"Продавцы жилья взвинчивают цены": рынок недвижимости в СМИ 18 февраля
Еще 200 млн евро в недвижимость России Американская компания Invesco Real Estate выходит на российский рынок, пишут «Ведомости». «Представители двух консалтинговых компаний рассказали, что фонд Central European Real Property Fund II, находящийся под ее управлением, привлек 700 млн. евро для инвестиций в проекты в сфере недвижимости в Восточной Европе. Примерно $250—350 млн. будут потрачены на Россию, уточнил собеседник „Ведомостей“. На официальном сайте Invesco Real Estate говорится, что компания хочет потратить на недвижимость в России 200 млн. евро„.“Менеджер по приобретениям в Восточной Европе Invesco Real Estate Томас Пиха эту информацию подтвердил, добавив, что фонд планирует покупать офисные, складские и торговые объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Несколько объектов уже находятся в стадии приобретения, но назвать их до завершения сделок Пиха отказался. Знает о планах Invesco Real Estate и партнер S. A. Ricci / King Sturge Владимир Авдеев. По его словам, в отличие от других компаний, заявивших о планах на российском рынке недвижимости, у Invesco Real Estate серьезный опыт работы в Центральной и Восточной Европе. „Наша страна остается одной из самых привлекательных с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость“, — соглашается Евгений Семенов, директор отдела инвестиций и финансовых рынков Knight Frank Russia and CIS. Авдеев также добавляет, что успех Invesco Real Estate будет зависеть от того, какую команду она привлечет для работы в России. „Готовых объектов прайм-класса очень мало, поэтому компанию могут заинтересовать и проекты этого сегмента“, — говорит Семенов… Invesco знакома с российским рынком недвижимости не понаслышке. Ей принадлежит около 22% британского инвестфонда Raven Russia, который специализируется у нас в стране на инвестициях в складскую недвижимость„.
Михаил Дубинин, совладелец компании “Вимм-Билль-Данн„, пресытившись реальной жизнью, заинтересовался виртуальной, пишет “Компания». «Предприниматель создал сайт gdeetotdom.ru, посвященный рынку недвижимости. По оценкам экспертов, общая сумма инвестиций превысила $1 млн. Отличительной особенностью интернет-проекта Дубинина стала внушительная база фотографий домов Москвы и Санкт-Петербурга. С ее помощью пользователь, ищущий квартиру для аренды либо покупки, может посмотреть изображения предлагаемого жилья. В перспективе этот сервис охватит все крупные города России и других стран СНГ. Дубинин ориентирует свой ресурс как на профессиональных игроков рынка недвижимости, так и на обычных пользователей с нерешенным квартирным вопросом. Он планирует зарабатывать за счет размещения на сайте платных объявлений об аренде и продаже недвижимости, а также контекстной рекламы. При этом доступ к базам с фотографиями будет бесплатным. „Реализация и поддержание такого проекта потребуют внушительных финансовых вливаний и сложных технических разработок, — говорит Дмитрий Чистов, директор по внешним связям компании “Бегун„. — И все это не гарантирует, что ресурс станет популярным и тем более прибыльным. Готовой бизнес-модели для такого рода сайтов пока нет, а реклама баннеров или контекстных объявлений едва ли сможет окупить затраты на постоянное пополнение контента“.
Агентство Standard & Poor’s поместило рейтинги крупнейшего российского импортера фруктов JFC в список CreditWatch („рейтинг на пересмотре“) с негативным прогнозом, сообщает РБК daily. Такое решение аналитики агентства объясняют тем, что компания слишком увлеклась непрофильным девелоперским бизнесом, из-за которого сильно увеличилась ее долговая нагрузка. „B JFC говорят, что выводы S&P сделаны на основе устаревших данных: в начале 2008 года девелоперский бизнес был продан новой структуре Владимра Кехмана — компании LQ“.
„Компания JFC Group основана в 1994 году в Санкт-Петербурге. Основной владелец — председатель совета директоров Владимир Кехман (96%). Компания занимается импортом фруктов и овощей и владеет плантациями в Эквадоре и Коста-Рике. По собственным оценкам, контролирует 35% российского рынка бананов. В первом полугодии 2007 года оборот составил порядка $240 млн.“.
»О том, что долгосрочный кредитный рейтинг В- и рейтинг по национальной шкале ruBBB-JFC помещены в список CreditWatch с негативным прогнозом, говорится в сообщении Standard & Poor’s. Основная причина в том, что из-за активных инвестиций в девелоперские проекты у компании сильно увеличилась долговая нагрузка. Сегодня в портфеле JFC около 500 тыс. кв. м недвижимости. На 30 июня 2007 года долг компании, скорректированный Standard & Poor’s, составил $252 млн., или 4,5х EBITDA. Инвестиции в коммерческую недвижимость могут «подорвать способность компании привлекать дополнительные средства или рефинансировать текущие обязательства», говорится в сообщении. По словам кредитного аналитика Standard & Poor’s Антона Гейзе, рейтинги JFC будут выведены из списка CreditWatch после того, как компания предоставит детальную информацию о финансовых планах и результатах ее операционной и финансовой деятельности в 2007 году. «В частности, мы ожидаем прозрачности в области управления и финансирования деятельности в сфере коммерческой недвижимости, равно как и свидетельств неизменности стратегии и операционной деятельности компании в ключевом для нее фруктовом бизнесе», — отмечает г-н Гейзе«.
»Генеральный директор JFC Юлия Захарова подчеркивает, что понижение рейтинга было сделано Standard & Poor’s на основе данных за 2007 год: «В первом квартале 2008 года мы вывели непрофильные активы девелоперского направления из состава группы JFC, продав их другой структуре Владимира Кехмана — компании LQ. Все реализованные объекты были высоколиквидны, и средства от их продажи поступят группе». Рассказать о планах новой структуры г-на Кехмана, которая будет заниматься недвижимостью, г-жа Захарова отказалась, мотивируя это тем, что не будет к ней иметь никакого отношения. Сам Владимир Кехман предпочел оставить это без комментариев«.
»По мнению экспертов, пересмотр кредитного рейтинга может быть также связан с проблемами в основном фруктовом бизнесе компании, к которым добавились траты на недвижимость. «Даже если компания купила очень плохой объект, он все равно будет дорожать, как и земля под ним. Другое дело — долговые обязательства. По-видимому, S&P посчитало, что компания не сможет их выполнить», — считает глава московского офиса Catella Asset Management Александр Беленький. При этом участники рынка недвижимости сомневаются, что вывод активов в отдельное девелоперское подразделение позитивно скажется на рейтинге компании. Аналитик ИК «Тройка Диалог» Анна Матвеева напоминает, что бумаги JFC торгуются в третьем эшелоне и по ним проходит очень мало сделок, поэтому не стоит говорить о том, что рейтинг S&P вызовет негативную реакцию рынка. Однако она добавляет, что девелоперский бизнес, несмотря на свою привлекательность, сильно увеличивает риски компаний«.
»Продавцы жилья взвинчивают цены«, — пишет »Независимая газета«. „Нестабильность фондового рынка послужила сигналом к пересмотру ценников на московские квартиры. Начало года не стало периодом традиционной передышки для рынка столичной недвижимости. Сразу же после новогодних праздников цены на жилье уверенно пошли вверх. По данным аналитического центра IRN.RU, индекс стоимости жилья в столице за январь вырос почти на 4%, а за начало февраля еще на 2,4%. Как сообщает IRN.RU, за первую неделю февраля индекс стоимости московского жилья прибавил 1,3%, а за вторую 1,1%, достигнув к 11 февраля отметки 4 697 пунктов против 4 319 в конце декабря. Еще быстрее растут рублевые цены. Только за неделю с 7 по 11 февраля они прибавили более 1 880 руб. за метр. Сегодня средняя стоимость московского квадрата достигла 115 593 руб.“.
»По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, нынешнее повышение ценников на московские квартиры спровоцировано не реальными рыночными механизмами, а чисто психологическими факторами. Нестабильность на фондовом рынке, многочисленные разговоры о финансовом кризисе были восприняты продавцами квартир как сигнал к повышению цен на свой товар. При этом распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно недорогого жилья, что характерно для периода ажиотажного роста цен. С другой стороны, прирост цены выше среднего нередко встречается и в дорогих центральных районах, на престижных направлениях. Это, по мнению Репченко, еще раз подтверждает, что январское подорожание вызвано психологическими факторами. «Продавцы подняли цены, но вопрос в том — насколько это примет рынок», — уточняет он«.
»Впрочем, часть экспертов видят объективные причины для нового витка подорожания. По мнению гендиректора Russian Research Group (RRG) Дениса Колокольникова, само оживление началось еще задолго до нового года. «Начиная с августа, не было недели, чтобы цены снижались. Более активный рост начался с середины октября. С этого момента до начала февраля цены увеличились на 16%», — говорит он. По оценкам RRG, в ноябре-декабре объем предложений колебался от 16 до 19 тыс. А за последние две недели января он был на уровне 12—13 тыс. «Это говорит о том, что квартиры достаточно быстро уходят с рынка. Срок их экспозиций существенно уменьшился. А значит, растет спрос», — утверждает Колокольников. По его словам, для этого есть несколько причин. Во-первых, реализовался отложенный спрос: в январе на рынок вышли покупатели, отложившие покупку на послепраздничные дни. Во-вторых, увеличилось число инвестиционных покупок. «Сейчас на фондовом рынке ситуация нестабильная, а недвижимость становится хорошей альтернативой инвестициям на фондовом рынке», — считает он«.
»По мнению Олега Репченко, московские квартиры вряд ли станут альтернативой вложениям в акции: инвесторы выберут те активы, которые еще не переоценены. Они пойдут туда, где доходность выше. По его прогнозам, ажиотажный рост цен предложений скоро закончится. «Такая ситуация вряд ли сможет продолжаться долго и в ближайшие недели темпы прироста стоимости московского жилья должны начать сокращаться», — считает он. По мнению руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина, январская статистика прежде всего отражает рост цен предложения, а это далеко не цена сделки. «В переходные периоды для рынка недвижимости цены предложения и реальные цены сильно различаются. По данным наших недельных мониторингов ясно видно, что реальные цены сделок проседают в отдельных округах. По-прежнему в ходу скидки», — уточняет Крапин. По его словам, рынок столичного жилья весь прошлый год находился в депрессивном состоянии, а деловая активность была снижена. Рынок перегрет, а цены на московское жилье почти вдвое превышают справедливую цену, которая исчисляется исходя из реального дохода домохозяйств. «В целом, если учитывать инфляцию в 11,9%, цены на московские квартиры в прошлом году снизились. Зафиксированный рост в рублях как на первичном, так и на вторичном рынке был ниже инфляции», — считает Александр Крапин. Нынешний рост цен предложений, по его мнению, создан искусственно. «В августе-сентябре прошлого года была проведена мощнейшая пиар-кампания, убеждавшая, что цены на жилье вырастут. В итоге частники подняли цены предложений. В этих условиях сильным игрокам было проще фиксировать свою прибыль. Этот период до сих пор продолжается. Когда он пройдет, велика вероятность, что снижение будет более заметно даже по ценам предложения», — уточняет руководитель агентства Rway. По его словам, существуют две стратегии на рынке недвижимости: первая — строить мало и продавать мало по высоким ценам. Вторая — строить много и продавать много. «У нас долгие годы господствовала первая стратегия, сейчас мы постепенно переходим ко второй модели. Но переход этот будет небыстрым», — считает Крапин«.
Как стало известно газете »Коммерсантъ«, компания MR Group построит многофункциональный комплекс площадью до 300 тыс. кв. м на 5,1 га между улицами Бутырская и Двинцев в Москве (участок был оформлен в долгосрочную аренду в конце 2007 года). «Районы деловой застройки уже формируются за пределами Третьего транспортного кольца, говорят эксперты, а деловая зона, проходящая от станции метро „Савеловская“ до „Дмитровской“, самая молодая… О приобретении земельного участка группой и новом проекте знает старший консультант отдела по работе с владельцами помещений Jones Lang LaSalle Грегори Длуги. По его оценке, рыночная стоимость участка составляет чуть больше $50 млн. (около $10 млн. за 1 га), общий объем инвестиций около $600 млн…„.
“Ведомости» отмечают, что несмотря на высокие объемы строительства жилья в некоторых регионах, цены на него все равно не снижаются. Так, объем сданного в 2007 г. в Татарстане жилья специалисты считают беспрецедентным — более 2 млн. кв. м. «Благодаря растущему объему предложения и республиканской программе ликвидации ветхого жилого фонда цены на жилье в Казани одни из самых низких среди российских регионов. Но риэлторы и застройщики все равно сетуют на низкий платежеспособный спрос. Квартиры продаются плохо, что отражается на ценах. 1 кв. м на первичном рынке в декабре 2007 г. стоил столько же, сколько в начале года. Вторичное жилье подешевело за год на 5%…».
В другом материале газета отмечает, что загородное жилье уже больше года продвигают как востребованную альтернативу переоцененным московским квартирам. «И в целом рынок индивидуальных жилых домов и участков выглядит благополучнее рынка городских квартир, уверены эксперты. Однако общее для столичного региона снижение покупательской активности, специфические проблемы земельного оборота, транспортные проблемы Подмосковья и расхождение запросов инвесторов и возможных потребителей сказались и на реализации загородных проектов. Предложение, особенно дорогих поселков, росло, хотя реальный спрос на них не увеличивался. Тогда как жилье, действительно способное конкурировать за потребителя экономкласса с квартирами в Москве, девелоперы строить не спешат. Возможно, ситуация начнет меняться, когда модные нынче планы по комплексной малоэтажной застройке области миллионами квадратных метров начнут воплощаться в жизнь, но в 2007 г. это были только обсуждаемые проекты разной степени проработанности (»Рублево-Архангельское«, „Остров Барвиха“, „Остров Истра“, „А101“)…„.
“…К весне, ожидают в AG Capital, ситуация на рынке недвижимости в целом станет „более определенной и благоприятной“. В Paul’s Yard рассчитывают на устойчивый рост экономики России еще как минимум в течение 20—25 лет, как обещал министр финансов РФ Алексей Кудрин. Особенно эксперты внимательны к прогнозам относительно земельного рынка. „С наступлением зимы на рынке земли несколько снизилась активность, а также упали цены по некоторым популярным направлениям (Рублево-Успенское, Новорижское, Минское). В целом же рынок продолжает демонстрировать положительную динамику. В дальнейшем ежегодное удорожание земли составит в среднем по рынку около 20%“, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood„.
“В 2008 г. рынок земельных участков вне коттеджных поселков замедлит темпы роста в связи с тем, что наступит переориентация игроков рынка: девелоперы уйдут на менее приоритетные направления, которые покажут большую доходность, а физические лица обратят свои взоры на рынок коттеджных поселков. Рост цен по альтернативным (не элитным) направлениям составит 30%, а по элитным — прогнозируется на уровне 20—25%», — говорит Полина Матью, РR-директор Mayfair Properties. «Развитие рынка земли затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земельных отношений, но в 2008 г. он будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти, — считает руководитель отдела маркетинга и экономики »Велес Капитал Девелопмент« Наталья Манько. — Наберет сил этап подготовки земли к коммерческому обороту. Здесь наиболее активны будут крупные лендлорды, создающие земельные фонды и аккумулирующие большие земельные массивы. Такое поведение крупных компаний может спровоцировать монополизацию рынка земли. Цены на полностью юридически подготовленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных неоформленных примерно на 70%. Цены на оформленные участки с коммуникациями в два и более раза будут превышать цены на неоформленные участки без коммуникаций. В целом рынок земельных участков будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти».
«Иван Лясников, директор по развитию »БГ-Девелопмент«, считает, что основной тенденцией станет активное использование девелоперскими компаниями паевых инвестиционных фондов. „Данный механизм привлечения инвестиций позволяет упростить процедуру легализации накопленных земельных массивов и создать для девелоперов более выгодные условия для вывода на рынок востребованного, конкурентоспособного предложения экономкласса, — объясняет он. — Это станет надежным фундаментом для ценовой стабилизации рынка“. Что касается профессиональных игроков загородного рынка, то, по мнению Манько, „более сильные компании со значительным финансовым потенциалом, не зависящие от текущего состояния рынка недвижимости, имеющие иные источники дохода в других отраслях, вытеснят менее крупные компании. Еще более ожесточится ценовая конкуренция“. Последнее неудивительно. По данным ведущего аналитика компании „Северо-Запад“ Полины Ивановой, „учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков“.
„В течение последних 15 лет Москва развивалась значительно активнее, чем другие регионы. Это касается в первую очередь жилищного строительства. В то время как в российской глубинке только начиналось возведение современных многоэтажек, жильцы столичных новостроек праздновали новоселье. Сейчас крупные областные центры тоже ведут динамичное строительство и по темпам развития не хотят уступать столице“, — рассказывают „Новые известия“.
»Но перед местными властями стоит нелегкая задача одновременно обеспечить жильем всех нуждающихся и при этом не лишить прибыли застройщиков. И здесь имеет смысл обратиться к столичному опыту. В генплане развития Москвы до 2025 года особое внимание уделяется инфраструктурным и социальным программам. Он лег в основу ряда региональных программ по строительству. Например, в вопросах реконструкции ветхого жилья и социальной ипотеки. Получается, что, вопреки расхожему мнению, Москва не живет отдельной от России жизнью, а задает ориентиры ближним и дальним соседям. Фактически градостроительная политика в городе сейчас реализуется под лозунгом «От выживания — к новому качеству жизни!».
«Итоги 2007 года и планы на среднесрочную и долгосрочную застройку показывают, что темпы экономического развития города постоянно ускоряются. При этом в Москве удалось значительно увеличить долю социального жилья. Например, в 2006 году на него пришлось 30% от общего объема строительства, а это 1,87 млн. кв. м. Эта цифра казалась рекордом: таких показателей столичный стройкомплекс не достигал никогда. Но в 2007 году рекорд был побит, и доля социального жилья увеличилась сразу до 40% — 2,23 млн. кв. м. Сегодня мэр столицы Юрий Лужков поставил перед строителями задачу в ближайшие четыре года сдать 20 млн. кв. м жилья. Это значит, что ежегодные объемы строительства будут на уровне 5 млн. кв. м. Более того, почти половина новостроек уйдет на социальные нужды. Московские социальные программы касаются в первую очередь молодых семей и военных, жителей ветхого фонда и домов под снос, а также очередников».
«Первые весомые результаты градостроительной политики появятся гораздо раньше 2025 года. Сейчас в Москве действует среднесрочная программа строительства социального жилья. До 2010 года будет возведено около 10 млн. кв. метров для реализации городских социальных программ. Новыми квартирами будут обеспечены 100 тыс. семей очередников. При этом максимальный срок ожидания сократится до 10 лет. Процентная ставка по социальной ипотеке уже в этом году снизится до 6—7%, то есть окажется ниже инфляции. И жилье будет продаваться почти по себестоимости, а не по рыночным ценам».
18 февраля 2008 г., rosfincom.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
