Оценка торговых центров

В 2011 году в России было зарегистрировано более 850 крупных объектов торговой недвижимости: торговые комплексы, торговые центры, торгово-развлекательные центры, торговые дома, из которых более 80 находятся в Санкт-Петербурге. И число их постоянно растет.

Торговая недвижимость – один из наиболее привлекательных и в то же время рискованных объектов инвестиции в условиях развивающейся индустрии потребления. Определить привлекательность торгового центра как инвестиционного проекта, его ликвидность как залога – задачи, которые решаются в отчете об оценке ТЦ.

Чаще всего оценка торгового центра, как и других объектов коммерческой недвижимости, направлена на определение доходного потенциала объекта. В соответствии с этим формируется и круг вопросов и факторов, существенных при оценке торговых центров.

Ключевым понятием в оценке торговых центров является их классификация по размеру торговых площадей, особенности формирования ассортимента и зоне обслуживания. Принято выделять:

Специализированные торговые центры, которые ориентированы на сбыт определенной группы товаров. Местоположение и площадь не являются ключевыми. Региональные торговые центры с проходимостью более 150 тыс. человек в день. Имеют удобное местоположение для охвата целого региона. Площадь – до 45 тыс. кв. м., арендаторы – торговые, сервисные, развлекательные компании. Суперокружные торговые центры, расположенные на главных городских магистралях. Их аудитория – жители нескольких округов, площадь ТЦ – до 30 тыс. кв. м. Торговые центры округа, расположенные недалеко от оживленных городских трасс. Площадь окружного ТЦ – до 20 тыс. кв. м., количество постоянных покупателей – до 150 тыс. человек. Торговые центры района ориентированы на обслуживание от 3 до 40 тысяч покупателей, торговые площади – до 10 тыс. кв. м. Чаще всего якорным арендатором такого ТЦ становится сетевой супермаркет. Торговые центры микрорайона отличаются небольшой площадью (до 3000 кв. м.), небольшим потоком покупателей и шаговой доступностью. Основная ориентация – товары повседневного спроса и востребованные услуги.

Очевидно, что параметры классификации торговых центров совпадают с рядом значимых параметров их оценки: площадь, расположение, поток покупателей. К остальным существенным факторам относятся:

тип здания, год его постройки, конструктивное решение, инженерное обеспечение, этажность, наличие эскалаторов и траволаторов; наличие юридических документов и их соответствие отраслевым требованиям; правоустанавливающие документы: каков правовой статус здания торгового центра и прилегающих к нему территорий, находятся ли они в собственности ил в аренде; тип управления ТЦ; наличие и площадь прилегающей территории, размер открытых и закрытых парковок; внешний облик торгового центра; качество и особенности отделки, наличие и мощность систем кондиционирования и вентиляции; транспортная доступность и привлекательность для покупателя, известность и популярность в целевом сегменте; наличие и количество якорных арендаторов; соотношение занятых и вакантных площадей (оптимальным считается ситуация, когда вакантны не более 1,5% площади ТЦ); наличие среди арендаторов компаний из сферы услуг, развлечений, общественного питания; наличие дополнительных, не зависящих от ТЦ привлекательных или ограничивающих факторов, в том числе объектов, привлекающих большой поток потенциальных покупателей: автобусных и ж/д станций, крупных объектов культуры и досуга.

Важным аспектом при оценке торгового центра является не только учет текущей ситуации, но и прогнозирование ее развития в соответствии с имеющимися данными о строительстве торговых центров-конкурентов, жилищном строительстве в районе торгового центра, тенденции в изменении престижности района и другими факторами, которые способны повлиять на количество и качество потока покупателей.

При оценке торговых центров могут быть использованы различные подходы к определению стоимости, в зависимости от целей оценки.

При сделках купли-продажи, разработке инвестиционных проектов может быть использован доходный подход. Применим в подобных случаях и метод сопоставления цен – если оцениваемый торговый центр имеет аналоги, сделки с которыми были совершены за последние несколько месяцев. Также метод сопоставления цен применяется в случаях, когда цель отчета – определить наиболее оптимальную ставку арендной платы в оцениваемом торговом центре (такая оценка может производится как по требованию владельца ТЦ, так и по требованию арендаторов, не согласных с ценовой политикой управляющей компании). Если оценка производится с целью дальнейшей ликвидации ТЦ или его реконструкции, оптимальным будет затратный подход.

Капитал-Оценка

18 июня 2012 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний Melon Fashion Group открывает магазины Befree и SELA в новой концепции в краснодарском OZ МОЛЛ Магазины якорного формата SELA и Befree открываются в краснодарском OZ МОЛЛ. В сентябре команда торгового центра законтрактовала SELA, а LCM Consulting в качестве консультанта и брокера закрыла сделку с Befree. Открытия состоятся ноябре 2024 года. Юлия Антонова 1 ноября LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: