Мегапроекты под угрозой. Страсти по девелопменту ударили по амбициям крупных промышленных компаний

«Мы инвестируем в недвижимость, потому что хотим заработать», — заявил генеральный директор Уральской горно-металлургической компании (УГМК) Андрей Козицын на пресс-конференции в августе 2006 года. Такая позиция в то время была свойственна практически всем крупным промышленным холдингам Урала. Получив профиц190ит в своих бюджетах на фоне взлета цен на сырье, корпорации активно их начали направлять в девелопмент под эгидой диверсификации рисков. Логика размышлений промышленников обычно выглядела так: в отличие от цен на металлы, которым свойственна коррекция, строительная отрасль выглядит более стабильной, а доходность в отдельные проекты порой достигает 300%. В результате холдинги анонсировали реализаци192ю ряда мегапроектов в сфере недвижимости.

По словам Андрея Козицына, УГМК планировал инвестировать в строительство беспрецедентную для Уральского региона сумму — порядка 27 млрд рублей. Вложения предполагались преимущественно в проекты офисной, гостиничной и жилой недвижимости. Реальные черты пока приобрел только один — гостиничный комплекс Hyatt уровня «5 звезд», на котором уже ведутся отд192елочные работы. Общий номерной фонд отеля — 296 комнат, инвестиции в объект составили $160 млн. Гостиницу планировали открыть для посетителей в сентябре 2008 года, затем перенесли на декабрь, в настоящее время анонсирована дата — начало 2009 года. Остальные проекты холдинга оказались под сомнением.

Глава УГМК Андрей Козицын признался, что из-за финансовой ситуации холдинг может заморозить н192екоторые инвестпроекты. Основная причина, по словам Андрея Козицына, в том, что цена на медь, основной источник прибыли Уральской горно-металлургической компании, в течение второго полугодия 2008 года упала вдвое. Эта ситуация заставила холдинг отвлечься от девелопмента и сконцентрироваться на производственных проблемах.

Первой неудачей стал мегапроект «Итальянский квартал», который УГМК ре190ализует совместно с итальянской компанией «Джарди групп», «Атомстройкомплексом» и администрацией города Екатеринбурга. Согласно планам на территории 200 гектаров в районе Северного Шарташа должны были построить комплекс объектов — торговые центры, рестораны, банки и другие. Инвестиции в проект были определены в размере 800 млн евро. Из-за конфликта инвесторов летом прошлого года реализацию проекта196 заморозили, а с наступлением кризиса о нем и вовсе забыли.

Будущее еще одного масштабного проекта УГМК — делового квартала «Екатеринбург-Сити» также туманно. По планам общая площадь проекта должна составить 700 тыс. кВ.м., а срок ввода — 2014 год. В основу «Екатеринбург-Сити» вошли четыре высотные башни для офисных помещений, бизнес-парк, торговая галер190ея, конференц-центр, две гостиницы. Сложности в реализации у ключевого объекта квартала — башни «Исеть» (120 тыс. кв.м.) начались еще летом. Изначально завершение строительства каркаса здания было намечено на 2009 год, а ориентировочный срок сдачи — 2010 года. Закладка первого камня в объект состоялась в марте прошлого года, однако за полгода возведение каркаса так и не началось. А в июле строител192ьство башни было приостановлено через суд на три месяца по требованию Ростехнадзора по УрФО, настающего на незаконности стройки из-за отсутствия разрешительных документов. В конце ноября Федеральный арбитражный суд Уральского округа отменил это решение, но активных действий по возведению объекта пока так и не наблюдалось.

Похожая ситуация и на стройке многофункционального комплекса «Демидов190» (142 тыс. кВ.м.), который в прошлом году вошел в проект «Екатеринбург-Сити». Ввод объекта был намечен к Саммиту Шанхайской Организации Сотрудничества (ШОС), который пройдет летом 2009 года в Екатеринбурге. Но из-за долгов перед генподрядчиком ООО «Атомстройкомплекс» бывший основной владелец объекта ЗАО «Клаас-Строй» приостановил стройку в августе. Новый собственник объекта УГМК должен был решить192 финансовые проблемы и продолжить работы. Однако уже в сентябре губернатор Свердловской области Эдуард Россель сообщил, что комплекс не удастся сдать в 2009 году. Непосредственно в УГМК точные сроки ввода объектов «Екатеринбург-Сити» предпочитают не говорить, называя их плавающими.

Не исключено, что в такое же плавание уже отправился и проект металлургического холдинга — «Стражи Урала». Он 190предусматривает строительство двух офисных башен — «Северная» и «Южная» (общая площадь 300 тыс. кв.м.). Как сообщила финансовый директор проекта Елена Неуймина, несмотря не кризис все строительные работы идут по графику — ввод, как и прежде, намечен на 2011—2012 гг. По ее словам, изменения коснулись лишь концепции Южной башни, которая в настоящее время пересматривается. Возможно, в здании будет ра196змещен отель. Корректировка связана с опасениями инвесторов и консультантов, что к 2012 году рынок офисов в Екатеринбурге будет заполнен. Впрочем, эксперты полагают, что руководители «Стражей Урала» лукавят. Как сообщил директор индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов, строительство объектов заморожено.

Страсти по девелопменту ударили190 по амбициям и других крупных металлургических компании Урала — группы Синара и ЧТПЗ. В 2007 году Синара объявила о реализации проекта «Новокольцовский» на территории порядка 600 гектаров в районе птицефабрики «Свердловская» в Екатеринбурге. Предполагалось строительство 5 млн квадратных метров коммерческой недвижимости — офисов, гостиниц, выставочных центров, логистических и торгово-складских терм190иналов. Объем инвестиций компания определила на уровне $250 млн. К концу 2008 года Синара обещала завершить разработку концепции «Новокольцовского» при участии международной консалтинговой компании Knight Frank и сообщить площадь и формат всех объектов. Однако этого так и не произошло. Осталось известно лишь, что первым объектом «Новокольцовского» должен был стать логистический комплекс площадью 219220 тыс. кВ.м. Соинвестором объекта выступило НП «Объединение заводов „Финпромко“», президент которого Анатолий Павлов признал, что в нынешней финансовой ситуации приступать к строительству комплекса никто не будет.

Группа ЧТПЗ хотя и подошла к вложениям в недвижимость неординарно, это не помогло спасти свои девелоперские мегапланы. Челябинские металлурги планировали создать в России сеть го193льф-клубов, инвестировав в это направление до 1,4 млрд рублей. Объекты должны были появиться в Подмосковье, Ленинградской, Челябинской и Свердловской областях. В Екатеринбурге этот проект даже включили в список объектов инфраструктуры к саммиту ШОС. Однако поиграть в гольф летом текущего года на Урале вряд ли удастся — в регионе проекты заморозили на неопределенный срок.

Не устояла перед кризисом и ведущая российская частная бизнес-группа «Ренова», включившая в список своих стратегических отраслей (металлургия, нефть и газ, энергетика) девелопмент. Самые масштабные проекты были заявлены в Екатеринбурге — «Академический» и в Челябинске — «Солнечная Долина». Первый включает строительство на территории 1,3 тыс. гектаров 9 млн кв.м. жилья и 4,2 млн 192кв.м. социальных и коммерческих объектов. Завершение строительства первой очереди намечено на 2015 год, второй — 2025 год. Второй проект «Солнечная долина» предполагает создание города-спутника на территории 4 тыс. гектаров в Сосновском районе Челябинской области, где будет построено 3,2 млн кв.м. жилья и 1,8 млн кв.м. коммерческой недвижимости. Срок реализации — до 2024 года.

Проекту «Акад190емический» повезло больше. Он попал в число восьми инвестиционных проектов комплексного освоения территории, которым правительство РФ будет оказывать «максимальную поддержку». Как рассказал заместитель генерального директора ЗАО «Ренова-СтройГруп-Академическое» Александр Рыжков, кризис не сдвинул сроки строительства района. «Первые объекты жилой недвижимости будут запущены, как и планировалось ран190ее, в середине 2009 года, коммерческой недвижимости — во второй половине 2010 года, — рассказал он. — В настоящее время на территории ведутся работы по созданию необходимой инженерной инфраструктуры и строительству дорог». Александр Рыжков подчеркнул, что основной объем финансирования — частные инвестиции, однако отдельные социальные объекты реализуются при поддержке федерального и областного бюдж192етов.

Проект «Солнечная Долина» в восьмерку приоритетов правительства РФ не вошел. По информации «Ренова-СтройГруп», в настоящее время он находится на стадии проектирования, в 2009 году планируется утвердить генплан будущего города-спутника. Между тем, в ноябре специалисты Института комплексного развития территории, принимающие участия в разработке проекта, выступили с заявлением, что он ну190ждается в доработке. Основная претензия связана с тем, что в соответствии с уже разработанной схемой территориального планирования данного района Челябинской области нового поселения здесь быть не должно. После экологического аудита специалисты Института посоветовали изменить назначение поселения, создав областной многофункциональный досугово-рекреационный центр. Претерпит ли изменения «Солнечная 192Долина» пока остается вопросом.

Между тем, концепция еще одного крупного проекта группы «Ренова» в Екатеринбурге уже изменена. Летом прошлого года компания объявила о реконструкции бывшего завода по обработке цветных металлов в центре Екатеринбурга и создании на его месте делового центра общей площадью 100 тыс. кв.м. с общим объемом инвестиций $400 млн. Первую очередь комплекса планировалос192ь сдать в 2010 году, завершить строительство к началу 2013 года. Однако заместитель заместитель генерального директора «Ренова-СтройГруп-Коммерческая недвижимость» Александр Морозов признался, что из-за кризиса в проект были внесены коррективы — офисы компания решила заменить на жилье бизнес-класса.

«По нашим оценкам, спрос на офисы класса А не восстановиться в ближайшие годы, а потребность196 в квартирах в центре Екатеринбурге сохранится. Таким образом, мы решили оптимизировать риски», — пояснил он.

На фоне промышленным гигантов, в еще худшей ситуации оказались менее крупные компании, увлекшиеся мегапроектами в девелопменте. Так, остается пока только на бумаге реализация масштабного проекта «Город-Сад», предполагающего строительство на юго-за190паде Челябинска 3,5 млн кв.м. жилья и коммерческих площадей. Его инициатором выступило южноуральское объединение работодателей «Промасс». Такая же ситуация и с проектом «Зеленая Долина» в Свердловской области, в рамах которого предполагается построить 2,4 млн кв.м. «Мы продолжаем предпроектные работы, весь 2009 год будет посвящен сбору документов», — сообщила помощник директора по связям с обществ192енностью СК «Академ-Град» (инвестор проекта) Елена Потоптаева. Приостановил реализацию проекта «Золотое Кольцо» в центре Челябинска и девелопер «Энергоинвест». «Пока есть время — переосмыслим концепции и оптимизируем затраты», — поделился генеральный директор компании Виктор Лебедев.

Не скоро на Урале появятся и первые небоскребы. Из-за кризиса компания Russian Land предпринимателя Шалвы Чи190гиринского заморозила строительство 280-метрового небоскреба «Кристалл» (79 этажей) в Ханты-Мансийске, который должен был открыться в 2010 году. Спроектировал здание известный архитектор Норман Фостер. Еще в сентябре застройщик анонсировал намерения взять кредит в размере $500 млн на возведение объекта, однако столкнулся с трудностями финансирования. Строительство каркаса другого небоскреба «Антей191» (50 этажей) на Урале, в Екатеринбурге, почти завершено. Однако когда он откроет двери, пока неясно. Первоначально собственник здания предприниматель Андрей Гавриловский обещал сдать объект в 2008 году, затем к саммиту ШОС в 2009 году, сейчас он сомневается, что успеет к 2010 году. «Еще предстоит большой объем отделочных работ, а также строительство 10-этажного паркинга», — сообщил бизнесмен.

«Не успев подняться, рынок коммерческой недвижимости может резко упасть на колени», — охарактеризовал ситуацию на уральском рынке директор инвестиционной компании RED Олег Кудрявцев. «Строительство объектов проводилось по стандартной схеме: 30% — собственные средства, 70% — заемные. Так как банковская позиция стала непонятной, девелоперы были вынуждены взять па192узу», — считает он.

«В 2009 году будет происходить „усадка“ рынка коммерческой недвижимости, связанная с возможной доработкой и адаптацией объектов. Таким образом, в перспективе ожидается проверка на жизнеспособность форматов недвижимости», — полагает генеральный директор Terra Direction Олег Здрадовский. Пройдут ли эту проверку все мегапроекты Уральского региона, эксперты сомневаются. По м190нению Андрея Гавриловского, кризис для многих игроков рынка, анонсировавших строительство масштабных объектов, оказался спасением — у них появилась возможность оправдаться перед партнерами, клиентами. Такой же точки зрения придерживается председатель совета директоров «Корин-Холдинга» Андрей Бриль, который уверен, что подавляющее число игроков оказались заложниками своих планов, которые сложно реа190лизовать даже в условиях растущего рынка. Он считает, что сейчас для них сложилась благоприятная ситуация, чтобы остановиться и пересмотреть свои планы. А в ряде случаев и изменить свое отношение к сегменту недвижимости. «Огромное количество дешевых денег привело к тому, что для многих крупных предприятий девелопмент стал своего рода „хобби“. Девелоперы, которые переоценили собственные силы и поза192рились на сверхприбыли, прежде всего, столкнулись с проблемами», — добавил генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт» Игорь Суханов.

Впрочем, не все игроки рынка столь категоричны. «Конечно, если объекты надуманные и ненужные их лучше и не начинать. Но я думаю, что крупные девелоперы не откажутся от своих замыслов. Рано или поздно кризис пройдет, и конкурентная коммерческая недвижимость будет193 востребована», — уверен генеральный директор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. С ним согласен генеральный директор «Ренова-СтройГруп-Коммерческая недвижимость» Геннадий Черных, который считает, что кризис может лишь подкорректировать в отдельных случаях концепции мегапроектов или сдвинуть их сроки реализации.

13 февраля 2009 г., nep08.ru

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram

Все новости за февраль