается как объект инвестиции либо необходимо определить страховую стоимость или нанесенный ущерб) или метод сопоставления цен (в особенности при совершении сделок купли-продажи). Затратный подход менее востребован, но и он применим – в случаях, когда необходима ликвидация, реконструкция магазина или резкая смена стратегии его работы.
18 июня 2012 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.