Робкое пробуждение
Заполняемость бизнес-центров Санкт-Петербурга медленно растет. Единичные проекты размораживаются. Большое количество пустующих офисов, однако, по-прежнему не способствует оживлению девелоперов
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на экспертов производит впечатление относительной стабилизации. Во второй половине 2010 года в офисном сегменте, считающемся наиболее показательным индикатором деловой активности и «просевшем» в кризис значительнее, чем торговая недвижимость, наблюдались симптомы восстановления. Прежде всего это проявилось в его большей стабильности с точки зрения как заполняемости бизнес-центров, так и изменения арендных ставок.
По сравнению с ситуацией лета 2010 года (см. «На одном уровне», «Эксперт С-З» №28-29 от 26 июля 2010 года) некоторые участники рынка даже стали осторожно говорить о предпосылках для роста. Но, учитывая значительный объем офисного предложения, остающегося вакантным, инвестиции в этом сегменте могут быть скорее исключением из правил или просто вынужденной мерой девелоперов.
«Основная тенденция – зафиксировано некое равновесие между спросом и предложением на том уровне цен, на который опустился рынок, – отмечает управляющий партнер IB Group Сергей Игонин. – К концу года наметилась очень незначительная тенденция к повышению». На рынке офисной недвижимости, по мнению директора по развитию WMB Trust Валерия Хламкина, в 2010 году не возникло каких-либо неожиданностей и ситуация выглядела достаточно стабильной: «Рынок адаптировался к условиям, которые сложились после кризиса, и постепенно начал поступательное движение. Это заметно и по динамике ставок арендной платы, и по уменьшающимся вакансиям в бизнес-центрах (БЦ), и по осторожной активности девелоперов коммерческой недвижимости».
Симптомом оздоровления офисного сегмента эксперты считают незначительное снижение вакантных площадей в БЦ. Аналитики оценивают этот объем примерно в 250 тыс. кв. м. По данным компании «Colliers International Санкт-Петербург», совокупный уровень вакансий в БЦ классов «А» и «В» на начало 2011 года – 18% (в июне 2010-го – 18,8%). При этом поглощение на рынке качественной офисной недвижимости увеличилось со 110 тыс. кв. м в 2009-м до 130 тыс. в прошлом году. Специалисты компании Praktis C&B полагают, что к концу 2010 года средний уровень вакантных площадей был 12,6%.
Генеральный директор Praktis C&B Сергей Федоров называет показательным сокращение вакансий именно в новых БЦ, испытывавших в кризис наибольшие сложности с заполняемостью: «Вакантные площади в БЦ, оперирующих на рынке менее года, составляли по итогам 2010-го 44,2%, а на конец 2009-го – 55,6%. Но пока рано говорить о преодолении кризиса. Уменьшение процента вакансий связано и со снижением объемов сданных новых площадей по сравнению с ранее заявленными: до кризиса сдавалось 60% объектов, а в кризис – порядка 20%».
Вызванная кризисом миграция арендаторов БЦ практически завершилась к началу или середине 2010 года. Заполняемость повышалась, подчеркивает Федоров, в основном за счет расширения площадей, занимаемых уже существующими арендаторами, в частности, в связи с восстановлением бизнеса и обратным процессом найма сотрудников: «Новых арендаторов мы не видим, и с этим, кстати, связаны риски на рынке в 2011 году. Отдельные крупные сделки были, но с низкой, демпинговой ставкой – понятно, что они просуществуют год-два и будут серьезно индексироваться. Ради заполняемости БЦ крупными якорными компаниями собственники шли на потерю доходов».
К примеру, по информации участников рынка, с весьма значительным дисконтом сдавались в аренду площади вводимой в 2011 году первой очереди офисного комплекса «Аэропорт-Сити». Самой крупной сделкой на рынке Петербурга стала в прошлом году аренда «Газпромнефтью» всего БЦ Quattro Corti (11 тыс. кв. м) на Почтамтской улице. Но эту сделку не следует рассматривать как индикатор оживления рынка аренды БЦ. Главным образом она вызвана вынужденным отказом компании «Газпромнефть» от планов строительства небоскреба «Охта центр» и необходимостью решить на долгосрочную перспективу вопрос аренды высококачественных офисных площадей в центре города.
По словам Сергея Игонина, в прошедшем году большую часть арендованных площадей составляла мелкая нарезка – до 100 кв. м: «Именно небольшие компании определяли основной объем поглощения офисов. Некоторые крупные сделки у нас были, но это скорее отголоски миграции арендаторов, наиболее активно происходившей в 2009 году, а не следствие мощного развития бизнеса». Впрочем, как замечают в NAI Becar, спрос на аренду площадей постепенно сдвигается в сторону укрупнения. В начале 2010 года массовый характер носили запросы на небольшие офисы – от 15 до 50 кв. м, а во втором полугодии интерес вызывали площади 100-200 кв. м. Кроме того, брокеры фиксируют рост внимания к офисам по 300-500 кв. м. По данным NAI Becar, заполняемость БЦ класса «С» близка к 100%, объекты классов «В» и «В+» заполнены на 60-90% (в зависимости от местоположения), класса «А» – на 75-95%.
Арендные ставки в целом в прошлом году не претерпели заметных изменений. По наблюдениям «Colliers International Санкт-Петербург», средние ставки в рублях для БЦ классов «А» и «В» увеличились за год на 10%. Аналитики АРИН утверждают, что за 2010 год ставки в качественных БЦ выросли на 5-15%. Объекты класса «А» с хорошей локацией показали рост до 5%, класса «В» – 7, а офисы класса «С» – даже немного более 10%. «Тенденция к сужению диапазона арендных ставок между высокими и низкими классами БЦ, наблюдавшаяся на рынке с 2009 года, завершается, – уверена руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. – Мы прогнозируем, что в 2011-м ситуация будет развиваться по сценарию 2004-2008 годов, когда были заметны существенная дифференциация между арендными ставками в БЦ различных классов и их равномерное увеличение».
Объем ввода БЦ в минувшем году, как и ожидалось, существенно снизился по сравнению с предыдущим. Эксперты Praktis C&B отмечают, что в 2010 году было введено в два с лишним раза меньше офисных площадей классов «А» и «В», чем годом ранее – 13 БЦ общей арендуемой площадью 136 тыс. кв. м. В «Colliers International Санкт-Петербург» указывают на ввод в эксплуатацию 14 объектов площадью 125,4 тыс. кв. м. Таким образом, предложение качественных офисов в Северной столице выросло за год на 10%.
Однако, по данным NAI Becar, учитывающим также и выход на рынок БЦ класса «С», в 2010 году введено 234 тыс. кв. м офисов – почти вдвое меньше, чем годом ранее. Специалисты АРИН, тоже принимающие в расчет объекты класса «С», говорят о вводе 223 тыс. кв. м. Как уточняет Зося Захарова, в 2010 году могло быть сдано на 100 тыс. кв. м больше. Почти все застройщики, заявлявшие в третьем квартале о намерении вывести свои объекты на рынок до конца года, перенесли их открытие на первый-второй кварталы 2011-го. «Анонсируемый срок сдачи в четвертом квартале 2010 года был продиктован скорее желанием девелоперов заинтересовать потенциальных арендаторов фактом, что объект будет сдан в текущем году, нежели реальным состоянием строительно-монтажных и отделочных работ», – поясняет Захарова. – В связи с этим следует ожидать увеличения количества вводимых площадей в первом полугодии 2011 года по сравнению с текущими уровнями». Всего же в стадии строительства находятся около 30 БЦ общей площадью около 320 тыс. кв. м (и сроками сдачи в 2011-2012 годах).
Эксперты NAI Becar прогнозируют сдачу в эксплуатацию в 2011 году 20-25 объектов классов «А», «В» и «С» площадью 220-280 тыс. кв. м (хотя девелоперы говорят о вводе более 35 БЦ площадью свыше 430 тыс. кв. м). В «Colliers International Санкт-Петербург» ожидают, что в 2011 году в городе может быть введено порядка десяти офисных комплексов классов «А» и «В» (около 150 тыс. кв. м). Среди наиболее крупных БЦ, имеющих шансы открыться в нынешнем году, – «Санкт-Петербург Плаза» (объект Банка «Санкт-Петербург» на Малоохтинском проспекте), первая очередь «Аэропорт-Сити», «Лидер-Плаза» на Ленинском проспекте, третья очередь БЦ «Сенатор» на 18-й линии Васильевского острова. Продолжится строительство Группой ВТБ общественно-делового комплекса «Невская Ратуша» – первую очередь (180 тыс. кв. м, из которых около 110 тыс. – здание администрации города) планируется сдать в 2012 году.
Девелоперы и консультанты рынка коммерческой недвижимости не склонны преувеличивать инвестиционную привлекательность офисных проектов. «Коммерческого смысла строить новые бизнес-центры нет, – убежден партнер УК „Теорема“ Игорь Водопьянов. – Имеет смысл лишь достраивать объекты, в которые вложено много денег. Поэтому мы достраиваем рядом с нашим бизнес-центром „Бенуа“ на Свердловской набережной объект площадью 5,5 тыс. кв. м. Хотя у нас в различных БЦ свободны 15 тыс. кв. м офисов. При этом замечу, что наш валовый сбор арендной платы с ноября 2009 года не изменяется».
Сергей Игонин тоже считает, что исходя из реальной доходности объектов недвижимости время для начала новых проектов еще не пришло. «Закладка проектов коммерческой недвижимости, особенно офисной, неактуальна. Арендные ставки и, соответственно, доходность объектов очень отстают от себестоимости. Мы видим, что идут только достройка и реализация старых проектов, а все сколько-нибудь значимые проекты в основном остаются на бумаге или в начальной стадии. Я не чувствую желания инвесторов вкладывать деньги в коммерческую недвижимость в Петербурге, – объясняет он. – Позитивная динамика есть в Москве, но ею же и ограничивается. Московские инвесторы и банки пока не рассматривают Петербург как площадку для вложений». Целесообразно продолжать строительство, на взгляд Игонина, только тех объектов, которые заморожены на высокой стадии готовности. В этих случаях помимо уже понесенных затрат постоянно требуются расходы на консервацию объектов.
В некоторых ситуациях, по мнению Валерия Хламкина, оправдан вывод на рынок замороженного проекта небольшими очередями: «Целесообразно начинать и завершать объекты, которые рынок может поглотить в течение года. Разумеется, это не должны быть объекты-„монстры“, обычно необходимо и проведение реконцепции». В частности, WMB Trust, управляющий БЦ «Вант», размораживает достройку его второй очереди и намерен вводить объект поэтажно. Кроме того, до конца 2011 года планируется вывести на рынок вторую очередь торгово-офисного комплекса компании «СевЗапМебель» (в районе Малой Охты). Реанимировать проекты имеет смысл, продолжает Сергей Федоров, и при наличии явного локального спроса. Пример подобного подхода – завершение в 2011 году строительства третьей очереди БЦ «Сенатор» (решение принято с учетом успешного заполнения арендаторами двух первых очередей комплекса).
Своеобразной нишей для осуществления новых офисных проектов, полагает Федоров, могут быть достаточно небольшие (до 5 тыс. кв. м) объекты для отдельного размещения крупных компаний: «Сегмент строительства офисных центров фактически под конкретного заказчика может быть интересен. Риски здесь распределяются более правильно, чем при возведении объектов, предлагаемых просто на рынок».
Несмотря на отсутствие предпосылок скорого возвращения в офисный сегмент девелоперской активности, определенные позитивные симптомы участники рынка отмечают. Так, девелоперы стали проявлять больший интерес к привлечению профессиональных консультантов для разработки грамотных концепций проектов. «Кризис научил людей внимательнее, ответственнее относиться к выбору концепции, – констатирует Валерий Хламкин. – Девелоперы и собственники недвижимости начали привлекать консультантов на этапе проектирования, чтобы разработать действительно правильную концепцию объекта по объему, площадям, функциональному зонированию. Надеюсь, так будет и в дальнейшем». С конца 2010 года больше внимания уделяется приобретению земельных участков для строительства коммерческой недвижимости (а не только жилья). «Интересуют как небольшие участки для объектов до 5 тыс. кв. м, так и пятна площадью 1,5-2 га, – рассказывает Сергей Федоров. – Это новый тренд, свидетельствующий о начале восстановления спроса, хотя пока он докатывается до тех, кто готов инвестировать прежде всего в крупноформатную торговую недвижимость».
Определенная интрига на офисном рынке может быть связана с тем, как будут коррелировать между собой темпы поглощения площадей в БЦ и ввода новых объектов. Аналитики «Colliers International Санкт-Петербург» прогнозируют, что даже при нынешнем уровне поглощения (130 тыс. кв. м в год) вакансии могут снизиться в 2011-м до 17% и в 2012-м до 12%. Прогноз объясняется тем, что в течение двух лет ожидается ввод около 240 тыс. кв. м офисных площадей, поглощение же достигнет 300 тыс. кв. м. Соответственно уровень вакансий 10-12% – уже показатель здорового посткризисного рынка.
В свою очередь, специалисты Praktis C&B предупреждают, что в 2011-2013 годах не следует рассчитывать на резкое увеличение спроса, сопоставимое с докризисным: «Темпы роста спроса не выйдут за рамки 5-10% и будут полностью перекрыты объемами ввода». Учитывая невысокие темпы строительства БЦ и уже имеющийся большой объем предложения, уровень вакансий, на взгляд Федорова, не изменится.
Рост арендных ставок, тем не менее, будет происходить. Эксперты полагают, что он останется в пределах 10%, то есть будет сопоставим с уровнем инфляции. «В нынешнем году мы постепенно начнем вести переговоры о повышении ставок, поскольку в любом случае нам некуда деваться, – признает Сергей Игонин. – Коммунальные услуги выросли более чем на 10%, услуги аутсорсинга тоже растут, в том числе в связи с изменением нормативов отчислений в Пенсионный фонд. Приходится подтягивать и арендные ставки. Увеличения ставок мы ожидаем максимум на 10%, хотя инфляция, очевидно, все равно будет выше».
22 февраля 2011 г., irn.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
