Жилье в Москве будет дорожать в 2011 году не быстрее 2% в месяц
МОСКВА, 28 декабря — РИА Новости. Риелторы говорят о ситуации, сложившейся на рынке жилья Москвы, с заметным удовлетворением: в уходящем 2010 году цены росли как в сегменте новостроек, где предложение существенно упало, так и на вторичке, где в продажу вернулись объекты, снятые с реализации в кризис, — все это, по мнению аналитиков, позволяет ждать в 2011 году удорожания квартир до 2% в месяц.
Новостройки уходят с рынка
Как указывают эксперты, в 2010 году, как и в 2009, предложение на столичном рынке новостроек продолжало сокращаться. К концу года, по данным генерального директора аналитического консалтингового центра"Миэль" Владислава Луцкова, количество домов, в которых имелись предложения, оказалось ниже значения декабря 2009 года на 15,7%, упав с 324 до 273 объектов. Директор по маркетингу ЗАО"Пересвет-Инвест" Ирина Кирсанова говорит о снижении объема новостроек в продаже за 11 месяцев 2010 года на 62,2%, причем, по ее словам, наибольшее падение наблюдалось в третьем квартале текущего года, когда объем новостроек относительно второго квартала сократился в два раза.
Цены на новые квартиры в Москве выросли с начала 2010 года на 13%
Луцков в качестве причины уменьшения количества продающихся многоэтажек на первичном рынке называет приостановку реализации многих объектов во время кризиса, а также постепенное вымывание из предложения новостроек, строительство которых началось до кризиса и их закономерный переход на вторичный рынок.
При этом, обращает внимание он, в течение года на рынке появилось все-таки 32 новых объекта, что способствовало некоторому увеличению площади предлагаемых квартир в предложении во втором полугодии 2010 года, однако темпы ухода объектов с рынка существенно превышают темпы выхода на рынок новых домов.
Почти половина квартир в Москве стоит более 10 млн рублей
Что же касается сегментации рынка, то в течение 2010 года продолжалась тенденция смещения доли предложения в сторону эконом — и комфорт-класса. Так, указывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании"НДВ-Недвижимость" Ольга Новикова, по состоянию на декабрь эконом-класс среди новостроек, в которых ведутся продажи, составляет около 27%. При этом до сих пор в структуре продающихся объектов превалирует бизнес-класс.
В то же время директор департамента новостроек компании"ИНКОМ-Недвижимость" Юлиан Гутман отмечает, что застройщики стали уделять большое внимание отделке помещений общего пользования, развитию инфраструктуры прилегающей территории (разрабатываются детские площадки, зоны отдыха, паркинги).
Московские дома с самыми дорогими квадратными метрами
"Таким образом, по итогам года можно заключить, что количество предложений на рынке перерастает в качество предлагаемого продукта", — делает вывод Гутман.
То, что в настоящий момент популярен эконом класс, косвенно подтверждает статистика Кирсановой. Так, указывает она, в настоящий момент наибольшее количество новостроек, находящихся в реализации, зафиксировано в центре столицы — 32%, что объясняется наличием большой доли элитного жилья. Меньше всего новостроек сосредоточено на юго-востоке — всего 3,9% — в округе, преимущественно застраиваемом относительно недорогим жильем.
Цены не оправдали надежд продавцов
Как указывают эксперты, после значительной корректировки стоимости в сторону понижения в 2009 году с начала 2010 года на рынке новостроек наблюдается постепенный рост средней стоимости квадратного метра. При этом основной рост по-прежнему связан с повышением стадии готовности домов, так как большинство новых проектов строятся достаточно высокими темпами.
Так, приводит статистику Кирсанова, за 11 месяцев 2010 года цена квадратного метра в новостройках повысилась на 9,6% в долларах и на 13,2% в рублях. В то же время Луцков говорит о росте с начала года по декабрь средневзвешенной цены предложения на рынке новостроек Москвы на 5,6% в рублях (до 196,8 тысячи рублей за квадратный метр) и на 2,3% в долларах (до 6,352 тысячи долларов за квадратный метр).
При этом в последнем полугодии стоимость метра растет уже более сдержанными темпами относительно первых шести месяцев — в среднем на 1,5 — 2,5% в месяц, поясняет Новикова.
"Осень, которая должна была внести оживление на рынок новостроек Москвы, не оправдала ожидания риелторов. В течение осенних месяцев средневзвешенная цена предложения на первичном рынке столицы практически не претерпела изменений", — подтверждает слова представительницы"НДВ-Недвижимость" Луцков.
Эконому на первичке быть
Эксперты рынка недвижимости не прогнозируют на первичном рынке жилья в Москве в 2011 году каких-либо резких изменений на рынке новостроек. Так, по словам Новиковой, на рынке прогнозируется умеренный рост цен в рамках наиболее конкурентоспособных и востребованных проектов.
"Цены на рынке новостроек будут меняться незначительно, а рост составит около 1 — 1,5% в месяц. Существенному падению цены препятствует низкое число предложений, а росту не высокий платежеспособный спрос", — подтверждает Кирсанова.
В свою очередь Луцков, учитывая прогнозируемое международными экспертами замедление темпов восстановления мировой экономики, прогнозирует прирост цен предложения в 2011 году до плюс 5 — 8%, а в случае наращивания темпов роста российской экономики — до плюс 10 — 15%.
Что касается объема предложения на рынке новостроек, то по мнению Кирсановой, маловероятно, что дефицит новостроек в ближайшее время снизится.
"Освоения новых площадок требуется не один месяц (разработка и утверждение проекта, подготовка площадки под строительство и т.д.) и даже если число аукционов на новые участки со сменой мэра увеличится, количество новостроек в продаже существенно возрастет лишь к 2012 году", — считает Кирсанова.
Новикова же ожидает увеличения доли проектов доступного жилья и в 2011 году.
Вторичка: предложение на пути к рекордам
По мнению экспертов, ситуация на рынке вторичного жилья в 2010 году была достаточно стабильной.
"Последние три месяца мы фиксировали увеличение количества предложений, в целом же в течение года предложение находилось примерно на одном уровне, то снижаясь, то увеличиваясь в пределах 1 — 4 % в месяц", — отмечает Новикова.
В ноябре 2010 года общий объем предложения квартир в Москве вырос на 5,5% — до уровня 57,5 тысячи объектов, отмечает руководитель аналитического центра корпорации"Инком" Дмитрий Таганов.
Число предложений в сегменте наиболее дешевого жилья увеличилось на 2,2% (до 5 тысяч квартир), а предложение качественных недорогих квартир выросло на 2,6% (до 28,6 тысячи квартир).
Всего же за год, добавляет Кирсанова, объем предложения на вторичном рынке недвижимости с начала года возрос на 34,7%.
"Эти изменения — следствие увеличения объема квартир за счет сдачи в эксплуатацию новостроек и увеличения сроков реализации квартир по причине не до конца восстановившегося платежеспособного спроса", — предполагает Кирсанова.
По ее словам, в числе лидеров по числу предложений традиционно оказались Центральный и Западный административный округа, на долю которых пришлось 19,9% и 16,9% от общего объема квартир. Наименьший объем квартир представлен в СЗАО — 6,1%. В Зеленограде — 1%.
С этим согласен и Луцков, который говорит, что по итогам 11 месяцев 2010 года количество совершенных сделок купли — продажи превысило показатели 2009 и 2008 годов и вплотную приблизилось к уровню 2004-2005 годов, который последние 5 лет не был достижим.
Всего, согласно предварительным данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве, в 2010 году в столице количество зарегистрированных договоров по купле-продаже жилой недвижимости подскочило в сравнении с 2009 годом на 50,394% — до 83,729 тысячи соглашений.
"Вообще если в первом полугодии на регулярном рынке города число сделок росло, а объем предложения сокращался, то к концу года ситуация изменилась. В настоящее время параллельно растут и объем предложения, и количество зарегистрированных сделок", — рассуждает Луцков, добавляя, что данная тенденция свидетельствует о стабилизации рынка и восстановлении естественного спроса.
По его данным, наибольшей популярностью в 2010 году пользовались квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах города — на данную категорию жилья приходилась львиная доля всех сделок купли-продажи.
Готовые квартиры устойчиво дорожали
По информации Луцкова, начиная с марта текущего года регулярный рынок недвижимости Москвы вошел в стадию удорожания квартир, и рублевые цены прибавляли примерно по 1% в месяц вплоть до начала осени.
При этом, отмечает Новикова, на протяжении всего года наибольшим спросом пользовались недорогие квартиры, которые постепенно вымывались с рынка, что привело к постепенному росту стоимости относительно начала года на 8%.
"Начавшаяся тенденция роста цен вместе с возвращением отложенного спроса привела к увеличению числа сделок купли-продажи до рекордных за последние несколько лет значений. Опасаясь значительного увеличения цен, покупатели устремились на рынок", — констатирует Луцков.
Кирсанова отмечает менее значительный рост цен на вторичном рынке Москвы — за 11 месяцев стоимость квадратного метра в долларах незначительно повысилась — на 2,1%, а в рублях на 5,5%.
"Традиционно самые высокие цены на вторичном рынке жилья зафиксированы в ЦАО. По итогам ноября средняя стоимость предложения здесь составляет 309,9 тысячи рублей за квадратный метр или 10 тысяч долларов. Наиболее низкий показатель рублевой стоимости квадратного метра отмечен в ВАО и ЮВАО — 131,4 тысячи рублей или 4,2 тысячи долларов за квадратный метр и 132,5 тысячи рублей или 4,3 тысячи долларов за квадратный метр соответственно", — приводит информацию Таганов.
По подсчетам Луцкова, с начала года лидерами по ценовым приростам в Москве стали квартиры в монолитных строениях (плюс 13,6%) и малогабаритное жилье в панельных хрущевках (плюс 10,8%). Кроме того, более 10% прибавили объекты, расположенные в панельных домах с улучшенными планировками.
Луцков утверждает, что сегодня высокие темпы роста в большей степени характерны для жилья бизнес-категории, которое с начала года прибавило в цене меньше остальных (плюс 8,1%). Для сравнения лидером по удорожанию среди классов стало жилье среднего уровня комфортности (плюс 10,4%), объекты же эконом-класса подорожали немногим меньше — на 9,8%.
Вторичное жилье отыграет падение
По прогнозам риелторов, в 2011 году ситуация на вторичном рынке жилья в столице значительным образом не изменится. Так, ожидает Луцков, цены будут увеличиваться в пределах 0,5% — 1% в месяц, и, как следствие, к концу 2011 года ценовой уровень либо вернется к докризисным показателям, либо вплотную приблизится к ним.
"Наиболее существенных приростов по итогам следующего следует ожидать в сегментах популярного на рынке предложения эконом-категории и доступного по цене жилья среднего класса качества", — отмечает Луцков.
Кирсанова прогнозирует рост цен на 0,8 — 1,3 % в месяц, а Таганов считает, что колебания средней стоимости квадратного метра не превысят 1,5 — 2% ежемесячно.
Логика эксперта проста: по данным"Инкома", объем предложения готового жилья в городе сохранится на прежнем уровне, и в экспозиции будет находиться порядка 50-55 тысяч квартир.
В результате, предполагает Таганов, среднее количество сделок в Москве в 2011 году составит примерно 6,5 — 7 тысяч, что является"условной" нормой для столицы и не будет провоцировать высокоскоростной рост цен.
28 декабря 2010 г., www.riarealty.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
