Открытие ЗСД приведет к росту спроса на офисные помещения на Васильевском острове

В конце 2016 года в Санкт-Петербурге должна быть завершена реализация крупнейшего за последние пять лет инфраструктурного проекта в городе – Западного скоростного диаметра (ЗСД). Специально к этому событию эксперты компании JLL провели анализ влияния ЗСД и других инфраструктурных проектов, которые могут быть реализованы в среднесрочной перспективе, на рынок коммерческой недвижимости.

Согласно выводам аналитиков JLL, от реализации инфраструктурных проектов больше всего выигрывают объекты офисной недвижимости: транспортная доступность бизнес-центров является определяющим фактором спроса. Окончание строительства Западного скоростного диаметра, моста через остров Серный, реконструкция Тучкова моста значительно улучшат доступ на Васильевский остров (В. О.), сложности с которым являются основным сдерживающим фактором для развития рынка офисной недвижимости. Аналогичное влияние на рынок офисной недвижимости Невского и Фрунзенского районов окажет открытие сквозного движения по южному берегу Обводного канала.

В настоящий момент в Василеостровском районе расположено 29 качественных бизнес-центров совокупной площадью порядка 230 тыс. кв. м из которых около 20% относятся к классу А. «Особенностью офисного рынка В.О. является его инерционность относительно среднегородской динамики. При росте или снижении доли вакантных площадей в городе соответствующее изменение показателя здесь происходит спустя один-два квартала. Иногда это приводит к тому, что рынок В.О. находится в противофазе с общегородским. Так, с начала года доля свободных офисных площадей в Василеостровском районе увеличилась на 3,7 п.п. – с 7,9% до 11,6%, тогда как в среднем по городу снизилась на 2,1 п.п. – с 12,2% до 10,1%», - комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Основной причиной такой динамики является транспортная изоляция района. Реализация заявленных проектов повысит сбалансированность рынка офисной недвижимости В.О. с городом в целом. В результате ставки аренды в этом районе в среднесрочной перспективе будут приближаться к арендным ставкам в историческом центре города. По итогам 3-го квартала 2016 года средние ставки аренды в Василеостровском районе составляют около 970 руб. за кв. м в месяц против 1 250 руб. за кв. м в месяц в среднем по Санкт-Петербургу.

«Мы ожидаем опережающего роста арендных ставок в качественных бизнес-центрах Василеостровского района. В первую очередь это коснется объектов класса А, где арендные ставки сейчас на 40% ниже, чем ставки в объектах аналогичного класса в историческом центре города. В дальнейшем, по мере роста арендных ставок и заполнения площадей, возможна реализация новых проектов офисной недвижимости в районе», - добавляет Владислав Фадеев.

Влияние запуска ЗСД на рынок торговой недвижимости острова предполагается в долгосрочной перспективе, когда вследствие улучшения транспортной доступности произойдет развитие территории Морского фасада и возникнет необходимость в региональном или суперрегиональном торговом комплексе на территории района.

Более серьезное влияние открытие ЗСД окажет на рынок торговой недвижимости в Северо-Приморской части (СПЧ), где зона охвата региональных и суперрегиональных торговых центров существенно увеличится. За счет предоставления уникального предложения, в первую очередь в сегменте развлечений, торговые центры смогут привлечь потребителей из центральной и южной частей города. По предварительным оценкам, количество жителей в зоне охвата суперрегионального ТЦ, расположенного в прибрежной зоне СПЧ, вырастет почти вдвое.

Количество потенциальных потребителей в зоне охвата торговых центров, расположенных на юге, увеличится менее заметно – на 30-40%. Вкупе с высокой насыщенностью торговой недвижимостью Приморского района и б?льшим спектром услуг и товаров в ТЦ на севере города, это приведет к тому, что открытие ЗСД сильнее повлияет на торговые центры в СПЧ, нежели на торговые центры на юге города.

Другим масштабным инфраструктурным проектом, который в перспективе значительно изменит рынок недвижимости Санкт-Петербурга станет строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры определены 11 первоочередных проектов ТПУ в Санкт-Петербурге, а также планируется создание ТПУ «Девяткино» в Ленинградской области на границе с городом. С учетом того, что реализация этих проектов предполагается за счет привлечения частных инвестиций, в состав ТПУ, помимо транспортной составляющей, будут входить и объекты недвижимости.

«Как показывает международный опыт и современная московская практика, не существует универсального формата ТПУ со стандартным набором функций. При разработке концепции каждого конкретного ТПУ учитываются виды транспорта, станции которого будут входить в состав узла, его окружение, в том числе существующие объекты недвижимости. Объем и профиль проектов недвижимости в границах ТПУ зависят от конкретных участков и нужд определенных районов. К сожалению, в Санкт-Петербурге процесс, связанный с ТПУ, пока ограничивается проектированием транспортной схемы, тогда как анализа возможных объемов коммерческой недвижимости или жилья нет», - комментирует Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.

Специалисты компании JLL проанализировали, какие функции потенциально могут быть востребованы в запланированных ТПУ.

Возможный функционал будущих ТПУ

Название ТПУ Существующие объекты коммерческой недвижимости Потенциально возможные объекты недвижимости Пулково Гостиница Park Inn by Radisson, бизнес-центр «Аэропорт» Офисы Торговля Балтийская Бизнес-центры класса В, гипермаркет «Лента» Офисы Торговля Гостиницы Южная - Торговля Площадь Ленина Офисные здания Офисы Торговля Гостиницы Апартаменты/жилье Путиловская Торгово-офисный комплекс «Румба» Офисы Торговля Купчино ТК «Балканский», «Балкания NOVA», «О`Кей» Торговля Апартаменты/жилье Рыбацкое ТРК «Порт Находка», ТЦ «Парад», несколько небольших ТЦ и супермаркетов Торговля Апартаменты/жилье Удельная Несколько некачественных ТЦ Торговля Апартаменты/жилье Балтийская жемчужина ТРК «Жемчужная Плаза» Торговля Апартаменты/жилье Парнас - Офисы Торговля Апартаменты/жилье Сенная площадь ТРК «Пик», ТРК «Сенная» Офисы Торговля Гостиницы Девяткино - Торговля Апартаменты/жилье

Источник: JLL

Эксперты JLL также проанализировали, как на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга повлияет открытие новых станций метро и проезда по южному берегу Обводного канала, окончание строительства мостов через остров Серный и на Крестовский остров. Полная версия исследования доступна по запросу.

Примечание: Здесь и далее используется арендопригодная площадь.

JLL

5 декабря 2016 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний Melon Fashion Group открывает магазины Befree и SELA в новой концепции в краснодарском OZ МОЛЛ Магазины якорного формата SELA и Befree открываются в краснодарском OZ МОЛЛ. В сентябре команда торгового центра законтрактовала SELA, а LCM Consulting в качестве консультанта и брокера закрыла сделку с Befree. Открытия состоятся ноябре 2024 года. Юлия Антонова 1 ноября LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: