Будущее офисного рынка Москвы. Новые зоны активного девелопмента

Москва, 22 мая 2012 – Рынок качественной офисной недвижимости в Москве вышел на новый этап развития. Основная часть нового строительства деловых комплексов окончательно вышла за пределы Третьего транспортного кольца (ТТК), причем большинство офисов сконцентрировано в Северо-Западном деловом кластере. Данная тенденция подкрепляется высоким интересом со стороны арендаторов. К таким выводам пришли участники пресс-конференции на тему «Будущее офисного рынка Москвы: новые зоны активного девелопмента», организованной компаниями ALCON Development, Jones Lang LaSalle и Knight Frank.   «Новое лицо офисной карты Москвы: ЦАО vs. Новые деловые кластеры»   По словам Алексея Кучвальского, Директора по России и СНГ, Начальника отдела по работе с собственниками офисных помещений компании Jones Lang LaSalle, первым деловым кластером в Москве был центр города, так называемый Центральный Деловой Район (Зона 1), - на начальном этапе развития рынка именно в этой зоне находился наибольший объем предложения качественных офисов. Так, в 2005 году объем предложения в Зоне 1 превышал 2 млн кв. м, тогда как за пределами ТТК тогда находилось около 1,37 млн кв. м.   Ситуация начала изменяться в 2006-2007 годах, когда в Зоне 3, т. е. за пределами ТТК, появились первые крупные качественные офисные комплексы, такие как «Крылатские Холмы» и «Химки Бизнес Парк». Параллельно шло развитие крупного делового кластера в Зоне 2 (между Садовым кольцом и ТТК) – «Москва-Сити», где сегодня находится 491 тыс. кв. м. офисов. С усилением тенденции к децентрализации Зона 3 вышла в лидеры: сегодняшний объем предложения за пределами ТТК почти вдвое превышает объем площадей в Центральном Деловом Районе – 6,1 млн против 3,14 млн кв. м., отмечает Алексей Кучвальский.   Наибольшую долю в офисном предложении в Зоне 3 занимает Северо-Западный деловой район – на него приходится 23% от общего объема площадей за пределами ТТК и 44% от объема офисов Класса А - 1,4 млн и 249 тыс. кв. м. соответственно. Менее всего популярен среди девелоперов офисной недвижимости Юг децентрализованной зоны (8% общего объема предложения в Зоне 3), тогда как в восточной ее части вообще нет офисов Класса А.   При этом уровень вакантных офисов в объектах, введенных в эксплуатацию, в Северо-Западном деловом районе ниже среднего показателя по Москве и составляет 13,1%. В Классе А в этом районе пустует лишь 4,8% площадей (см. графики).

Источник: Jones Lang LaSalle

  «Крайне низкий объем свободных офисов класса А на Северо-Западе подтверждает высокий спрос на высококлассные помещения в этом районе и их острую нехватку, - комментирует Алексей Кучвальский. – До конца 2014 года здесь планируется построить около 630 тыс. кв. м. офисов, что является самым высоким показателем среди других районов Москвы. Исходя из предварительных прогнозов на ближайшие пять лет, мы можем с уверенностью сказать, что наиболее активно новые офисные комплексы будут возводиться именно на Северо-Западе – с учетом «бумажных» проектов портфель перспективных строек в этом районе превышает 1,2 млн кв. м. Учитывая удобное местоположение, развитую транспортную инфраструктуру, а также активное строительство жилых и торговых комплексов, мы не сомневаемся в высокой востребованности офисных объектов в этой зоне по мере их ввода в эксплуатацию».   «Северный полюс притяжения девелоперской активности. Опыт группы компаний АЛКОН»   По словам Максима Белецкого, Генерального директора управляющей компании ALCON Management, Деловой Комплекс класса А «АЛКОН» на Ленинградском проспекте поможет снизить нехватку офисных площадей на северо-западе столицы.   АЛКОН состоит из четырех зданий разной этажности, объединенных между собой двухуровневым подземным паркингом на 1 016 машино-мест (коэффициент 1/60). Общая площадь комплекса – 102 177 кв. м. Два корпуса площадью по 21 008 кв. м. и два – по 14 250 кв. м. Общая арендуемая площадь составляет порядка 66 770 кв. м. На трех последних этажах каждого корпуса в ДК «АЛКОН» спроектированы благоустроенные открытые террасы, с которых открывается прекрасный вид на столичную панораму. В центре каждого корпуса сконструирован атриум, который с одной стороны позволяет получить эффективную глубину этажа, порядка 16 м, а с другой – наполняет офисное пространство естественным освещением. Арендуемая площадь типового этажа в ДК АЛКОН составляет порядка 2 300 кв. м.   АЛКОН расположен на первой линии Ленинградского проспекта, в двух минутах ходьбы от станции метро «Сокол». К комплексу удобно подъехать на автотранспорте: будет оборудован съезд на территорию АЛКОН со стороны Ленинградского проспекта, а также выезд на Ленинградский проспект.   «Мы старались предусмотреть все, чтобы пребывание арендаторов в ДК АЛКОН было максимально комфортным, а работа эффективной. Все требования, предъявляемые к зданиям класса А, включая инженерные системы, конструктивные особенности, управление и т. д. учтены и будут реализованы в этом проекте. График строительства АЛКОН довольно плотный, – уточняет Максим Белецкий. - Ввод объекта в эксплуатацию состоится в осенью 2012 года. В августе 2012 г. мы планируем завершить строительные работы и передать помещения арендаторам под отделку.   Мы имеем уникальную возможность предложить нашим арендаторам расширить свой бизнес, арендовав дополнительные помещения в ДК АЛКОН II. Это вторая очередь строительства – девятиэтажное здание общей площадью 45 302 кв. м. с двухуровневым подземным паркингом на 464 машино-места. Завершение строительства планируется на конец 2014 года».   «География спроса на рынке офисной недвижимости: чего хотят арендаторы»   Татьяна Самченко, Директор отдела агентских услуг департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, в рамках своего выступления уделила ключевое внимание географии распределения спроса на качественные офисные площади с момента зарождения рынка офисной недвижимости. В своем докладе эксперт отмечает, что еще в период зарождения рынка все крупные компании отдавали предпочтение офисным комплексам в центре города. Однако, в 2007 году, в период бума на качественные офисы и крайне высоких ставок аренды, компании начали искать альтернативу и выезжать за пределы центра. К тому же, центр столицы на тот момент уже имел сложности с транспортной доступностью и паркингом. Эти проблемы могли с успехом решить качественные бизнес-парки, расположенные в перспективных районах города. Таким образом, по словам эксперта, уже в 2007 году появились предпосылки к децентрализации рынка. Кризисный 2008 год скорректировал характер спроса и усилил эту тенденцию, поскольку арендаторы начали стремиться к экономии.   В 2009 году, когда компании-арендаторы стали восстанавливаться после кризиса и почувствовали себя более уверенно в своем бизнесе, офисы класса А в центре Москвы снова стали востребованными теперь уже по несколько иной причине – ставки за время кризиса опустились более, чем вполовину. Сейчас спрос на центр сохраняется, но помещения с премиальным местоположением снова в дефиците. В этих условиях арендаторам становится важно не только и не столько центральное местоположение, сколько соотношение «цена-качество», а удобство транспортной доступности определяется уже не расстоянием до Кремля, а удобством подъездных путей и близостью к метро.   В таких условиях Ленинградское направление становится одним из самых востребованных среди крупных корпоративных арендаторов, добавляет Татьяна Самченко. Так, за прошедший год (апрель 2011-апрель 2012) около 40% всех крупных сделок (от 10 тыс. кв. м.) было закрыто именно здесь. А если сравнивать с другими сегментами рынка, то самая большая доля поглощения офисных площадей за пределами Садового кольца пришлась на северо-запад – треть всего объема поглощения офисов на московском рынке. Еще треть приходится на помещения внутри Садового кольца, и оставшиеся 40% распределены по остальным 7 направлениям, доля которых значительно ниже.   Резюмируя свое выступление, Татьяна Самченко отметила, что на ближайшие пять лет Ленинградское направление станет ключевым вектором развития деловой жизни столицы.   Информация о компании ALCON Development ALCON Development – управляющая компания в строительстве, которая организует строительный процесс «под ключ» и выполняет функции заказчика-застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика. В рамках этих обязанностей компания осуществляет строительство и реконструкцию объектов общегражданского назначения различной сложности, в том числе административных, офисных, торговых и многофункциональных центров, спортивных сооружений, жилых домов. Наиболее крупные реализованные проекты: Московский завод по производству высоковольтных вводов «ИЗОЛЯТОР» им. А. Баркова – вывод промышленного предприятия за пределы Москвы и строительство нового производственно-складского комплекса для завода общей площадью более 25 тыс. кв. м. в Московской области. Реконструкция и капитальный ремонт офисного здания класса С на Ленинградском проспекте в районе станции метро «Сокол» с переводом его в бизнес–центр, соответствующий всем требованиям, предъявляемым к офисным зданиям класса В, общей площадью 17 500 кв. м. Строительство Делового комплекса класса А «АЛКОН» - ввод в эксплуатацию в декабре 2012   Информация о компании Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. По всему миру эксперты компании предлагают интегрированные услуги собственникам, арендаторам и инвесторам, стремящимся получить максимальную прибыль от своих активов на рынке коммерческой недвижимости. Оборот компании в 2011 году составил 3,6 миллиардов долларов США. Jones Lang LaSalle имеет свыше 200 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 1 000 городов в 70 странах. Jones Lang LaSalle является лидером рынка услуг в области управления корпоративной недвижимостью – портфель компании составляет около 195 миллионов кв. м. по всему миру. LaSalle Investment Management, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 47,7 миллиардов долларов. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы. В 2004, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 и 2012 годах компания удостаивалась премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва и премии «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 году. Более подробную информацию о компании можно найти на сайте www.joneslanglasalle.ru   Информация о компании Knight Frank Основанная в Лондоне более века назад компания Knight Frank является признанным лидером на международном рынке недвижимости. Совместно со своим стратегическим партнером, компанией Newmark Knight Frank, располагает сетью из более чем 243 офисов в 43 странах мира и насчитывает свыше 7067 специалистов. Вот уже 116 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов во всем мире. За 16 лет работы в России Knight Frank стала ведущей компанией на рынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами воспользовалось более 500 крупных российских и международных компаний. Дополнительную информацию о компании Knight Frank можно получить на сайте www.knightfrank.ru и www.knightfrank.com   Информация об УК ALCON Management Структурное подразделение Группы компаний ALCON, работающее на рынке управления коммерческой недвижимостью более 10 лет и предоставляющее услуги по профессиональному комплексному управлению объектами коммерческой недвижимости, включая техническую эксплуатацию зданий и управление арендными отношениями. Основная цель работы ALCON Management - увеличение доходности объекта за счет эффективного управления и при соблюдении интересов владельцев и арендаторов. Основная задача - рационально и качественно управлять объектами, заботиться о комфорте клиентов на арендуемых площадях.

JLL

23 мая 2012 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний Melon Fashion Group открывает магазины Befree и SELA в новой концепции в краснодарском OZ МОЛЛ Магазины якорного формата SELA и Befree открываются в краснодарском OZ МОЛЛ. В сентябре команда торгового центра законтрактовала SELA, а LCM Consulting в качестве консультанта и брокера закрыла сделку с Befree. Открытия состоятся ноябре 2024 года. Юлия Антонова 1 ноября LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: