2020. Главные тренды в складах

Рынку Московской области потребуется больше складов, ставка аренды продолжит расти, вакансия поставит новый рекорд, а e-commerce останется главным драйвером качественного развития рынка.

Складская недвижимость на сегодняшний день является одним из наиболее интересных, инвестиционно привлекательных сегментов коммерческой недвижимости в Московском регионе. Склады переживают период наибольшего спроса за последние 4 года. По данным экспертов "Ориентир", общий спрос значительно превышает предложение, имеющееся на рынке. В 2018 году спрос составлял порядка 1,8 млн кв. м при вводе 1,2 млн кв. м, а в 2019 году - порядка 1,7 млн кв. м при вводе около 1 млн кв. м. Большинство проектов к моменту ввода оказываются законтрактованными на 80-90 %, потому что строятся в основном по формату built-to-suit. То есть новые предложения не в состоянии удовлетворить спрос, и это главная тенденция, которая сохранится в 2020 году.

Эксперты компании прогнозируют в этом году рост числа крупных сделок, а основными заказчиками в общем объеме спроса будут торговые компании. Основным драйвером спроса останется e-commerce. На сегодняшний день доля ритейла в общей структуре спроса составляет порядка 40 %, а по итогам 2020 года этот показатель вырастет до 43-45 %. Кроме того, логистические и производственные компании также продолжат формировать спрос на качественные складские комплексы.

Важным трендом рынка складской недвижимости 2020 года станет продолжение роста ставок аренды, он сохранится на фоне имеющейся низкой вакансии (3 %). Уже в первом полугодии на всех направлениях, кроме восточного, средняя базовая ставка аренды стандартного склада класса А достигнет 4,000 руб. (без ОРЕХ и НДС), а по многим проектам превысит 4,000 руб. за кв. м с потенциалом к росту в целом по рынку Московской области (без ОРЕХ и НДС), и до конца 2020 года средняя ставка в классе А может приблизиться к 4,200 руб. за кв. м.

Низкая вакансия и отсутствие готовых спекулятивных блоков большой площади (30-40 тыс. кв. м) сохранит устойчивый спрос на проекты формата built-to-suit, который мы наблюдали и в 2019 году. Клиенты выбирают индивидуальное строительство, так как это позволяет им участвовать в разработке проекта, дает больше возможностей по выбору локации и специальных характеристик здания. Строительный цикл у опытного девелопера на подготовленном участке занимает от 6 до 12 месяцев. В большинстве случаев можно в рамках 12 месяцев обеспечить и переезд компании в новый, построенный под заказчика склад.

Среди ключевых направлений наиболее востребованными остаются север и юг. Кроме того, растет привлекательность западного направления, где одним из преимуществ является выход города за границы МКАД (сейчас это происходит на Киевском шоссе и в определённой степени на Новорижском шоссе). На западном направлении в 2019 году был заявлен к реализации современный складской комплекс класса А+ "Ориентир-Запад". Общая площадь зданий составит 450 000 кв. м. Строительство парка начнется в ближайшее время в 2020 году, комплекс будет возводиться поэтапно, а его полная реализация завершится в 2025 году. "Ориентир-Запад" имеет стратегическую локацию и хорошую транспортную доступность - в 35 км от МКАД, на пересечении федеральных трасс А-107 и М-9.

"Существующие метрики рынка говорят о том, что инвестиционная привлекательность сегмента складской недвижимости сохранится и в 2020 году: вакансия на минимальном значении, ставки аренды демонстрируют стабильный рост, но остаются низкими для начала массового спекулятивного строительства, - комментирует Андрей Постников, генеральный директор "Ориентир". - Основными критериями для инвесторов при выборе объекта по-прежнему является локация, класс, заполняемость. Складские комплексы высокого класса, хорошо расположенные и заполненные арендаторами, будут демонстрировать хорошие показатели окупаемости при любых колебаниях экономики, и будут иметь высокий уровень инвестиционной привлекательности".

Кроме того, как уже ранее отмечали эксперты компании "Ориентир", сейчас оживлению инвесторов способствует макроэкономическая ситуация. В 2020 году ожидается снижение ставок капитализации складской недвижимости на 1,5-2 п. п., что сделает этот сегмент еще более привлекательным.

Справка:
Компания "Ориентир" - девелоперская компания полного цикла в сфере коммерческой недвижимости. Она специализируется на строительстве и управлении современными складскими комплексами класса А+ и имеет уникальный опыт реализации крупнейших в Московской области распределительных центров товаров народного потребления и продовольствия. "Ориентир" имеет успешный опыт реализации более 1 000 000 кв. м складских и индустриальных проектов различной степени сложности - специализированных сухих складов, складов с контролируемой температурой и камерами глубокой заморозки, складов с другими специальными условиями хранения, в том числе лицензированных алкогольных и фармацевтических. Портфолио компании включает 6 складских парков на севере, западе и юге Московской области, два из которых построены и заполнены арендаторами, часть представляют собой проекты built-to-suit на покупку, а также новые проекты на стадии девелопмента. Среди клиентов компании - "Утконос", X5 Retail Group, OZON, "Окей", "Мираторг" и др.
Ежегодно с 2016 года "Ориентир" становится победителем престижной премии в сфере коммерческой недвижимости - Commercial Real Estate Awards.
В 2019 году индустриальный парк "Ориентир" в г. о. Солнечногорский был удостоен премии Губернатора Московской области как лучший "Индустриальный парк года".
В июне 2019 года компания начала реализацию складского комплекса "Ориентир-Запад", объект будет расположен в г. о. Истра Московской области и станет вторым по величине складом в России.
В июне 2019 года "Ориентир" приступил к строительству мультитемпературного комплекса для российской сети гипермаркетов "Лента" в Санкт-Петербурге. Эта сделка стала крупнейшей в России с начала года.

Источник - пресс-служба "Ориентир"

20 января 2020 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram