Открытие ЗСД приведет к росту спроса на офисные помещения на Васильевском острове

В конце 2016 года в Санкт-Петербурге должна быть завершена реализация крупнейшего за последние пять лет инфраструктурного проекта в городе – Западного скоростного диаметра (ЗСД). Специально к этому событию эксперты компании JLL провели анализ влияния ЗСД и других инфраструктурных проектов, которые могут быть реализованы в среднесрочной перспективе, на рынок коммерческой недвижимости.

Согласно выводам аналитиков JLL, от реализации инфраструктурных проектов больше всего выигрывают объекты офисной недвижимости: транспортная доступность бизнес-центров является определяющим фактором спроса. Окончание строительства Западного скоростного диаметра, моста через остров Серный, реконструкция Тучкова моста значительно улучшат доступ на Васильевский остров (В. О.), сложности с которым являются основным сдерживающим фактором для развития рынка офисной недвижимости. Аналогичное влияние на рынок офисной недвижимости Невского и Фрунзенского районов окажет открытие сквозного движения по южному берегу Обводного канала.

В настоящий момент в Василеостровском районе расположено 29 качественных бизнес-центров совокупной площадью порядка 230 тыс. кв. м из которых около 20% относятся к классу А. «Особенностью офисного рынка В.О. является его инерционность относительно среднегородской динамики. При росте или снижении доли вакантных площадей в городе соответствующее изменение показателя здесь происходит спустя один-два квартала. Иногда это приводит к тому, что рынок В.О. находится в противофазе с общегородским. Так, с начала года доля свободных офисных площадей в Василеостровском районе увеличилась на 3,7 п.п. – с 7,9% до 11,6%, тогда как в среднем по городу снизилась на 2,1 п.п. – с 12,2% до 10,1%», - комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Основной причиной такой динамики является транспортная изоляция района. Реализация заявленных проектов повысит сбалансированность рынка офисной недвижимости В.О. с городом в целом. В результате ставки аренды в этом районе в среднесрочной перспективе будут приближаться к арендным ставкам в историческом центре города. По итогам 3-го квартала 2016 года средние ставки аренды в Василеостровском районе составляют около 970 руб. за кв. м в месяц против 1 250 руб. за кв. м в месяц в среднем по Санкт-Петербургу.

«Мы ожидаем опережающего роста арендных ставок в качественных бизнес-центрах Василеостровского района. В первую очередь это коснется объектов класса А, где арендные ставки сейчас на 40% ниже, чем ставки в объектах аналогичного класса в историческом центре города. В дальнейшем, по мере роста арендных ставок и заполнения площадей, возможна реализация новых проектов офисной недвижимости в районе», - добавляет Владислав Фадеев.

Влияние запуска ЗСД на рынок торговой недвижимости острова предполагается в долгосрочной перспективе, когда вследствие улучшения транспортной доступности произойдет развитие территории Морского фасада и возникнет необходимость в региональном или суперрегиональном торговом комплексе на территории района.

Более серьезное влияние открытие ЗСД окажет на рынок торговой недвижимости в Северо-Приморской части (СПЧ), где зона охвата региональных и суперрегиональных торговых центров существенно увеличится. За счет предоставления уникального предложения, в первую очередь в сегменте развлечений, торговые центры смогут привлечь потребителей из центральной и южной частей города. По предварительным оценкам, количество жителей в зоне охвата суперрегионального ТЦ, расположенного в прибрежной зоне СПЧ, вырастет почти вдвое.

Количество потенциальных потребителей в зоне охвата торговых центров, расположенных на юге, увеличится менее заметно – на 30-40%. Вкупе с высокой насыщенностью торговой недвижимостью Приморского района и б?льшим спектром услуг и товаров в ТЦ на севере города, это приведет к тому, что открытие ЗСД сильнее повлияет на торговые центры в СПЧ, нежели на торговые центры на юге города.

Другим масштабным инфраструктурным проектом, который в перспективе значительно изменит рынок недвижимости Санкт-Петербурга станет строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Комитетом по развитию транспортной инфраструктуры определены 11 первоочередных проектов ТПУ в Санкт-Петербурге, а также планируется создание ТПУ «Девяткино» в Ленинградской области на границе с городом. С учетом того, что реализация этих проектов предполагается за счет привлечения частных инвестиций, в состав ТПУ, помимо транспортной составляющей, будут входить и объекты недвижимости.

«Как показывает международный опыт и современная московская практика, не существует универсального формата ТПУ со стандартным набором функций. При разработке концепции каждого конкретного ТПУ учитываются виды транспорта, станции которого будут входить в состав узла, его окружение, в том числе существующие объекты недвижимости. Объем и профиль проектов недвижимости в границах ТПУ зависят от конкретных участков и нужд определенных районов. К сожалению, в Санкт-Петербурге процесс, связанный с ТПУ, пока ограничивается проектированием транспортной схемы, тогда как анализа возможных объемов коммерческой недвижимости или жилья нет», - комментирует Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге.

Специалисты компании JLL проанализировали, какие функции потенциально могут быть востребованы в запланированных ТПУ.

Возможный функционал будущих ТПУ

Название ТПУ Существующие объекты коммерческой недвижимости Потенциально возможные объекты недвижимости Пулково Гостиница Park Inn by Radisson, бизнес-центр «Аэропорт» Офисы Торговля Балтийская Бизнес-центры класса В, гипермаркет «Лента» Офисы Торговля Гостиницы Южная - Торговля Площадь Ленина Офисные здания Офисы Торговля Гостиницы Апартаменты/жилье Путиловская Торгово-офисный комплекс «Румба» Офисы Торговля Купчино ТК «Балканский», «Балкания NOVA», «О`Кей» Торговля Апартаменты/жилье Рыбацкое ТРК «Порт Находка», ТЦ «Парад», несколько небольших ТЦ и супермаркетов Торговля Апартаменты/жилье Удельная Несколько некачественных ТЦ Торговля Апартаменты/жилье Балтийская жемчужина ТРК «Жемчужная Плаза» Торговля Апартаменты/жилье Парнас - Офисы Торговля Апартаменты/жилье Сенная площадь ТРК «Пик», ТРК «Сенная» Офисы Торговля Гостиницы Девяткино - Торговля Апартаменты/жилье

Источник: JLL

Эксперты JLL также проанализировали, как на рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга повлияет открытие новых станций метро и проезда по южному берегу Обводного канала, окончание строительства мостов через остров Серный и на Крестовский остров. Полная версия исследования доступна по запросу.

Примечание: Здесь и далее используется арендопригодная площадь.

JLL

5 декабря 2016 г.

Статьи компаний В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка» В Республике Мордовия появился первый фирменный магазин известной кондитерской сети «Аленка». Торжественное открытие состоялось 29 апреля в ТЦ «Арена», расположенном в самом сердце Саранска – на площади Тысячелетия. Брокером сделки выступила компания LCM Consulting Юлия Антонова 20 мая ТРЦ «Мегаполис» установил гигантские медиафасады LCM Consulting информирует о завершении монтажа медиафасадов на здании структурного паркинга «Мегаполиса». Два LED-экрана размером 6x12 и 24x12 метров стали частью программы реконцепции и модернизации визуальных коммуникаций торгово-развлекательного центра. Юлия Антонова 17 марта В LCM Consulting подвели итоги 2024 года В 2024 году консалтинговая компания отметила 10-й день рождения. Становление команды и развитие ключевых компетенций происходило на фоне кризисных изменений 2014-15, 2020 и 2022 гг. Не смотря на отраслевые шоки, LCM Consulting удалось выйти за рамки домашнего СЗФО и развить географию проектов до 42 регионов России. В 2024 году портфель торговой недвижимости превысил 2,2 млн. м2, а сам год стал для компании самым коммерчески результативным за все 10 лет работы на общероссийском рынке консалтинга и PM-управления торговыми центрами. Юлия Антонова 27 января Все статьи

Пресс-релизы компаний Новый объект стрит-арта появился в лофт-квартале возле метро «Тульская» Он создан в коллаборации «Товарищества Рябовской Мануфактуры», арт-проекта «ЭТО ЗНАК» и медиа о современной моде и культуре ÖMANKÖ. Сергей 22 апреля ТОР Групп: успешные сделки по аренде офисных помещений — Офис в БЦ «Троицкий» – для швейного бизнеса — Офис в БЦ «Роделен» – для строительной компании — Офис в БЦ «Лайнер» – для автобизнеса — Офис в БЦ «Гелиос» – для юридической компании Управляющая компания «ТОР Групп» 27 марта Эксперты назвали оптимальное соотношение офисов класса А и В+ в одном бизнес-квартале В деловых кварталах могут быть представлены офисы разных классов, т.к. на одной территории располагаются и корпуса после редевелопмента, и объекты нового строительства. В «Товариществе Рябовской Мануфактуры» рассказали, какой должна быть доля лотов каждого класса, чтобы обеспечить максимальную заполняемость проекта и окупаемость для инвесторов. Сергей 26 марта Все пресс-релизы

Комментарии: