Появление «проблемных активов» — следствие недооцененности…
Редакция Бюллетеня RWAY попросила девелоперов ответить на следующие вопросы:Инвестиции в девелоперские проекты в 2011 году. Опыт работы девелопера с банками (условия и проблемы привлечения финансирования, рефинансирования-примеры).Как повысить инвестиционную привлекательность проектов в регионах РФ?Действенные сегодня способы минимизации рисков девелоперов/инвесторов в проекты жилой и коммерческой недвижимости России (Москва, СПб, регионы).
Привлечение инвестиций может вестись по двум сценариям работы девелоперов с банками.
Первый вариант - общее нецелевое финансирование деятельности компании (пополнение оборотных средств), включая рефинансирование существующих обязательств по кредитам. В посткризисный период (2009-2010 гг.) рефинансирование получило большое распространение среди девелоперских компаний, в то время как нецелевое финансирование банки осуществляют значительно реже. В данной ситуации все зависит исключительно от качества заемщика, отношений с кредитором, качества обеспечения кредита и прогнозов развития компании.
Непосредственно девелопмента больше касается другой сценарий отношений с банками - проектное финансирование. Основным требованием для привлечения такого рода финансирования является соблюдение ряда условий, главное из которых - ведение застройщиком инвестиционно-строительной деятельности в соответствии в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Среди других обязательных требований банков - наличие у застройщика разрешения на строительство, согласованная исходно-разрешительная документация, начало строительных работ на площадке/завершение работ нулевого цикла/выход на монтаж этажей (в зависимости от кредитной истории и отношений с банком), наличие собственных средств на финансирование проекта в размере 30% от его стоимости.
Процесс инвестиций в девелоперские проекты связан с определенными рисками, как для девелопера, так и для инвестора. Для девелопера основной риск связан с бесперебойностью финансирования проекта и соблюдением сроков его реализации, что решаемо при наличии постоянного стратегического партнера-инвестора. Вторая существенная область риска - возможность рейдерского захвата (правда, это больше касается коммерческой недвижимости).
А для инвестора основной риск – возврат средств, вложенных в тот или иной девелоперский проект, и получение заявленной доходности. Ведь инвестиции в девелоперский проект – это тоже проект, но не девелопера, а инвестора (банка), с четко определенными показателями эффективности. Именно после 2008 года банки стали намного требовательней подходить к выбору партнеров и проектов, а появление огромного количества так называемых "проблемных активов" - следствие недооцененности инвестиционных рисков.
16 марта 2012 г., rway.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
