Петроградка освобождается от промзон
По словам аналитиков, за счет высокой стоимости недвижимости в центре затраты по переводу заводских мощностей быстро окупятся. Однако не всегда администрация города готова материально поддержать девелоперов, да и собственники заводов зачастую хотят продать свои земли подороже.
Трудности перевода
Реновация промышленных территорий во все времена была и останется процессом естественным и регулярным. Стремительно растущие мегаполисы поглощают промышленные окраины, затем выводят их за городскую черту. Проходит несколько десятилетий, и история повторяется заново. На месте заводов в крупных городах вырастают гостиницы, торгово-развлекательные комплексы, музеи, деловые центры.
В Петербурге для организации переезда промышленных предприятий на окраину города требуется масса усилий. В первую очередь – это привлечение средств из государственного бюджета. Перевод производственных мощностей с занимаемых ими территорий регламентирует закон «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», вместе с тем каждый проект рассматривается властями отдельно. На перевод промышленных предприятий нужно получить согласие собственника, даже если производство давно законсервировано, а завод сдает свою площадь в аренду.
История промышленных зон исторического центра ведет начало еще со времен закладки Северной столицы. Тогда Петроградский район был ближайшей и самой удобной окраиной, где и разворачивали производственную деятельность промышленники. Вокруг заводов в конце XIX-начале XX веков образовывалась жилая застройка, в этих домах селились в основном рабочие, пришедшие из деревень на заработки. И здания заводов, и тем более сами дома для рабочих – бараки и ночлежки – возводились из самых дешевых материалов, сырой древесины и кирпича не самого высокого качества, что неизбежно приводило к разрушению, пожарам и постоянной перестройке. Со временем они образовывали так называемые депрессивные территории.
На сегодняшний день из 60 промышленных зон Петербурга преобразования требуют 27 в 12 районах. Согласно недавним поправкам, внесенным в Генплан Петербурга, площадь промышленных территорий в общей массе составляет 18 тыс. га – 13% от площади всего города. В пределах исторического центра находятся около 200 предприятий или 23% от общего объема заводов по городу. Однако уже к 2015 году правительство города планирует перепрофилировать 2-2,5 тысячи га земельных участков, выстроив на их месте объекты делового и жилого назначения. Радужным планам способствует положительный опыт. К числу состоявшихся проектов можно отнести строительство бизнес-центра «Сенатор» на Васильевском острове на территории бывших «Обойной фабрики» и фабрики «Россиянка». Перепрофилирование под креативные пространства части корпусов завода «Красный треугольник» на Обводном канале. Несколько лет успешно функционирует и торгово-деловой центр «Сампсониевский», расположившийся в корпусах бывшей прядильно-ткацкой фабрики «Октябрьская»; и бизнес-центр «Нобель», возникший на месте бывшего инженерно-лабораторного корпуса предприятия «Русский дизель»; и универмаг PLATO в корпусе бывшего ткацкого цеха «Литовский текстиль» и многие другие.
В ближайших планах: переезд завода «Алмаз-Антей» с Лермонтовского проспекта, «Ленинградского металлического завода» со Свердловской набережной, «Электросилы» с Московского проспекта и т.д. Один из самых масштабных проектов – перемещение к 2018 году ОАО «Адмиралтейские верфи» с Ново-Адмиралтейского острова в Кронштадт. Также к проектам первой степени важности относятся перепрофилирование предприятий «Электрик», «Адамант-парк», «Балтийский завод», программа реновации территорий «Измайловская перспектива» и «Московская-Товарная».
Сегодня девелоперы стараются ориентироваться на комплексное освоение территорий, тогда как несколько лет назад преобладало перепрофилирование точечных объектов. К последним относятся бизнес-центры «Акватория», «Нобель», «Линкор» и другие. В обозримом будущем на месте завода «Петмол», переехавшего из Фрунзенского района в промзону «Парнас», появится жилой комплекс комфорт-класса «Времена года», точно так же поступят с НПО «Баррикада», расположенном вблизи метро «Ладожская». К переезду готовится предприятие «Буревестник», основные производственные мощности которого находятся на Малоохтинском проспекте. Территория имеет отличное расположение с видом на гостиницу «Москва» и мост Александра Невского. Покупкой земли уже заинтересовались крупные застройщики Петербурга.
Недвижимость на Петроградской стороне пользуется повышенным спросом, новые дома в этом районе относятся к бизнес- и элит-классу. Лакомые куски для девелоперов сосредоточены на Петровском острове, северном берегу Малой Невы в районе Уральской улицы, на берегах Большой Невки от Большой Невы до Кантемировского моста, на Выборгской, Пироговской и Петроградской набережных, а также на берегах Карповки и Ждановки. Однако как быстро исчезнут с карты Петроградского района старые промышленные производства, однозначного ответа нет.
Пионеры реновации Петроградской земли
Пилотным проектом по выводу предприятий из центральной части города стал перевод производства «Первой мебельной фабрики» с Петроградской набережной. К слову, на переезд администрацией города был выделен значительный бюджет. Иная ситуация с «Набережной Европы» – крупным проектом реновации территории, которому так и не суждено было сбыться. Проект долгие годы не только вызывал споры у общественности, но и менял предполагаемого инвестора. На месте бывшего НИИ «Прикладная химия» должен был появиться элитный жилой комплекс с собственной инфраструктурой. Однако прошлой осенью «ВТБ Девлопмент», последний инвестор проекта, заявил, что вместо элитного жилья на набережной будут построены здания для судей Высшего Арбитражного суда, Верховного суда, Судебного департамента при Верховном суде.
"Первая мебельная фабрика"
Другие участники «первой очереди» реновации Петроградки – завод «Вулкан», часть корпусов завода «Вибратор», «Ленинградская кинофабрика». «Вулкан», в котором проходил практику первый космонавт Юрий Гагарин, переехал в район Белоострова, освободив 8 га между набережной Адмирала Лазарева, Малой Зелениной, Петродворцовой и Пионерской улицами. Землю под новый бизнес-центр выкупил британский инвестиционный фонд Fleming Family & Partners (FF&P). На землях «Вибратора» появился бизнес-центр класса «В» с панорамным видом на легендарный крейсер «Аврора». В конце 2013 года амортизаторный завод «Плаза», расположившийся на Чкаловском проспекте, обещает переехать за пределы города. А «Гардинно-кружевную компанию» на Петроградской набережной намерен выкупить «Строительный трест».
Завод "Вулкан"
Некоторые девелоперы со временем вынуждены были изменить функциональные задачи проекта. Так поступила группа «ЛСР. Недвижимость. Северо-Запад», которая вместо делового квартала Electric City на бывшей территории завода «Электрик» по адресу Медиков, 10 решила строить жилье. Такой подход поможет уменьшить вложения инвестора на 25% и соответственно окупить затраты в более короткие сроки, считают эксперты. Отметим, что первый опыт редевелопмента у ЛСР был еще в 1998, тогда на месте молокозавода на ул. Радищева был построен жилой комплекс. На проект реновации завода «Электрик» компания собирается потратить около 700 млн руб. Та же участь ждет земли бывшего НПП «Буревестник», находящегося на пересечении улиц Корпусная и Малая Зеленина. Реновация обойдется не менее чем в 8 млн рублей, а 3-4 млн уйдет на очистку места от повышенной радиации, заявляют эксперты.
Территория бывшего завода "Электрик"
Сменить прописку готов и Левашовский хлебозавод на ул. Барочной. Поскольку здание является памятником конструктивизма, оформить недвижимость как жилую проблематично. Хлебозавод построен в 1930–х годах и имеет круглую форму, используемую для кольцевого конвейера. Если КГИОП придет к выводу о том, что этот конвейер является неотъемлемой частью памятника, у собственников возникнут проблемы с его статусом. По предварительным данным, на месте завода планируется построить торгово-офисный центр. Однако под жилую застройку вполне подойдет примыкающий к хлебозаводу участок в 2 га. В Петербурге уже есть пример подобного перепрофилирования хлебозавода. В помещениях бывшего Смольнинского завода на Лиговском пр., 74, располагается креативное пространство — лофт-проект «Этажи».
Левашовский хлебзавод на ул. Барочной
Культуру в массы!
Создание креативных пространств в бывших заводских помещениях – еще один тренд последних лет. По мнению Николая Казанского, генерального директора консалтинговой компании Colliers International, в Петербурге множество промышленных зданий, которые логичнее всего переводить в формат лофтов. Особенно это касается объектов, имеющих статус исторических памятников. Такие дома крайне сложно перепрофилировать под жилье – логичней использовать как центры искусства. Так, например Millhouse Романа Абрамовича проводит работы по реконструкции исторической застройки острова Новая Голландия. Здесь каждое лето проводят разные культурные акции, образовательные мероприятия, выставки. Не менее популярно для творческой публики креативное пространство «Ткачи», возникшее на территории бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова. Здесь успешно работают рекламные агентства, образовательные центры, выставочные пространства и магазины. Причем цены на аренду помещений в лофтах на 20-30% ниже по району. Совсем скоро для развлекательных мероприятий и экскурсий откроется бывшая тюрьма «Кресты».
Директор завода «Ленполиграфмаш», расположенного на наб. реки Карповки, 5, охотно инвестирует в редевелопмент производственных помещений под креативный кластер. Сегодня на территории предприятия работают центр дизайна и урбанистики Make It, музыкальный клуб А2, бар Social, клуб Case Club, готовится к открытию центр молодежного инновационного творчества FabLab.
Завод "Ленполиграфмаш"
Не утихают споры о статусе здания бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя», расположенной на улице Красного курсанта, 25 Петроградской стороны. Пока планам собственника недвижимости Игоря Бурдинского не суждено было сбыться. В 2006 году завод был выкуплен, а предприниматель планировал использовать лофты под жилую и коммерческую недвижимость. Однако до сих пор висит вопрос о принадлежности корпусов завода к архитектурным памятникам прошлого века, на данный момент объект (а именно здание силовой подстанции) используется как музей современного искусства.
Трикотажная фабрика "Красное знамя"
Лакомый кусок – Петровский остров
Благодаря удачному местонахождению в дельте Невы особый интерес для застройщиков представляет Петровский остров, занимающий 131,9 га. Местная бухта – идеальное место для любителей яхтенного спорта. Здесь некоторое время назад были сосредоточены такие промышленные предприятия как заводы «Алмаз», «Спецтранс», «Степан Разин», канатная фабрика Гота, пивоваренный завод «Бавария» и другие. Если верить обещаниям девелоперов, через 10 лет от промзоны останутся одни воспоминания, а сам остров превратиться в город-сад.
Завод "Спецтранс"
Канатная фабрика Гота (историч.)
Солодовня пивоваренного завода "Бавария"
Первый на островные земли позарилась компания «Атлантик», которая уже построила здесь жилой комплекс «На Петровском», оборудованный личными причалами для яхт. Это случилось еще до кризиса 2008 года. Сегодня интерес к острову проявляют и другие игроки рынка.
«Петровский остров стратегически интересен, но для реализации проектов потребуется много времени и сил. Трудно представить элитный дом в окружении заводов, требуется комплексное освоение, нужна консолидация участков, и этот процесс постепенно идет», — говорит генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов.
«Здесь великолепные видовые характеристики, кроме того, все жилые массивы расположены вдоль береговой черты, а значит, есть возможность создавать причалы и марины», — рассказал Вячеслав Привалов, руководитель проекта компании Nevsky Capital Partners.
Вместе с тем уже известно, что завод «Алмаз» проработает на острове еще четыре года, после чего передаст свои земли Nevsky Capital Partners, за которым стоят структуры ЛСМ («Ленстройматериалы») и «КИТ Финанса», под элитную застройку. Компания также выкупила земли канатной фабрики, производственные помещения пивоваренного завода «Бавария», часть территории завода «Спецтранс» и в будущем готова рассматривать предложения о приобретении дополнительных земель. Всего подконтрольных компании Nevsky Capital Partners – 40 га земли Петровского острова, что составляет 60% от общего объема предполагаемого строительства на острове. В планах девелопера комплексное освоение территории: под жилье планируется выделить 39 га, бизнес-центры займут 17,3 га, 47 га отведут под развлекательную зону, а производственным помещениям достанется всего 3 га. Территория получит статус элитной наравне с застройкой Крестовского острова, завершение строительства запланировано в 2025 году. Проект реновации острова уже утвержден в Смольном в августе 2012 года.
Помимо Nevsky Capital Partners крупными девелоперами острова заявлены группа компаний «Кортрос» (бывшая «Ренова-СтройГруп»), принадлежащая холдингу «Ренова» Виктора Вексельберга, и «Петровский альянс». «Доля участия «Кортрос» составит 80%. Остальные деньги вложит «Петровский альянс». Компаниям уже принадлежат 3 га на Петровском острове, ранее занятые заводом «Спецтранс» (в данный момент ГУП «Экострой»). Землю Смольный передал инвестору целевым назначением под застройку апарт-комплекса с яхт-клубом. Комплекс частично расположится на территории Большого Петровского парка (объекта культурного наследия регионального значения). Этот проект сегодня как никакой другой близок к реализации. Всего на острове компания «Кортрос»» планирует построить около 28 тыс. кв. м. апартаментов. Компания «Леонтьевский мыс», строящая элитный комплекс с одноименным названием по соседству, на Ждановской набережной, 45, выкупила здание солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария», расположенной на Петровском острове. По заявлению девелопера, будет сохранен южный фасад здания, являющийся памятником, а внутреннюю часть здания реконструируют под бизнес-центр. Отметим, что в реновации Петровского также заинтересованы такие крупные игроки как холдинг RBI, компания «Петровский кристалл» и другие.
Редевелопмент промышленных зон – мероприятие внушительных масштабов, которое требует крупных вложений. Нужно учитывать, что переезд производственных мощностей сопряжен со значительными тратами, и в ряде случае без крупного лобби в городской администрации здесь не обойтись. Застройщикам необходимо учитывать и степень изношенности инженерии действующего предприятия, и присутствие объектов, имеющих статус памятников архитектуры, а при разработке проекта следовать требованиям КГИОПа и КГА. Между тем комплексный подход к освоению территории имеет массу преимуществ для застройщиков. Девелопер может сам скорректировать класс недвижимости, населить земли собственной инфраструктурой, определить сроки реализации проекта. Городские власти также заинтересованы вывести промышленность из центра и используют в этих целях знакомый метод «кнута и пряника». В качестве пряника – подготовленные для переезда территории на окраинах города и за его пределами, кнутом выступают повышение стоимости аренды на земли в центре и запрет на движение грузового транспорта в городской черте. Способствовать реновации промзон исторического Петербурга нужно не административными, а экономическими, в частности налоговыми мерами, считает заместитель генерального директора по градостроительной деятельности Института территориального развития Владимир Аврутин. «Промышленный пояс центра Петербурга — это тот резерв, куда должно прийти население города», — добавляет эксперт.
Пока же большинство проектов реновации — это редевелопмент земель отработавших предприятий или же высвобождение отдельных участков заводских территорий для последующей продажи. Как правило, меры по очистке промзон не обходятся без поддержки крупных организаций, готовых вложить собственные средства для последующего развития площадей. Несмотря на трудности с финансированием проектов, уже сейчас можно увидеть, что земли в историческом центре и в частности в старейшем районе города — Петроградки представляют собой огромный интерес у потенциальных инвесторов, и не исключено, что именно здесь появится новый кластер элитного жилья.
Текст: Мария Погодина
23 апреля 2013 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.