Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Перетасованная колода

На столичном рынке девелопмента происходит смена действующих лиц. Обремененные долгами компании-лидеры теряют позиции или переходят к новым владельцам, а на авансцене появляются новые игроки

Даже краткое погружение в историю столичного девелопмента показывает: срок жизни застройщиков в России весьма короток, и во время кризисов колода лидеров полностью перетасовывается.

Эту закономерность задала уже первая девелоперская компания нового времени — советско-американское предприятие «Перестройка». Взращенная на базе советского Мосинжстроя, компания начала работать в 1989 году, построила несколько зданий, но, несмотря на свою фантастическую рентабельность, уже в 1993-м со скандалом распалась. Безусловные лидеры 90-х годов — S+T и «Тема» — после кризиса 1998-го лидирующие позиции утратили.

Очередной экономический кризис снова продемонстрировал уязвимость крупных девелоперских структур. Более того, оказалось: чем крупнее и ярче были компании, тем больше долгов у них накопилось, тем с большими трудностями они столкнулись.

Какие структуры станут лидерами новой волны? Сказать пока трудно. Но уже очевидно, что крупнейшие игроки будут тесно связаны с банками.

От кризиса до кризиса

Экономики развитых стран не раз проходили через массовое разорение девелоперских структур. Кризис 1991 года практически полностью разрушил стройкомплекс Японии. В начале 90-х обанкротилась «Олимпия и Йорк» братьев Райхманов. Компания построила весьма успешный новый деловой центр Лондона Canary Wharf, но проект «опоздал всего на полгода-год»: новый деловой район появился в кризис начала 90-х, и это погубило одного из крупнейших девелоперов в истории.

Однако в целом девелоперский бизнес в Европе намного устойчивее, чем российский. «В западных странах понимают цикличность в развитии экономики, понимают правила игры в девелопмент, — размышляет старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. — Компании откладывают средства на черный день, заботятся о качестве проектов, анализируют экономическую ситуацию. И главное — не стремятся к гигантизму: ведь чем больше у девелопера проектов, тем сложнее ему на падающем рынке». Не имеющие опыта молодые российские девелоперы делали все в точности наоборот. Последние десять лет цены на недвижимость перманентно росли, и это создавало опасные иллюзии: люди думали, что рост будет всегда, а инвестиции в жилье — это беспроигрышный вариант. Девелоперы, которые активно продвигали эти мифы, похоже, и сами поверили в них.

Расслабило строителей и отсутствие реальной конкуренции. В России, а особенно в Москве, круг застройщиков всегда был ограничен. «Выход новых игроков отфильтровывает высокая технологичность строительства и капиталоемкость отрасли. Но главная проблема в том, что успех в девелоперском бизнесе в первую очередь зависит от налаженных связей руководства компании с местными чиновниками», — уверен владелец компании, председатель совета директоров S-Holding Corporation Алексей Шепель.

Слабая конкурентная среда и растущий рынок стали плохими стимулами для развития. «Постепенно в ведущих строительных компаниях усложнялась система менеджмента, росли представительские расходы и себестоимость строительства, — говорит директор по маркетингу и продажам ООО „Квартал Эстейт“ Сергей Лушкин. — Одновременно ухудшались финансовая дисциплина и управление дебиторской задолженностью». Тему продолжает Алексей Шепель: «При этом строителям приходится кормить огромную армию чиновников от строительства. Откаты просто съедают те средства, которые могли пойти на развитие, на новые технологии».

Эйфория притупила чувство опасности, и застройщики приступали к реализации масштабных проектов без проработанных планов продаж и финансирования. Деньги просто перекачивались из проекта в проект, а компании становились все более неповоротливыми и непрозрачными не только для внешних наблюдателей, но и для собственного менеджмента. «Недавно заказал аудит компании. А то какие-то деньги приносят покупатели, что-то мы тратим на стройку. Вроде все работает, но в целом непонятно в плюс мы работаем или в минус», — так вроде в шутку говорил в узком кругу один известный девелопер пять лет назад. Кризис показал, что он не шутил.

В кризис истории девелоперов стали банальны и однообразны. Когда труба банковского финансирования оказалась перекрыта, монстры рынка посыпались один за другим. У крупнейших девелоперов оказались долги в сотни миллионов и даже в миллиарды долларов. И при этом огромные объемы построенной и строящейся недвижимости стали неликвидными. Без притока денег от продажи квартир компании оказались неспособны гасить кредиты. В итоге у части крупных девелоперских компаний уже сменились акционеры, а некоторые — как, например, Mirax Group — продолжают отчаянно бороться с кредиторами.

Гибрид банк-девелопер

Конечно, пустым рынок недвижимости не останется. Ряд экспертов уверен, что в ближайшем будущем первым эшелоном девелопмента станут «дочки» банков-кредиторов. Они окажутся девелоперами поневоле: волна дефолтов принесла госбанкам массу девелоперских проектов.

В лидерах — ВТБ. Банк уже владеет контрольными пакетами двух крупных девелоперов — «Системы Галс» и «Дон-строй инвеста». К нему отошли и 74% спортобщества «Динамо» вместе с проектом строительства нового стадиона и многофункциональных центров в районе Ленинградского проспекта общей площадью 937 тыс. кв. м. Сегодня портфель девелоперских проектов ВТБ составляет более 1,5 млн кв. м.

Главный конкурент ВТБ на поле девелопмента — Сбербанк. От «Капитал Груп» он получил проекты «Город столиц» и «Город яхт»; за долги компании «Кейстоун» — бизнес-центр «Царев сад», от «Главстроя», который задолжал Сберу 18 млрд рублей, — жилые комплексы Ленинский, 105 и Краснобогатырская. Кроме того, в ходе реструктуризации долгов компании «Баркли» банку достался контрольный пакет этого застройщика. Пока все эти активы переданы в «Сбербанк-Капитал». Кроме Сбербанка и ВТБ вошли в рынок недвижимости, получив объекты и доли в девелоперском бизнесе, и другие финансовые институты. Наиболее крупные из них — Газпромбанк, ВЭБ, Банк Москвы и Альфа-банк.

У банков, ставших девелоперами поневоле, есть два пути: продать строительные активы или начинать строить самостоятельно. Проблема, однако, в том, что стратегия девелопмента противоречит банковской. «Строительство — это высокорисковый бизнес, который базируется во многом на менеджерской интуиции, — рассуждает Андрей Закревский. — А стратегия банков базируется на планомерных и обдуманных решениях. Это принципиально разные типы бизнесов».

Даже на растущем рынке фининституты не стремились входить в высокорентабельный, но сложный девелоперский рынок. Однако сегодня продать за хорошие деньги недостроенные объекты и инвестконтракты не получится — это вернет не более 30–50% от суммы выданных кредитов. А значит, у банков просто нет другого выхода, как становиться девелоперами, продолжать развивать проекты в ожидании окончания кризиса.

Новая волна

Госбанки постепенно осваиваются на новом рынке. ВТБ, получивший контроль над «Дон-строй инвестом», летом возобновил работы на ряде объектов. В ноябре завершается строительство первой очереди ЖК «Измайловский». Однако ожидать, что госбанки быстро развернутся, займут львиную долю рынка и станут локомотивом отрасли, не стоит. По мнению президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, стратегия финансовых институтов будет такой: они закончат недостроенные объекты, где есть обязательства перед физическими лицами по ранее проданным квартирам. А новые проекты начинать не станут: площадки и инвестконтракты будут долго висеть на их балансе.

«За все выданные до кризиса кредиты отвечали конкретные люди, а строительство, как и продажа активов, может показать минус, — рассуждает Воронин. — В результате ответственных могут уволить». Что делать ответственным за кредиты? Оставить площадки и инвестконтракты на балансе банка и по необходимости проводить оценку и докладывать руководству о росте стоимости активов. «Стоимость недвижимости — вещь довольно гибкая и почти полностью зависит от компании, проводящей оценку», — добавляет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.

Впрочем, на рынке появляются и новые лидеры, не связанные с банками. Так, например, в кризис на ведущие позиции выдвинулся «Ведис»: успех первого посткризисного проекта «Марфино» вдохновил застройщика на покупку новых площадок. Другая компания, которая решила использовать кризис для быстрого развития и скупки резко подешевевших площадок, — «Ташир». Портфель строительных проектов группы «Ташир» вырос за два последних года почти втрое — с 468 тыс. до 1,22 млн кв. м.

«Сегодня на рынке появилось много талантливых и энергичных игроков, — замечает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. — Но новая волна пока не вынесла наверх никого, кто по уровню сопоставим с такими компаниями, как „Дон-строй“ или „Миракс“. Впрочем, рынок новым лидерам пока не дает тех перспектив роста, которые были у Полонского, Блажко, Доронина».

Возможно, таких ярких фигур в ближайшее время и не будет, так как не будет возможностей для гламурного девелопмента. Может быть, это и к лучшему. Как замечает Андрей Закревский, на Западе есть девелоперские компании, которые существуют не один десяток лет, но все эти структуры никогда не стремились к гигантизму и четко рассчитывали силы. Быть может, новое поколение российских застройщиков, наученное горьким опытом предшественников, станет лучше соразмерять амбиции и возможности.

Фото: Анна Морозова


7 декабря 2010 г., news.ners.ru



Новости

Level Group выбирает формат «вайб-моллов» для торговой недвижимости
Level Group представила обновленный подход к формированию торговых пространств в жилых комплексах. Компания делает ставку на качественно управляемую коммерцию, создавая «вайб-моллы».

www.level.ru

6 июня
ИТ-компания «Кью-центр» расширила свое офисное пространство в Москве.
«Кью-центр» арендовал офисное помещение площадью 312 кв.м в БЦ «Квадрат», расположенном на Верейской улице, 11.

www.primepm.ru

4 июня

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Паназиатская кухня лидирует по представленности в фуд-холлах в городах-миллионниках
Этот тренд сохранится в ближайшие 2-3 года
3 июня
В 2025 году Арабские Эмираты остаются приоритетным направлением для россиян при покупке зарубежной недвижимости
Согласно данным консалтинговой компании NF GROUP, по итогам пяти месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают сохранять лидерство среди стран, наиболее востребованных у россиян для покупки недвижимости в 2025 году. На втором месте — Сербия. В пятерку также вошли Греция, Турция и Кипр. При этом Турция стала единственным направлением из топ-5, где все запросы связаны исключительно с приобретением недвижимости для собственного проживания, а не для участия в иммиграционных программ
3 июня

Все статьи и обзоры

Все новости за декабрь

5 966АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 23 компании:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: