Будущее российской «малоэтажки»
Постепенно набирающее обороты комплексное малоэтажное строительство имеет сегодня как ярых сторонников, так и противников
Противники полагают, что «малоэтажка» — способ выдюжить в грядущей второй волне кризиса, жилье, выгодное как девелоперам, так и частным инвесторам именно тем, что оно невелико по формату. Сторонники же утверждают, что кризис здесь ни при чем, и тенденция малоэтажной застройки имеет совершенно иные корни: она выгоднее, экологичнее, быстрее, а потому за ней будущее. Прислушаемся к мнению экспертов в данной сфере и обратимся к исследованиям НАМИКС (национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства).
О чем говорят цифры?
К 2015 году объем ввода жилья в России должен увеличиться с 59,8 млн кв.м. в год до 90 млн кв. м. в год. Увеличение доли ввода жилья, в том числе малоэтажного, в соответствии с ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы должно составить 60 % или порядка 54 млн кв. метров.
Программа состоит из 4 подпрограмм и 3 мероприятий и представляет взаимоувязанный комплекс мер, направленный на повышение доступности жилья путем массового строительства энергоэффективного и экологичного жилья экономкласса. Две подпрограммы – «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и «Обеспечение жильем молодых семей» — направлены на стимулирование спроса на жилье, а две подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» и «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» — на увеличение объема предложения.
Согласно заявлению премьер-министра РФ Владимира Путина на совещании по вопросам развития малоэтажного строительства от 22 июля, в ближайшие пять лет на стимулирование программ жилищного строительства в регионах будет выделено около 25 млрд рублей из федерального бюджета. Этому строительству будет уделяться особое внимание: так, по подпрограмме «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» ФЦП «Жилище» на 2011 год предусмотрены субсидии на конкурсной основе на общую сумму 3,5 млрд руб.
Эксперты федеральных ведомств и институтов развития — АИЖК, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), Фонд ЖКХ – считают достижение заданных параметров возможным, т.к. изменился сам подход к развитию жилищного строительства: теперь он включает в себя координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса. Для выхода к 2020 году на показатель ввода 1 кв. метра жилья на человека в год, Минрегионразвития РФ совместно с экспертами вышеперечисленных ведомств утвердило в 2010 году плановые показатели строительства по каждому региону и разработало стратегии по достижению этих показателей на следующие 5 лет. Эти стратегии нашли отражение в региональных программах развития жилищного строительства.
Сроки программных мероприятий взаимоувязаны и синхронизированы: АИЖК будет оказывать поддержку платежеспособного спроса на жилье эконом класса, Фонд РЖС — вовлекать земельные участки в развитие жилищного строительства и промышленности стройматериалов.
Уже заложены основы для достижения в ближайшие пять лет намеченных результатов, в том числе по вводу за этот период почти 370 млн. кв. метров.
По данным Минрегионразвития, статистика объема ввода жилья в РФ на сегодняшний день представлена следующими цифрами:
2008 г. — 63,7 млн кв. метров, из них 27,2 млн кв.метров (42,7%) «малоэтажка»;
2009 г. — 59,8 млн кв. метров, из них 28,5 млн кв. метров (47,6%) «малоэтажка»;
2010 г. — 58,4 млн кв. метров, из них 25,5 млн кв. метров (43,6%) «малоэтажка».
В рамках реализации региональных программ по развитию жилищного строительства в январе-июне 2011 года ввод жилья составил 20,7 млн. кв. метров, что по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года составило 96,2%. Рост наблюдался в 43 регионах, в особенности в Ненецком АО, Калмыкии, Амурской, Орловской, Брянской и Новгородской областях.
К концу 2011 года в стране, по прогнозу Минрегионразвития, будет сдано в общей сложности 63 млн кв. метров жилья, что на 8% выше аналогичных прошлогодних показателей.
Кроме того, на 58 земельных участках Фонда «РЖС», предоставленных под комплексное освоение, сегодня воплощается 35 проектов в 16 субъектах РФ. Общая площадь проектируемого и строящегося жилья на реализованных участках составляет более 6,46 млн кв. метров, в том числе более 1,53 млн кв. метров — малоэтажной жилой застройки. В 2011 году под жилищное строительство планируется предоставить 2000 га, в 2012 — 2500 га, в 2013 году — 3000 га.
Проблемы развития малоэтажного жилищного строительства и механизмы их решения
Основной спектр проблем развития «малоэтажки» лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовке земельного участка.
Сроки и продолжительность согласований в России выше, чем в развитых странах.
— стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации выше в 40 раз;
— в странах ОЭСР для согласования строительства склада инвестор должен преодолеть в среднем около 15 бюрократических процедур, в России — более 50 (период согласования превышает 2 года).
Все это снижает инвестиционную притягательность земельных участков и в целом проектов жилищного строительства, воздвигая на пути развития «малоэтажки» еще один барьер: недоступность финансовых (в т.ч. кредитных) ресурсов для реализации проектов.
Разумеется, существуют примеры успешной реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, демонстрирующие эффективное использование уже созданных механизмов государственно-частного партнерства (Новое Ступино и Экодолье), однако пока таких примеров слишком мало для того, чтобы говорить об успешном развитии тенденции.
Что же нужно?
Для успешного развития строительства малоэтажного жилья эконом-класса необходима разработка и внедрение механизма повсеместной бесплатной передачи земельных участков под малоэтажную застройку, обеспечить которые — задача Фонда «РЖС», субъектов РФ и муниципалитетов. Тогда у муниципальных властей появится возможность обеспечить жильем и предоставить безвозмездные земельные участки (в т.ч. для индивидуального жилищного строительства) гражданам, проживающим и работающим в регионе более 5 лет и гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Необходима оптимизация процедуры формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство, ускорение принятия поправок в действующее законодательство в части совершенствования порядка выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Кроме того, нужно сокращение проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий.
Сокращению периода ожидания будет способствовать возможность упразднения процедуры присвоения категории землям и определение вида разрешенного использования. Это упростит проведение кадастра и снизит как сроки вовлечения земель в хозяйственную деятельность, так и коррупционную составляющую.
Строительство объектов коммунальной инфраструктуры должны осуществлять организации коммунального комплекса — сетевые компании с их последующей эксплуатацией. Окупаемость затрат на строительство будет достигаться путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, с включением инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы необходимо синхронизировать с региональными программами стимулирования развития жилищного строительства.
При строительстве многоэтажных домов до 30% в стоимости 1 кв. метра общей площади жилья составляют инженерные коммуникации. Для снижения этой цены Минрегион предлагает исключать из стоимости жилья затраты на них: тогда покупатель сможет приобрести квартиру стоимостью, к примеру, 3 млн рублей за 2,1 млн рублей. Оставшаяся сумма в 900 тысяч рублей будет распределяться равными долями на срок до 10 лет и включаться в виде индивидуального тарифа в коммунальные платежи. Так, в данном конкретном случае ежемесячная сумма индивидуального тарифа составит 7,5 тысяч рублей. После погашения стоимости строительства инженерных коммуникаций владелец жилья вновь перейдет к общегородским тарифам. Аналогичный механизм будет действовать при строительстве малоэтажных домов, где стоимость инженерных коммуникаций составляет до 50% в стоимости 1 кв. метра. Напомним здесь же, что на совещании в Новом Ступино Владимир Путин предложил освободить семьи с двумя и более детьми от платы за инженерную инфраструктуру при покупке домов.
Что уже сделано?
Необходимые механизмы уже закреплены в действующем законодательстве. Сегодня это:
— переход на долгосрочное регулирование тарифов на коммунальные услуги с учетом доходности инвестированного капитала;
— заключение соглашений с естественными монополиями о содействии в присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения в рамках реализации приоритетных жилищных проектов;
— строительство и модернизация объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на основе концессионных соглашений в рамках действующего законодательства (федеральный закон от 2 июля 2010 г. №152-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон „О концессионных соглашениях“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
По словам главы Минрегионразвития, может быть также разработан порядок предоставления льгот сетевым компаниям, инвестирующим в инженерное обустройство территорий малоэтажной застройки.
Для сокращения срока прохождения госэкспертизы проектной документации будет создана база типовой проектной документации объектов «малоэтажки».
Сегодня Минрегионразвития разрабатывает типовые проекты обеспечения «малоэтажки» инженерной инфраструктурой, в том числе децентрализованной, с объемом вводимого жилья 50 тыс. кв. метров, 100 тыс. кв. метров и 150 тыс. кв. метров. Эти проекты за счет оптимизации проектировочных, строительных, инженерных решений позволяют минимизировать затраты на строительство поселка и достижения максимальной эффективности инвестиций. Вкупе с использованием проектов малоэтажных домов повторного применения это позволит сформировать в высокой степени стандартизированный ликвидный продукт, что в свою очередь позволит банкам предлагать застройщикам оптимальные условия финансирования таких проектов.
Для строительства объектов социальной инфраструктуры министерство готово разработать механизм предоставления средств из бюджета (при этом имеются в виду кредитные средства, которые бюджет возвращает за счет налоговых поступлений от реализации проекта). Возможна выдача долгосрочных (сроком от 5 и более лет) бюджетных кредитов субъектам РФ на строительство объектов социального и транспортного назначения в рамках проектов комплексного освоения территорий, включенных в региональные целевые программы развития жилищного строительства субъектов РФ.
Необходимо использование механизмов проектного финансирования жилищного строительства, когда финансирование осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства частных и институциональных инвесторов. Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки, и привлечение ими денежных средств обычно осуществляется посредством эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций и т.п.). Следовательно, на период до изменения банковского законодательства и нормативных документов ЦБ РФ может быть создана государственная инвестиционная компания (ОАО с контрольным пакетом у государства), наделенная первоначально федеральными гарантиями и гарантиями субъектов РФ для выпуска жилищных облигаций. В дальнейшем в собственности данной компании будет находиться построенное жилье (в том числе арендное), которое будет служить обеспечением эмитируемых ценных бумаг. Следует также оптимизировать государственную регистрацию перехода прав собственности на жилые помещения, построенные в рамках комплексных проектов малоэтажной застройки.
Как сообщил глава Минрегионразвития Виктор Басаргин, возглавляемое им ведомство планирует запустить на Кольском полуострове и в Архангельской области, на Урале и в Сибири пилотные проекты по строительству сборных малоэтажных домов, в которых минимальная цена квадратного метра составит 10-12 тысяч рублей, а максимальная (зависит от региона) — 30 тысяч рублей.
Актуальное законотворчество
В Минрегионразвития считают целесообразным внести изменения в статью 13 Федерального закона от 13.12.2010 № 357-ФЗ «О федеральном бюджете на 2011 и на плановый период 2012 и 2013 годов» в части дополнения целей предоставления бюджетных кредитов реализацией проектов развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры при строительстве жилья экономического класса. Кроме того, предлагается внести изменения в статью 93.3 Бюджетного кодекса РФ в части увеличения срока, на который предоставляется бюджетный кредит до 7-10 лет.
Подготовлен ряд законопроектов, которые должны стать одними из ключевых инструментов в реализации программ жилищного строительства. В основе одного из них лежит принцип безвозмездной передачи земельного участка, обеспеченного инженерной инфраструктурой, застройщику, взявшему на себя обязательства по реализации 1 кв. метра жилья эконом класса, возведенного на этом участке, по наименьшей цене от норматива стоимости, установленного Минрегионразвития. В 2011 году этот законопроект должен получить статус закона в Госдуме.
Аналогичные по смыслу изменения готовятся в 161-ФЗ и по фонду РЖС. Все планируемые законодательные инициативы направлены на повышение уровня доступности жилья экономического класса, как построенного девелоперскими компаниями, так и объединениями граждан.
Необходимо также ускорить принятие законопроекта № 388150-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», предполагающего не только создание механизмов льготного приобретения земельного участка, но также форм управления территорией застройки.
С целью внедрения инновационных технологий в жилищное строительство и повышения его энергоэффективности возможно субсидирование государством процентных ставок по кредитам застройщиков и ипотечных ставок для потребителей, строящих и приобретающих энергоэффективные дома. Представляется разумным устанавливать повышающий коэффициент для жилья, соответствующего современным требованиям энергоэффективности. Также целесообразно рассмотреть предоставление налоговых льгот по жилью, отвечающему повышенным требованиям по энергоэффективности и экологичности.
Роль малоэтажного строительства в модернизации российской экономики
Кратко подытожим вышеперечисленные цифры и прогнозы. К 2020 году Россия, в рамках модернизации экономики, должна увеличить ввод жилья до 142 млн квадратных метров в год – то есть строить по 1 кв. метру на каждого своего гражданина. Реализовать эту задачу, сохранив существующую структуру жилищного строительства, невозможно, и здесь малоэтажное строительство обладает рядом ключевых преимуществ:
1. Короткий цикл возведения здания.
2. Низкая стоимость квадратного метра.
3. Высокое качество строительства.
4. Экономичность в эксплуатации.
5. Социальный аспект. Формирование благоприятной жилой среды с высокими потребительскими качествами.
Таким образом, комплексная малоэтажная застройка по сравнению с многоэтажной должна рассматриваться как наиболее комфортная, здоровая, гармонирующая с окружающей средой, ресурсосберегающая и экономичная. Она пригодна для городов любых категорий, в том числе выстроенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью и слабыми грунтами.
Следует еще раз подчеркнуть тот факт, что реализация задачи радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможна лишь с использованием ресурсов постепенно набирающей размах «малоэтажки».
17 января 2012 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
