Подвал. Terra Incognita
Нередкий виновник юридических баталий с ЖКХ - подвал - может стать прекрасной площадкой для развития бизнеса. Правда не всякого и не всегда. Инвесторов привлекают быстрая окупаемость и низкая ставка за кв. метр. Приятно, что застройщики, проектируя новые дома, как правило, уже закладывают возможность размещения коммерческих помещений в цокольных и на первых этажах домов. В классическом случае подвал можно перепрофилировать под офис или кафе, выкупив или взяв в аренду нежилое помещение. О том, как это сделать законно, наш материал. Подвал подвалу рознь В представлении обывателя подвал - это темное, сырое помещение, царство труб, стояков и вентиляционных коробов. Иногда подвал используется как склад ненужных вещей или хуже того как место жительства личностей странной наружности. Не всякий может дать внятный ответ, кому принадлежит подвал: жильцам дома, городу или компании-застройщику. Возможность аренды или покупки нежилого помещения в цокольном этаже дома во многом зависит от вида подвала. Среди них выделяют самостоятельные объекты недвижимости, технические помещения, а также подвалы, находящиеся в общедолевой собственности, но которые по решению жильцов могут сдаваться в аренду или отчуждаться. По сравнению с объектами на первых этажах подвалы как площадь под коммерческую деятельность имеют ряд преимуществ. Во-первых, это низкая себестоимость. Так, средняя цена кв. м. подвального помещения равняется 500 долларов за метр, тогда как стоимость метра площади на первом этаже - 5-10 тыс. долларов. В случае с арендой происходит то же самое. Снять помещение в подземелье можно на 30-50% дешевле, нежели на первом этаже жилого дома. Во-вторых, подвальные помещения очень быстро окупаются. По словам аналитиков, вложения в помещение под бизнес на первом этаже начнут приносить дивиденды в среднем через 8-9 лет, тогда как подвальное помещение "вернет" деньги уже через 3 года. Кто хозяин? Однако на практике за низкой ценой и быстрой окупаемостью подвала стоит настоящая полоса препятствий. Часто мечты о собственном бизнесе в подвальном помещении жилого дома разрушаются о крепкую броню беспощадной машины бюрократии. Подвал превращается в яблоко раздора для муниципальных властей, жильцов квартир и потенциальных собственников. С одной стороны, в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 1 нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. С другой стороны, в ст. 288 ГК РФ кроме указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых, подвал как объект недвижимости не упоминается вообще. Между тем, согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам жилья в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Речь идет о технических подвалах, в которых проходят трубы водоснабжения или канализации, располагаются стояки, приборы учета и другое общедомовое оборудование. Такие подвалы невозможно продать или сдать в аренду. Об этом же говорится в ст. 36 п. 1 ЖК РФ. Соответственно, эти помещения не могут быть переданы отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования. Однако на практике муниципалы, руководствуясь 131-ФЗ, часто заносят подвал в государственный реестр как собственное имущество, не считаясь с мнениями жильцов дома. Нередко подобные действия приводят заинтересованные стороны в суд. Отсутствие должного правового режима цокольных площадей порождает различные толкования. Является ли нежилое помещение только технической частью здания, или оно представляет собой самостоятельный объект недвижимости. Чаще спорные на предмет технической функции объекты относят к самостоятельным нежилым помещениям, которые не предназначены для обслуживания помещений собственников в многоквартирном доме, а значит, их можно купить или арендовать. Подвальное дело Для коммерческих же целей подходят только подвалы, имеющие статусы самостоятельных объектов недвижимости. Чаще всего цокольные площади оформляют под офисы, банки, магазины, фитнес-центры или склады. По законодательству в подвальном этаже жилого дома нельзя устраивать предприятия общепита. Однако предприимчивых собственников это не останавливает: они расширяют вытяжку дома таким образом, чтобы запахи с кухни не смущали жителей. Например, так поступили владельцы кафе на ул. М. Садовая, 1/25, которые перепрофилировали подвальное помещение в предприятие общепита. Более того, заведения типа ресторанов и клубов априори не могут появиться на первых этажах жилого дома. В противном случае это будет нарушение прав жильцов. А вот в подвалах - вполне имеют право на существование. То, что не стоит затевать в цоколе ни при каких обстоятельствах - это устраивать производство, будь то мебельная мастерская или студия звукозаписи. Прежде чем планировать коммерческую деятельность в подвале, нужно выяснить статус нежилого помещения. Да, не всякое подземелье можно обустраивать. Так, нельзя трогать подвалы являющиеся бомбоубежищами, а так же, как говорилось выше, помещения, в которых проходят основные коммуникации дома. К числу непригодных для использования цоколей относят подвалы в домах под снос и нуждающихся в реконструкции. Главное препятствие - жильцы В том случае, если подвал является общедолевой собственностью, первое что следует сделать - получить согласие всех жильцов на перепрофилирование помещения. Если дом муниципальный, то на собрании должны присутствовать все собственники квартир. ТСЖ или ЖСК также обязано созвать общий сбор подписей. Это сделать не так-то просто, особенно если дом многоквартирный. Инвестор обязан рассмотреть все жалобы жильцов и компенсировать их за свой счет. Часто для того чтобы "выкупить" подвал инвестор стеклит лоджии, проводит работы по благоустройству территории - все то, что пожелают несговорчивые жильцы. После того, как согласие жильцов получено, следует процедура согласования реконструкции подвального помещения, которая мало чем отличается от получения разрешения на перепланировку квартиры. Теоретически за подвалы отвечают муниципальные ДЕЗы и РЭУ или ТСЖ в коммерческих домах - с ними также потребуется согласовать реконструкцию помещения. Когда все необходимые подписи собраны, можно заказывать проект перепланировки реконструкции помещения. Отметим, что в этом документе закладывают необходимые для перепрофилирования подвала работы - осушение, замену коммуникаций, герметизацию перекрытий. По мере надобности собственники или арендаторы проектируют отдельный вход с улицы. Согласование получить можно двумя способами: традиционным, путем прохождения через все инстанции, и через суд. Последний, как рассказывают специалисты, куда быстрее и менее затратнее. Иск о признании права собственности на подвальное помещение в большинстве случае удовлетворяют. Однако для этого следует провести строительную экспертизу, она необходима для выявления нарушений СНИПов и строительных ошибок. Если все нормы будут соблюдены и получено согласие всех жильцов дома то, скорее всего, судья примет положительное решение. Далее следует запросить кадастровый паспорт в БТИ, после чего регистрировать нежилое помещение в собственность. Есть и другой сценарий развития действий. Инвестор может выкупить подвальное помещение у предыдущего владельца всего здания, например, у застройщика. В ряде редких случае подвал находится в собственности РФ, и единственный способ получить его в собственность: дождаться, когда Росимущество вынесет нежилое помещение на продажу на основании конкурса. Часто подвалы относят к помещениям свободного назначения. Другими словами, их статус не закреплен, поэтому они могут быть переоборудованы по офисы, склады, магазины или предприятия общественного питания. Таким образом, подвальное помещение становится многофункциональным, а его стоимость определяет во многом выгодное местоположение. Например, подвалы в доме на пр. Тореза, д. 9 находятся в трех минутах пешком от ст. м. "Площадь Мужества", в центре густонаселенного Выборгского района. Высокую проходимость обеспечивает нахождение дома на первой линии магистрали. Довольно часто в таких помещениях уже предусмотрены отдельные входы с улицы, что выступает дополнительным преимуществом для инвестора. Очень привлекательно с этой точки зернения коммерческое помещение по адресу пр. Тореза, 9, литера А. На продажу в этом доме выставлены два подвальных помещения площадью 761,2 кв. м. и 642,3 кв. м. Интерес к подвальным помещениям подогревается тем, что свободных площадей в городской черте практически не осталось, а стоимость квадратного метра на порядок ниже площадей на первых этажах. Жильцы спальных районов по-прежнему нуждаются в инфраструктурных объектах, в то время как строительство новых магазинов и кафе почти не ведется. Не говоря уже о центральных районах, в которых организовать собственный бизнес почти нереально из высоких ставок и крайне малого числа предложений. Там перепрофилирование подвальных помещений еще актуальнее. Да и примеры удачные уже есть. Например, кафе в полуподвальном помещении на ул. Малая Садовая, 1/25. Интенсивный пешеходный трафик, близость к метро и историческому центру, а также привлекательная цена нежилой площади обеспечат быструю окупаемость вложений. Что и делает этот вид коммерческой недвижимости интересным для инвесторов и бизнесменов.Мария Погодина специально для портала www.theproperty.ru
25 марта 2013 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
кирилл
Помищения под банк