Рынок гостиниц класса «люкс» двух «столиц» России
Компания JLL представляет обзор рынка люксовых отелей Москвы и Санкт-Петербурга.
«В России есть только два города, которым удалось успешно развить люксовый гостиничный рынок – это Москва и Санкт-Петербург, однако рынки этих городов очень отличаются друг от друга. Москва – это центр деловой активности страны, где люксовый туризм с целью отдыха не особо востребован. В свою очередь деловой туризм Санкт-Петербурга не сильно развит, тогда как присутствует активный туризм с целью отдыха в летние месяцы – особенно в люксовом сегменте», - рассказывает Дэвид Дженкинс, Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
По его словам, на оба рынка негативно влияет визовый режим; его облегчение обеспечило бы приток туристов из Европы на выходные, помогая, таким образом, увеличить не только годовую загрузку, но и средний тариф (ADR). Рынку Санкт-Петербурга это позволило бы расширить границы сезонности, появился бы также спрос на посещение города в выходные в течение всего года, что увеличило бы заполняемость. Это также поспособствовало бы росту MICE-туризма в обоих городах.
Москва
Согласно данным JLL, около 40% качественного предложения брендированных отелей Москвы относятся к верхнему ценовому и люксовому сегментам. «Если смотреть на весь рынок брендированных гостиниц Москвы, то примерно из 60 отелей только два относятся к экономичному сегменту. По этой причине можно сказать, что гостиничный рынок города значительно смещен в сторону верхней ценовой и люксовой категорий, - отмечает Дэвид Дженкинс. – Тем не менее, люксовый рынок российской столицы существенно отличается от более развитых рынков Лондона и Нью-Йорка. В то время как верхнее значение показателя ADR для Москвы находится в пределах от 15-17 тыс. руб. (442-510 долл.), аналогичные показатели для Лондона составляют примерно 1,1 тыс. долл., а для Нью-Йорка – 930 долл.».
Операционные показатели люксового сегмента отслеживаются с 2007 года, их динамика довольно стабильная: восстановившись после кризиса в 2010 году, они сильно не менялись. Заполняемость в некоторых отелях находится на уровне 65% в среднем по году, при этом загрузка лучших гостиниц немного превышает 70%, что является максимально достижимым значением для сегмента.
Сегодня эксперты JLL выделяют в Москве три самые дорогие гостиницы с точки зрения тарифов – это Ritz-Carlton, Park Hyatt и Lotte. Тарифы остальных отелей сегмента ниже. Оплата гостиниц осуществляется в местной валюте, поэтому с точки зрения иностранных туристов, с начала 2014 года гостиницы резко подешевели на 17% ввиду изменения обменного курса рубля по отношению к другим основным мировым валютам.
«В городе прослеживаются две важные тенденции. Во-первых, лучшие доступные тарифы дня значительно превышают средние тарифы – разница может составить до 60%. Во-вторых, показатели гостиниц в середине недели значительно лучше, чем в выходные. По факту, в выходные в Москве спрос на размещение почти не наблюдается, особенно в люксовом сегменте рынка. В то время как такие города, как Лондон и Париж могут оптимизировать ADR за счет индивидуальных туристов, гостиницы класса «люкс» в Москве ввиду ограниченного спроса в выходные не способны сами заполнять отель и зависят от турагентств, - говорит Дэвид Дженкинс. – Тарифы выходного дня в люксовом сегменте могут быть ниже среднегодового ADR на 50%, но, несмотря на это, такой спрос все равно ограничен. В результате гостиницы всех сегментов, от среднеценового до люксового, в выходные дни конкурируют за одних и тех же клиентов – особенно это касается отелей, расположенных в центре».
Динамика операционных показателей гостиниц класса «люкс» в Москве
Источник: JLL
В Москве сформирована специфическая «люксовая зона»: все гостиницы сегмента, за исключением Lotte, расположены довольно близко к Кремлю. В течение многих лет обсуждается, что отмена визового режима могла бы хорошо повлиять на развитие туризма. Но, несмотря на необходимость таких мер для развития туризма в городе, нет свидетельств того, что это отмена произойдет в ближайшее время – особенно учитывая то, что для этого потребуется двустороннее соглашение с Евросоюзом, Великобританией и США. Тем не менее, в городе представлено большое разнообразие люксовых отелей под управлением зарубежных и местных операторов. В последующие несколько лет планируется открытие гостиниц под такими брендами, как Fairmont, Sofitel и Delano (Morgans Hotel Group). Более того, большинство международных люксовых операторов рассматривают рынок Москвы как один из самых привлекательных для открытия отелей под собственными брендами.
Санкт-Петербург
Рынок люксовых отелей Петербурга представлен большим разнообразием брендов, чем московский. Здесь работают W, Four Seasons, Belmond, Corinthia, Kempinski и Rocco Forte. Помимо этого, к люксовому сегменту относится «Талион Империал».
«Пока в Москве доминирует корпоративный туризм, рынок Санкт-Петербурга является туристическим и характеризуется высокой сезонностью, с пиковой активностью в летние месяцы и растущим внутренним спросом в выходные дни, преимущественно со стороны москвичей, - замечает Дэвид Дженкинс. – Люксовые гостиницы «второй столицы» отстают от Москвы в среднегодовой загрузке на 25% и на 16% в среднем тарифе. В пиковый летний сезон гостиницы Санкт-Петербурга обгоняют московские на 20% по тарифам. В период с мая по сентябрь гостиницы Петербурга оптимизируют свои среднегодовые показатели, особенно в люксовом сегменте. В это время спрос достигает максимума, а гостиницы могут увеличить свои среднегодовые тарифы более чем вдвое».
Динамика операционных показателей гостиниц класса «люкс» в Петербурге
Источник: JLL
В отличие от Москвы, где динамика показателей люксовых гостиниц характеризовалась стабильностью с 2010 года, показатели гостиниц Петербурга подвержены более резким перепадам ввиду ограниченного количества деловых путешественников и сильной зависимости от гостей, приезжающих с целью отдыха – как со стороны туристических групп, так и индивидуальных часто путешествующих туристов в высоком ценовом сегменте. В то же время рынок был вынужден принять две новые люксовые гостиницы за последние два года – W и Four Seasons. Также в ближайшие три-пять лет планируются к открытию такие гостиницы, как Jumeirah, InterСontinental и Mandarin Oriental.
«Падение загрузки с 2008 по 2009 год было довольно значительным, но к 2012 году она успела восстановиться и сейчас достигает 50%. Тенденция за последние три года была положительной, однако любой намек на кризис может подорвать рост показателей», - предупреждает Дэвид Дженкинс.
Будущее люксового рынка в России
«Гостиницы класса люкс в России по-прежнему будут сконцентрированы в двух столицах. С точки зрения инвестора в обоих городах еще есть возможности для развития отелей этого сегмента, но, конечно, с учетом того, что оба рынка по-своему ограничены, - говорит Дэвид Дженкинс. – Мы видим ограничение по загрузке и тарифам, которое можно преодолеть только за счет увеличения платежеспособного спроса. Для Москвы это должны быть поездки в выходные дни со стороны европейцев, a для Санкт-Петербурга - сочетание поездок выходного дня и усиления бизнес-сегмента. Важно, чтобы новые гостиницы класса «люкс» выходили с разницей в несколько лет, чтобы иметь возможность спросу сформироваться».
«С точки зрения операторов и брендов можно говорить о желании, а в некоторых случаях и необходимости присутствия на рынке Москвы и в меньшей степени – Санкт-Петербурга, - продолжает Дэвид Дженкинс. – Российские клиенты являются значительной частью аудитории гостиниц класса “люкс” глобальных брендов, и их количество только увеличивается. Присутствие операторов в ключевых российских городах может помочь нарастить спрос на аналогичные отели по всему миру. Для потенциального гостя разнообразие люксовых брендов предоставляет возможность выбора и предлагает наилучшее соотношение цена-качество, а для самого города большая представленность люксовых брендов помогает улучшить имидж города как внутри страны, так и за ее пределами».
16 июля 2014 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.