Подмосковный дисбаланс. Кто построит детский сад?
Высокие цены на московскую недвижимость вынуждают присматриваться к городам Подмосковья. Действительно, по сравнению со столицей стоимость жилья в области привлекает, чего нельзя сказать об уровне развития инфраструктуры: чем дальше от МКАД, тем она беднее.
В 2010 г. в Подмосковье было введено в строй почти 8 млн кв. м жилья. Именно годовой объем жилищного строительства был тем показателем, который в 2006 г. вывел область в лидеры среди других регионов страны. Здесь впервые выполнили поставленную президентом РФ задачу возводить не менее 1 кв. м на человека в год. Ударная работа подмосковного стройкомплекса позволила создать на своей территории замкнутую стройиндустрию, которая может обеспечивать регион любым видом строительной продукции собственного производства — от цемента до отделочных материалов.
И все бы было замечательно, если бы не одно но: развитие социальной и транспортной инфраструктуры в Московской области, по мнению экспертов, в два-три раза отстает от темпов жилищного строительства. А между тем примерно 80–90% покупателей жилья на первичном рынке Подмосковья — это семейные люди, для которых обеспеченность детскими дошкольными учреждениями и школами является одним из важнейших факторов при выборе новостройки.
«В текущем году в Подмосковье будет введено в строй около 7,5 млн кв. м жилья. Если разделить эту цифру на площадь средней двухкомнатной квартиры 50 кв. м, несложно вычислить, что заселят такой гигантский объем сданной недвижимости примерно 150 тыс. семей. И даже если только в 100 тыс. семей есть дети дошкольного или школьного возраста, все равно существующая социальная инфраструктура подобную нагрузку не потянет», — говорит Сергей Жидаев, президент Московской ассоциации риэлторов, генеральный директор Московского агентства недвижимости (которое сегодня заканчивает возведение большого микрорайона в подмосковной Балашихе).
Альянс поневоле
Муниципальные власти, постоянно испытывающие дефицит бюджета, пытаются решать проблемы инфраструктуры совместно с застройщиками. «В рамках соответствующих соглашений позиции сторон сближаются до некоторого компромисса, — поясняет Татьяна Решняк, генеральный директор ОАО „Главмосстрой-недвижимость“. — У каждой свои интересы. Городу нужна современная инфраструктура, застройщику в целом выгодно возводить объект с развитой социальной средой, а риэлтору такие дома легче продавать».
По словам эксперта, первичный рынок Подмосковья сегодня кардинально перестраивается в плане соотношения цены и качества. «Стоимость растет медленно, чтобы заинтересовать покупателя и победить конкурентов, следует предложить ему как минимум всю инфраструктуру. Поэтому застройщик и городские власти вынуждены определять золотую середину между необходимой социальной составляющей и будущей рентабельностью объекта», — отмечает Т. Решняк.
Компромисс приходится искать на протяжении всего периода строительства. «Тесно взаимодействовать с местной властью застройщик начинает уже с момента получения права на земельный участок под возведение недвижимости, — рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации „ИНКОМ“. — Затем их общение продолжается во время согласования архитекторского проекта, при получении разрешения на строительство и техусловий на коммуникации, на этапе подключения к сетям и заканчивается приемом завершенного объекта госкомиссией».
Общий язык порой найти непросто. По словам С. Жидаева, «власть на местах имеет все полномочия для того, чтобы навязать застройщику обременения по возведению соцобъектов, ввергнуть его в неподъемные кредиты. А все потому, что в бюджетах разных уровней не предусмотрены средства на строительство инфраструктуры, как социальной, так и коммунальной». «Отсюда бюрократические препоны и связанная с ними коррупция», — лаконично обрисовывает главную проблему Д. Таганов.
По мнению Т. Решняк, сложности возникают в основном с подключением к центральным коммуникациям. Тут важно правильно выстроить взаимодействие между застройщиком, городской администрацией и риэлтором. «Последний также участвует в процессе, так как работает напрямую с покупателями и должен понимать, в каком состоянии находится объект и какие у него перспективы. Скажу, что у наших объектов проблем с городскими властями, как правило, не возникает. Например, микрорайон Центральный в городе Железнодорожный Московской области подключают к коммуникациям в плановом режиме», — рассказывает специалист.
К сожалению, взаимопонимание у заинтересованных сторон не всегда существует. Чаще бывает наоборот, когда переговоры длятся долго и непродуктивно, а строительство на это время замораживается. Хотя стремление городских властей возложить на застройщика обязанность по сооружению инженерных сетей и социальных объектов противоречит закону об участии в долевом строительстве, запрещающему строить на деньги дольщиков что-то еще, кроме дома, на который эти средства были собраны. Или предполагается, что у застройщика помимо средств граждан всегда есть в запасе пара-тройка миллионов долларов для «сопутствующего строительства»?
Впрочем, как поясняет президент корпорации «Рескор» Сергей Лупашко, муниципальные власти научились обходить это положение закона, считая, что деньги дольщиков идут на строительство домов, а для сооружения коммуникаций используют прибыль. «Но при этом они забывают, что доход состоит тоже из средств дольщиков. В итоге застройщик остается без прибыли, иногда уходя даже в минус, а проблема коммуникаций все равно не решена. И если раньше за счет постоянного роста цен на квартиры застройщику удавалось держаться на плаву, то сегодня в результате кризиса это представляется практически невозможным», — комментирует ситуацию эксперт.
Наличие развитой инфраструктуры существенно увеличивает привлекательность объекта для потенциального покупателя. «Все хотят, чтобы неподалеку от дома были и школа с детсадом, и магазины с ремонтными мастерскими, и поликлиники, желательно хорошо оснащенные, — отмечает С. Лупашко. — Отсутствие этих объектов снижает и темпы продаж, и цены на жилье, а значит, и рентабельность проекта в целом. Именно поэтому застройщики вынуждены принимать условия властей и вкладывать в улучшение среды проживания».
Можно ли эту проблему решить как-то иначе? По твердому убеждению С. Жидаева, можно и нужно. Но решать должно государство. «Пора понять, что строительство инфраструктуры — задача государственная. У нас огромная страна, большие неосвоенные территории. Именно государство должно всесторонне готовить участки и предлагать их застройщикам. Цену этой земли пусть регулирует рынок, что будет справедливо и эффективно. Если уж мы действительно хотим решить проблему обеспечения населения жильем, то эти вопросы ни в коем случае нельзя сбрасывать со счетов. Иначе все останется обыкновенной декларацией», — говорит он.
Лидеры и аутсайдеры
По словам Д. Таганова, в течение последних двух лет граждане покупают по низким ценам объекты, которые раньше были для них недоступны: «Другими словами, в настоящее время фактор невысоких цен (на 20–30% ниже среднерыночного уровня), по сути, вышел на первый план, если говорить об объектах массовой застройки, а это 75–80% рынка». Но инфраструктура по-прежнему является одним из самых значимых факторов при выборе жилья, в том числе и в инвестиционных целях.
По оценкам экспертов, сегодня список самых комфортных для жизни городов за МКАД возглавляют Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи и Видное. Они лидируют по таким параметрам, как транспортная доступность относительно Москвы и внутри города, обеспеченность социально-бытовыми, торгово-развлекательными и другими инфраструктурными объектами. Также к группе лидеров эксперты компании «ИНКОМ-Недвижимость» отнесли и Подольск, который отличается наибольшим количеством образовательных учреждений. А за ними следуют Люберцы, Балашиха, Московский, Раменское, Реутов, Щелково, Королев и Железнодорожный.
Если говорить о социальной инфраструктуре конкретных подмосковных городов, как отмечают в компании «Главмосстрой-Недвижимость», то кроме стандартного набора (школы, поликлиники и т. д.) каждый из них имеет и особенности. Например, в Красногорске больше спортивных сооружений, в Подольске много зеленых зон отдыха, в Мытищах — больниц, поликлиник и пр. Если же пересчитать объекты инфраструктуры, то, по данным корпорации «ИНКОМ-Недвижимость», больше всего их в Мытищах — 2,9 тыс., однако по количеству предприятий здравоохранения лидирует Одинцово. Кроме того, Одинцово держит пальму первенства и по числу образовательных учреждений, а за ним следуют Мытищи и Химки. Магазинов больше всего в Мытищах. На втором месте (правда, с существенным отставанием) Химки, Подольск, Королев и Раменское. И практически во всех городах не хватает школ и детских садов: их просто не успевают возводить.
Наиболее активно сегодня застраивают Одинцовский, Мытищинский, Красногорский, Ленинский и другие районы, расположенные в непосредственной близости от столицы. А самая высокая стоимость жилого метра зафиксирована в пяти городах, находящихся на расстоянии до 10 км от МКАД: Реутове, Красногорске, Химках, Одинцово и Видном.
16 декабря 2011 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
