На волне. Количество сделок купли-продажи жилья побило докризисный рекорд
В ушедшем 2010 году в столице было зарегистрировано 85 650 сделок купли-продажи жилья, такие данные опубликовало Управление Росреестра по Москве. Итоговые показатели, достичь которых смог столичный рынок недвижимости, оказались рекордными, ведь даже в докризисный, 2007 год московским риэлторам и застройщикам не удавалось преодолеть эту планку. Тогда они смогли продать всего 77 386 квартир.
Рынок ипотеки продемонстрировал значительное восстановление и порадовал заемщиков смягчением условий кредитования. Однако превысить тот объем сделок, что наблюдался до кризиса, банкам не удалось. Кроме того, в 2010 году выросло и число зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Однако, несмотря на вступление в силу поправок к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (214-ФЗ), их доля в общем количестве сделок с жильем в Москве до сих пор остается низкой.
Отложенный спрос
Эксперты и участники рынка подтверждают эту динамику, но называют разные причины роста. «Действительно, с точки зрения активности потребителей прошлый год превзошел ожидания и поставил не один рекорд, в том числе и в сравнении с 2007 годом. Причиной этой активности стала реализация отложенного спроса, накопившегося в течение острой стадии кризиса. Собственно, выход на рынок этого отложенного спроса мог бы состояться и раньше, но покупатели до последнего ждали, не будет ли нового снижения цен. Когда же они удостоверились в том, что пресловутое „ценовое дно“ достигнуто, причины, сдерживавшие покупателей, отпали и сделки не заставили себя ждать», — говорит генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов.
При этом на фоне высокой покупательской активности продавцы минувшей осенью предприняли попытки приступить к увеличению ценников, дополняет он. «Однако на этот раз представители спроса, не испугавшись „страшилок“ из серии „покупай сегодня, иначе завтра будет дороже“, выразили свою позицию предельно четко: „Покупать готовы, но лишь по текущим ценам“. И продавцы, по крайней мере пока, с этим согласились», — говорит Олег Самойлов.
Рост количества зарегистрированных квартир обусловлен и переходом девелоперов на работу по 214-ФЗ. «Возросло число сделок по приобретению новостроек, оформленных установленным образом. По данным аналитического департамента компании „НДВ-Недвижимость“, если после внедрения поправок в закон по состоянию на 25.06.10 г. согласно 214-ФЗ реализовывалось не более 8% новостроек, то к концу года доля домов, где продажи ведутся по договору долевого участия, возросла до 36%. В первом квартале 2011 г. ожидается еще большее увеличение доли новостроек, реализующихся по договору долевого участия — до 40%. Это будет связано с планами по переходу ряда жилых комплексов на эту форму договора», — утверждает директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова.
Точки роста
Кто же сумел «поднять» рынок в течение года? Сегментом, продемонстрировавшим в минувшем году наивысшую активность, стал массовый рынок жилья, причем с акцентом на наиболее дешевые одно — и двухкомнатные квартиры. «Строго говоря, таких квартир всегда не хватало. Однако в докризисный период ситуация более или менее уравновешивалась постоянным поступлением на рынок квартир в домах-новостройках. С наступлением кризиса большинство новых строительных проектов было заморожено, поэтому уже в середине прошлого года рынок начал ощущать дефицит предложения малокомнатных квартир. При этом более крупные и дорогие квартиры, в том числе относящиеся к наиболее пострадавшему в кризисный период сегменту бизнес-класса, продолжали встречаться с весьма скудным спросом, а потому дешевели даже тогда, когда объекты массового сегмента не только прекратили падение, но и начали демонстрировать небольшой рост цен», — объясняет Олег Самойлов.
Собственно, с тех пор ситуация не слишком изменилась: основная активность рынка сосредоточена в его нижнем сегменте. Присутствует определенное оживление и в сегменте жилья премиум-класса. А вот «середина рынка» — бизнес-класс — пока остается самым застойным сегментом, до которого общая высокая активность в полной мере еще не «дотянулась». «Основное оживление произошло за счет недорогих сегментов рынка — эконом-класса, вторичное жилье, участки без подряда. Объем рынка по элитному сегменту не растет так быстро, но он и не падает. В 2007 году среди покупателей элитной недвижимости было много представителей из регионов, соседних государств, бывших республик. Сегодня таких покупателей очень мало. Но динамика роста активности в этом сегменте все равно положительная», — говорит руководитель отдела продаж «Аллтек Девелопмент» Жанна Потапкина.
В целом на первичном рынке жилой недвижимости происходят позитивные изменения — выходят новые проекты, некоторые демонстрируют очень активные темпы продаж. Количество сделок продолжает расти за счет того, что средний уровень цен сегодня еще ниже докризисного на 10-15%. При этом идет восстановление ипотечного рынка и постепенная стабилизация экономической ситуации — все это стимулирует спрос. «По динамике продаж все рекорды бьют московские проекты эконом-класса, — соглашается генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Мария Литинецкая. — В Подмосковье аналогичные объекты тоже показывают высокие темпы, но все-таки уступают московским. Так, в Москве темпы продаж в подобных проектах достигают 490 квартир за месяц, в Подмосковье — 100-200 квартир в месяц».
Рост даже привел к тому, что в Москве наблюдается дефицит предложения эконом-класса небольших площадей со стоимостью в пределах 95 000-120 000 рублей за кв. м. «Есть проекты с такой стоимостью, но с большими площадями, из-за чего общая стоимость квартир получается достаточно высокой, — такие проекты тоже востребованы, но в меньшей степени. В Московской области наиболее высокие темпы продаж демонстрируют проекты на высокой стадии готовности, максимально подготовленные для проживания, с интересными ипотечными программами. Например, в построенном комплексе „Ярославский“ темпы составляют до 150 квартир в месяц», — говорит Мария Литинецкая.
За городом
Позитивные явления наблюдались и на рынке загородной недвижимости, однако здесь основные продажи были сделаны за счет недорогих участков, которые выставляли разорявшиеся застройщики, банки и владельцы земли. Кризис вынудил многих девелоперов нарезать землю предполагаемых коттеджных поселков на небольшие кусочки и продавать их без подряда. «Не исключаю, что порой девелоперы продавали за столько, за сколько же и сами купили, потому что у многих компаний была задача выживания, а не зарабатывания денег. Похожая ситуация была и у ряда девелоперов, которые работают на рынке новостроек. И даже многие частные лица, у кого бизнес во время кризиса оказался в сложных финансовых обстоятельствах, были вынуждены продавать квартиры, дома и участки почти за бесценок, потому что необходимо было спасать свой бизнес и срочно гасить кредиты. Банки также избавлялись от непрофильных активов — залогового имущества. Понятно, что их цель — как можно быстрее продать с минимальной прибылью, учитывая еще тот факт, что банки всегда занижают стоимость недвижимости при оценке, она продавалась тоже по заниженным ценам.
Таким образом, с одной стороны, на рынке образовалось большое количество недорогих объектов, а с другой — немалое число менеджеров среднего и высшего звена, которые имели около $100 000-200 000 и хотели их инвестировать. При этом для большинства инвестиции в недвижимость кажутся лучшим вариантом, и они даже не задумывались над ликвидностью приобретаемого продукта. А покупка дешевого товара — участка по $1000-2000 за сотку — это тоже сделка. Таким образом, объем этих копеечных сделок и сделал показатель прошлого года выше показателя 2007 года», — объясняет Жанна Потапкина.
Ожидания
Участники рынка оптимистично смотрят на 2011 год, однако говорят, что успехи прошедшего года не повторятся. «В целом, начало этого года демонстрирует нам, что люди чувствуют свою уверенность в завтрашнем дне и больше не откладывают „на завтра“ решение своих жилищных проблем, в том числе и с привлечением ипотечного кредита, — говорит генеральный директор компании „Миэль-Брокеридж“ Алексей Шленов. — То, что покупатели готовы привлекать кредит и приобретать недвижимость, свидетельствует, что на рынке установился приемлемый для решения жилищного вопроса уровень цен, а довольно большой объем предложения во всех ценовых сегментах обеспечивает покупателям оптимальный выбор. Факт восстановления ипотечного кредитования очевиден, темпы роста количества ипотечных сделок достаточно существенны».
Для иллюстрации этой тенденции эксперт советует посмотреть на итоги января. «Традиционно январь характеризуется неким снижением активности, что связано с длинными новогодними каникулами. Это не могло не сказаться на объеме предложения, которое в начале первого зимнего месяца составило 43,9 тысячи квартир, а также на объеме сделок. Однако к концу месяца рынок заметно оживился, спрос стал опять уверенно реализоваться. В январе средняя цена предложения поднялась до 171 000 руб. за кв. м, в то время как в декабре она составляла 169 200 руб. за квадрат», — подытоживает Алексей Шленов.
18 февраля 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
