Рынок гостиничной недвижимости Центральной Азии: новый регион с огромным потенциалом

Москва, 20 февраля 2012 – Эксперты Jones Lang LaSalle Hotels приняли участие в конференции Central Asia & Turkey Hotel Investment Conference (CATHIC) 2012, прошедшей в Стамбуле. В рамках CATHIC компания Jones Lang LaSalle Hotels представила исследование гостиничного рынка Центральной Азии и сконцентрировалась на наиболее активно развивающемся рынке региона – Баку.   Основные выводы: Гостиничный сегмент в странах Центральной Азии только начинает формироваться. Объем предложения современного стандарта составляет около 8 тыс. номеров, еще 9 тыс. номеров находятся на разных стадиях девелопмента. Все крупнейшие международные гостиничные операторы уже присутствуют на рынке Центральной Азии. Баку – наиболее активно развивающийся город региона. По состоянию на конец 2011 года в городе официально насчитывалось 6.400 гостиничных номеров, из которых номера современного стандарта составляли менее одной трети – порядка 1,7 тыс. единиц. 2011 год характеризовался строительным «бумом» на гостиничном рынке Баку – за этот период номерной фонд в городе удвоился. В течение ближайших четырех лет объем рынка может вырасти еще в два раза и достичь 3,4 тыс. номеров. При этом динамика операционных показателей бакинских гостиниц в последние годы только отрицательная. Для предотвращения коллапса на рынке качественных отелей необходимо предпринять экстренные меры. Активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство.   Что такое «Центральная Азия»   К региону Центральная Азия обычно относят южные республики бывшего СССР: Армению, Азербайджан, Грузию, Казахстан, Кыргызстан, Туркменистан, Таджикистан и Узбекистан. В целом в этих странах, раскинувшихся более чем на 4 млн. кв. км, проживает около 80 млн. человек.   Несмотря на страновую специфику, общим для всех экономик региона является ориентированность на добычу природных ресурсов, преимущественно нефти и газа. Еще одной особенностью экономики региона является ее слабая зависимость от глобальных экономических тенденций – в первую очередь ввиду небольших размеров и слабой встроенности в мировую экономику. По этой причине практически все страны Центральной Азии - за исключением Азербайджана и Казахстана – без особых сложностей пережили экономический кризис 2008 года.   Динамика ВВП, % Источник: IHS Global

Рынок гостиниц в Центральной Азии

Гостиничный сегмент во всех странах региона только начинает формироваться – общий объем предложения в объектах размещения современного стандарта составляет около 8 тыс. номеров. На разных стадиях девелопмента в Центральной Азии находится еще 9 тыс. номеров.

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, прокомментировала: «Рынок Центральной Азии очень молод, и здесь еще нет ни одного местного профессионального сетевого оператора – большинство качественных отелей находятся под управлением известных гостиничных сетей. В регион вышли все крупнейшие международные операторы, выведя свои ключевые люксовые бренды, – даже те, которые еще не имеют действующих объектов в России. Как правило, отели высокого уровня сконцентрированы в столицах, центрах игорной активности (Батуми, Грузия) или в регионах добычи полезных ископаемых, – например, Актау и Атырау в Казахстане.

К примеру, в Алматы и Астане работают гостиницы Rixos, в Баку и Алматы в ближайшее время откроются отели JW by Marriott. Также в Баку в 2012 году должны появиться гостиницы сетей Four Seasons, Jumeirah и Fairmont».

Номерной фонд под управлением основных международных гостиничных сетей на рынке Центральной Азии
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels

Активное развитие гостиничного рынка Центральной Азии предоставляет огромные возможности для международных сетей. Если на заре формирования сегмента для выхода в регион операторы были вынуждены покупать отели (например, Hyatt в Баку и Бишкеке), то сегодня большинство из них работают на основе договора на управление объектом.

Марина Усенко добавила: «Однако и сегодня гостиничные операторы должны быть готовы к особенностям местного рынка и его возможным «сюрпризам», в том числе к необходимости выступить со-инвестором при строительстве нового объекта и разделить с собственником ответственность. Центральная Азия открывает огромные возможности для профессионалов гостиничного рынка, готовых принимать локальные правила игры и идти на риск».

Баку: «Пузырь», который лопнет?

Экономика Азербайджана сильно зависима от нефти и газа – на этот сектор приходится порядка 53% национального ВВП. Для справки: зависимость российского государственного бюджета от средств, поступающих от продажи данных ресурсов, вдвое ниже, но даже такой «перекос» в экономике уже вызывает озабоченность.

Неудивительно, что туризм в стране формируется преимущественно деловыми поездками. Около 46% гостей, размещенных в отелях Баку, являются бизнес-туристами, причем в случае с высококачественными объектами эта доля может доходить до 90%. В то же время в официальной статистике доля делового туризма в общем объеме рынка мала – всего 30%.

Марина Усенко отметила: «Гостиничный бизнес в Баку полностью зависим от иностранных приезжих – местные до сих пор предпочитают останавливаться у родственников. Активнее всего посещают Баку граждане Турции (21%), на втором месте – россияне (14%), третье место делят англичане и американцы (по 9%). Цели поездок большинства из них связаны с тем же «кормильцем» страны - нефтегазовым сектором».

География зарубежных гостей, размещенных в отелях Баку
Источник: Госкомстат Азербайджана

Гостиничный рынок Баку сравнительно невелик: официально он насчитывает всего 6,4 тыс. номеров, тогда как соответствующими современным стандартам качества могут считаться чуть более трети (1,7 тыс. номеров). Большинство современных отелей в Баку были построены в течение последних десяти лет и находятся под управлением международных гостиничных операторов.

Марина Усенко заявила: «Небывалый всплеск активности на гостиничном рынке наблюдался в Баку в 2011 году, когда количество номеров современного стандарта почти удвоилось, увеличившись за прошедший год с 0,9 тыс. до 1,7 тыс. номеров. Параллельно с этим постепенно снижались операционные показатели отельеров. Среднегодовая загрузка гостиниц в Баку снизилась с 70% в 2005 году до 40-45% в 2009-2010 годах. Такая же ситуация наблюдалась и в 2011 году. Показатель доходности (RevPAR) за это же время сократился почти вдвое – со 130 долл. в 2005 году, до сегодняшних 85-95 долл.

В этой ситуации наибольшую обеспокоенность вызывает масштабный портфель гостиничных проектов, которые должны быть выведены на рынок в 2012-2015 годах. Если все заявленные отели будут открыты, объем рынка качественных объектов в Баку вновь удвоится и превысит уровень 3,4 тыс. номеров, причем основное увеличение придется на сегмент «5 звезд». Для предотвращения коллапса на гостиничном рынке Баку необходимо будет предпринять экстренные меры».

Динамика ввода гостиниц в Баку
Источник: Госкомстат Азербайджана, Jones Lang LaSalle Hotels

По мнению экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, активную роль в этом вопросе должно взять на себя государство. «В первую очередь, необходимо диверсифицировать спрос на размещение в Баку. Например, инициировать проведение в стране крупных выставочных и культурных мероприятий (в том числе путем организации конгрессного бюро), которые откроют для большинства иностранцев такую точку на карте, как Баку. Первым шагом в знакомстве со страной может стать конкурс «Евровидение» и чемпионат мира по футболу FIFA среди девушек, которые пройдут в Азербайджане в 2012 году.

Помимо этого Баку можно попробовать позиционировать себя в качестве регионального курорта, ориентируясь преимущественно на жителей стран СНГ. Помимо этого нужно продолжать развивать инфраструктуру (модернизация основного международного аэропорта страны уже идет полным ходом), чтобы снизить стоимость поездок в Баку, - перечисляет Марина Усенко. – Все эти меры абсолютно необходимы для нормального функционирования гостиничного бизнеса».

Информация о Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle Hotels - международная компания, оказывающая консалтинговые и инвестиционные услуги в области гостиничной недвижимости и индустрии гостеприимства. Мы предоставляем консультации по приобретению, управлению финансами, оценке, инвестиционным продажам и управлению активами отелей класса люкс, отелей средней и бюджетной категорий, небольших отелей и пабов – от единичных активов до крупных портфелей и многофункциональных объектов.
За последние 5 лет мы предоставили услуги по консалтингу и оценке в рамках более 4 000 гостиничных проектов. Мы заключили сделки по продаже, приобретению и финансированию гостиничных объектов общей стоимостью свыше 30 млрд долл., показав самый высокий результат среди компаний, работающих в секторе гостиничной недвижимости. Наши сотрудники работают в 40 офисах в 20 странах мира, благодаря чему мы обладаем максимально широкими деловыми связями по всему миру. Благодаря профессиональным исследованиям и опыту работы, мы знаем особенности рынка на всех уровнях, участников рынка и знаем, как достичь оптимального результата.
Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasallehotels.com

JLL

21 февраля 2012 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний Melon Fashion Group открывает магазины Befree и SELA в новой концепции в краснодарском OZ МОЛЛ Магазины якорного формата SELA и Befree открываются в краснодарском OZ МОЛЛ. В сентябре команда торгового центра законтрактовала SELA, а LCM Consulting в качестве консультанта и брокера закрыла сделку с Befree. Открытия состоятся ноябре 2024 года. Юлия Антонова 1 ноября LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: