Оценка торговых центров

В 2011 году в России было зарегистрировано более 850 крупных объектов торговой недвижимости: торговые комплексы, торговые центры, торгово-развлекательные центры, торговые дома, из которых более 80 находятся в Санкт-Петербурге. И число их постоянно растет.

Торговая недвижимость – один из наиболее привлекательных и в то же время рискованных объектов инвестиции в условиях развивающейся индустрии потребления. Определить привлекательность торгового центра как инвестиционного проекта, его ликвидность как залога – задачи, которые решаются в отчете об оценке ТЦ.

Чаще всего оценка торгового центра, как и других объектов коммерческой недвижимости, направлена на определение доходного потенциала объекта. В соответствии с этим формируется и круг вопросов и факторов, существенных при оценке торговых центров.

Ключевым понятием в оценке торговых центров является их классификация по размеру торговых площадей, особенности формирования ассортимента и зоне обслуживания. Принято выделять:

Специализированные торговые центры, которые ориентированы на сбыт определенной группы товаров. Местоположение и площадь не являются ключевыми. Региональные торговые центры с проходимостью более 150 тыс. человек в день. Имеют удобное местоположение для охвата целого региона. Площадь – до 45 тыс. кв. м., арендаторы – торговые, сервисные, развлекательные компании. Суперокружные торговые центры, расположенные на главных городских магистралях. Их аудитория – жители нескольких округов, площадь ТЦ – до 30 тыс. кв. м. Торговые центры округа, расположенные недалеко от оживленных городских трасс. Площадь окружного ТЦ – до 20 тыс. кв. м., количество постоянных покупателей – до 150 тыс. человек. Торговые центры района ориентированы на обслуживание от 3 до 40 тысяч покупателей, торговые площади – до 10 тыс. кв. м. Чаще всего якорным арендатором такого ТЦ становится сетевой супермаркет. Торговые центры микрорайона отличаются небольшой площадью (до 3000 кв. м.), небольшим потоком покупателей и шаговой доступностью. Основная ориентация – товары повседневного спроса и востребованные услуги.

Очевидно, что параметры классификации торговых центров совпадают с рядом значимых параметров их оценки: площадь, расположение, поток покупателей. К остальным существенным факторам относятся:

тип здания, год его постройки, конструктивное решение, инженерное обеспечение, этажность, наличие эскалаторов и траволаторов; наличие юридических документов и их соответствие отраслевым требованиям; правоустанавливающие документы: каков правовой статус здания торгового центра и прилегающих к нему территорий, находятся ли они в собственности ил в аренде; тип управления ТЦ; наличие и площадь прилегающей территории, размер открытых и закрытых парковок; внешний облик торгового центра; качество и особенности отделки, наличие и мощность систем кондиционирования и вентиляции; транспортная доступность и привлекательность для покупателя, известность и популярность в целевом сегменте; наличие и количество якорных арендаторов; соотношение занятых и вакантных площадей (оптимальным считается ситуация, когда вакантны не более 1,5% площади ТЦ); наличие среди арендаторов компаний из сферы услуг, развлечений, общественного питания; наличие дополнительных, не зависящих от ТЦ привлекательных или ограничивающих факторов, в том числе объектов, привлекающих большой поток потенциальных покупателей: автобусных и ж/д станций, крупных объектов культуры и досуга.

Важным аспектом при оценке торгового центра является не только учет текущей ситуации, но и прогнозирование ее развития в соответствии с имеющимися данными о строительстве торговых центров-конкурентов, жилищном строительстве в районе торгового центра, тенденции в изменении престижности района и другими факторами, которые способны повлиять на количество и качество потока покупателей.

При оценке торговых центров могут быть использованы различные подходы к определению стоимости, в зависимости от целей оценки.

При сделках купли-продажи, разработке инвестиционных проектов может быть использован доходный подход. Применим в подобных случаях и метод сопоставления цен – если оцениваемый торговый центр имеет аналоги, сделки с которыми были совершены за последние несколько месяцев. Также метод сопоставления цен применяется в случаях, когда цель отчета – определить наиболее оптимальную ставку арендной платы в оцениваемом торговом центре (такая оценка может производится как по требованию владельца ТЦ, так и по требованию арендаторов, не согласных с ценовой политикой управляющей компании). Если оценка производится с целью дальнейшей ликвидации ТЦ или его реконструкции, оптимальным будет затратный подход.

Капитал-Оценка

18 июня 2012 г.

Статьи компаний LCM Consulting отчиталась о трехкратном росте трафика ТРЦ «Манзара» после реконцепции Консультант представил результаты реконцепции ТРЦ «Манзара» в Нижнекамске, проведенной в 2024 году. Среднесуточная посещаемость объекта выросла на 140% в будни и на 180% в выходные дни, составив 8,4-10,6 тысяч человек в день против 3,5-3,8 тысяч до реконцепции. LCM Consulting 18 июня В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка» В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка». Торжественное открытие состоялось 29 апреля в ТЦ «Арена», расположенном в самом сердце Саранска – на площади Тысячелетия. Брокером сделки выступила компания LCM Consulting LCM Consulting 20 мая ТРЦ «Мегаполис» установил гигантские медиафасады LCM Consulting информирует о завершении монтажа медиафасадов на здании структурного паркинга «Мегаполиса». Два LED-экрана размером 6x12 и 24x12 метров стали частью программы реконцепции и модернизации визуальных коммуникаций торгово-развлекательного центра. LCM Consulting 17 марта Все статьи

Пресс-релизы компаний Прогноз: инвесторы начнут возвращаться на офисный рынок, когда «ключ» опустится до 15% годовых Переломным моментом, который переключит интерес инвесторов с депозитов на покупку офисов, станет падение ключевой ставки до 15% и перспектива ее дальнейшего снижения. Пока этого не произошло, основными игроками в офисном сегменте останутся конечные пользователи, отмечают эксперты из «Товарищества Рябовской Мануфактуры». Сергей 9 июня West Wind Group завершила сделку по продаже своих активов вблизи Кутузовского проспекта Девелоперская компания West Wind Group закрыла сделку по продаже компании, которая владеет имущественным комплексом по ул. Неверовского, 10. Ранее для этой площадки была разработана концепция строительства БЦ класса А. Сергей 9 июня Новый объект стрит-арта появился в лофт-квартале возле метро «Тульская» Он создан в коллаборации «Товарищества Рябовской Мануфактуры», арт-проекта «ЭТО ЗНАК» и медиа о современной моде и культуре ÖMANKÖ. Сергей 22 апреля Все пресс-релизы

Комментарии: