Ограниченный доступ к доступному жилью
№ 3 (334) 01.02–07.02.2010 - Недвижимость | Напечатать |
Столица. В Москве до сих пор можно купить квартиру из расчета 40 тыс. рублей за квадратный метр да еще в кредит под 10,5%. За развитие социальной ипотеки отдельное спасибо кризису. «Ф.» разбирался в финансах этой программы.
К этой программе московские чиновники начали готовиться еще в середине 90-х, когда и коммерческая-то ипотека находилась в зачаточном состоянии, а рынок недвижимости уже быстро рос. При участии Гарвардского университета велись переговоры с американскими инвесторами, планировавшими вложить в московскую ипотеку до $2 млрд. Но закончились они ничем.
Термин «социальная ипотека» появился уже после кризиса 1998 года. В тот момент, по оценкам банкиров, лишь 10–15% москвичей могли воспользоваться коммерческим кредитованием. И в это число почти наверняка не входила армия очередников – тех, кто ожидал улучшения жилищных условий. По сути, они и есть целевая аудитория программы. «До момента старта социальной ипотеки в Москве ни один очередник не получил ни в одном столичном банке ни одного ипотечного кредита, – расставляет смысловые ударения Николай Федосеев, первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. – Этот факт как раз демонстрировал уровень платежеспособности. Ни процентные ставки коммерческих банков по ипотеке, ни рыночные цены на жилье не были доступны этой категории москвичей».
Между тем социальные жилищные программы в ряде регионов России отличались весьма низкими ставками по ипотеке – на уровне 4–6% годовых в рублях – все благодаря субсидиям из региональных бюджетов. Но у данной схемы есть очевидный недостаток: бюджетные компенсации – пагубная практика, поскольку адекватно спрогнозировать доходы и расходы региона или муниципалитета на 15–20 лет (срок ипотечного кредита) невозможно. И если небольшие локальные программы субсидировать таким образом еще допустимо, то в московских масштабах риски накопились бы огромные. Отказ же от компенсации части процентов, например, из-за растущего дефицита бюджета, неизбежно приводит к дефолтам части заемщиков. Не социально получается.
Дешевый «метр» лучше. Авторы московской программы предложили снижать цену квадратного метра. «Квартиры, которые строятся под социальную ипотеку, изначально возводятся по городскому заказу, – разъясняет Николай Федосеев. – Правительство Москвы их продает практически по себестоимости строительства. И город в течение года полностью возвращает потраченные средства обратно в бюджет. Эти деньги могут быть израсходованы на последующее строительство для социальных жилищных программ».
На первый взгляд, схема простая. Проводится тендер; застройщик, выигравший его, получает деньги из горбюджета. В построенном доме очередникам распродаются квартиры, а ипотечный банк переводит деньги, потраченные на строительство, обратно в бюджет. Небольшой нюанс: заказ на социальную – «оптовый», изначально он не разделяется по отдельным программам. Построенные площади поступают в Департамент жилищной политики города, где и определяется, что будет отдано под «социальную ипотеку», «молодую семью» или другие программы.
Теперь самое интересное – себестоимость. «В начале 2010 года средняя себестоимость квадратного метра в домах, возводимых по социальным программам, составляет около 40 тыс. рублей. В эту цену входит «коробка», типовая «муниципальная» отделка для немедленного заселения, подвод коммуникаций и благоустройство придомовой территории», – рассказывает Николай Федосеев. Но что за благодетели строят дома по себестоимости, да еще бьются за это, казалось бы, сомнительное удовольствие на конкурсах?
Подрядные аукционы выигрывают, как правило, крупные компании, имеющие собственные производственные мощности. В прошлом году в соцпрограммах «засветились» и ДСК-1, и СУ-155, и «Главмосстрой», и ПИК, и некоторые другие завсегдатаи столичного рынка, в простодушии не уличенные. Очевидно, что застройщику социального жилья крайне сложно вписываться в указанные 40 тыс. за «квадрат», и подряды эти не приносят прямой прибыли. В данном случае компании, вероятно, мотивированы лояльным отношением к себе со стороны городских властей. Развитие же этой темы неизбежно упирается в извечные московские вопросы, которые, однако, останутся за рамками нынешнего материала.
Интересный аспект – в кризис у застройщиков появился дополнительный стимул для участия в «социалке» – избавить собственные производственные мощности от дорогостоящего простоя любой, пусть даже очень низкой, ценой. «Главное преимущество городского заказа – в плановом поступлении финансовых средств по утвержденному графику, а также в возможности планомерно загрузить мощности строительных заводов, – комментирует представитель группы компаний «СУ-155» Владимир Фомин. – В 2009 году доля социального заказа в общем объеме нашего строительства составила более 80%. В 2008-м и ранее – до 30%. В сравнении с коммерческим проектом доходность значительно ниже. При ценах квадратного метра, по которым работают государственные структуры, норма рентабельности находится в коридоре от 0 до 5%. Большинство игроков работали в коммерческом секторе. Когда же отрасль столкнулась с кризисом, переориентироваться на более низкую норму прибыли без собственной промышленной базы многие компании не смогли. И произошел естественный отбор».
Еще один нюанс – заказы на социальное жилье не обременены инфраструктурной нагрузкой – строительством школ, детских садов, поликлиник, что вменяется при реализации коммерческих проектов. Разумеется, жители этих домов всеми благами цивилизации пользуются – просто покупатели несоциального жилья, по давно заведенной традиции, платят за себя и за того парня.
Баланс очередников. Кризис сократил объемы жилья, выделяемые на реализацию почти всех социальных программ в Москве. По заверениям чиновников, это не коснулось только социальной ипотеки. Об этом можно судить по росту предоставленных кредитов. По программе «Социальная ипотека» в 2009–2010 годах предусматривалось выделить по 200 тыс. квадратных метров жилья, или приблизительно по 3300 квартир. На 136 тыс. семей очередников! «Мы не говорим, что все наши очередники – это клиенты социальной ипотеки. Из очереди исключительно добровольно забирается только самая платежеспособная ее часть», – комментирует Николай Федосеев. Но если за ипотекой придут сразу 10 тыс. семей, кого обслужить в первую очередь?
Конечная стоимость жилья для социального потребителя корректируется. В первую очередь срабатывает коэффициент, зависящий от срока нахождения в очереди, его диапазон – от 0,3 до 1,68. Здесь включается своего рода компенсационный механизм – очередники с небольшим сроком «помогают» товарищам со стажем. Если для первых максимальная цена «соцквадрата» приближается к 70 тыс. рублей, то для вторых минимальная – к «невероятным» 10 тысячам. Глядя на коэффициенты, возникает резонный вопрос: все ли квартиры, поступившие на распределение в Департамент жилищно2338й политики, будут первостепенно отданы очередникам с максимальным стажем. Ведь в этом случае ко всей жилплощади будет применен понижающий коэффициент, и не произойдет компенсации за счет новоявленных очередников. Соответственно, проект окажется убыточным и его придется дотировать из бюджета.
И все же приоритеты есть. Сегодня они отдаются очередникам, поставленным на учет до 1 марта 2005 года. Особым расположением у провайдеров программы, по идее, должны пользоваться те из них, кто дольше ждет (но не забываем про коэффициенты), либо у кого жилищные условия хуже. Впрочем, решения о «приеме» в социальную ипотеку принимаются индивидуально – их утверждают префекты административных округов на основании рекомендаций общественных жилищных комиссий. Если «приоритетных» претендентов на квартиру не найдется, попытать счастья могут те, кто встал в очередь после 1 марта 2005 года.
О, дайте, дайте ипотеку. По программе социальной ипотеки к дешевым метрам прилагается дешевый кредит. Выдает его Московское ипотечное агентство (МИА) – коммерческий банк, на 100% принадлежащий городу. До середины лета 2008-го ставка составляла 10,5% годовых в рублях. Основным источником фондирования МИА все это время были выпущенные облигации. В период с 2002 по 2008 годы банк разместил пять займов на общую сумму 5,5 млрд рублей по ставкам от 7,95% годовых (сейчас долговые обязательства МИА срочностью до года торгуются в диапазоне 11–12% годовых). Но во второй половине 2008-го ситуация поменялась – с приходом острой фазы кризиса и удорожанием финансовых ресурсов МИА подняло ставку по «социальному» кредиту до 11,7% годовых в рублях. Правда, уже в декабре прошлого года, она вернулась на прежний уровень. Временное повышение не отразилось на количестве выданных ссуд из-за неиссякаемого потока москвичей-очередников. Если в 2008-м банк выдал 3817 социальных кредитов, то в 2009-м уже 4010. Что же касается источников средств, то в прошлом году резко выросла доля акционерного финансирования – МИА провело две допэмиссии акций и привлекло за счет них 4,6 млрд рублей. В кризис у банка резко сократились объемы коммерческой ипотеки (сегодня она предоставляется гражданам по ставкам 12–15,3% годовых в рублях). Согласно отчету по МСФО, по итогам 2008 года МИА получило чистый убыток в 46,1 млн рублей. В прошлом году кредитная организация снижала издержки, в частности, сокращение постигло 13,5% сотрудников. В российской отчетности за 2009 год фигурирует уже 67 млн рублей прибыли после налогообложения.
1 февраля 2010 г., finansmag.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
