Налоги без представительства
Минэкономразвития подготовило предложения по уменьшению базы будущего налога на недвижимость. Предложено площадь дома или квартиры в 55м2, а также участок свыше шести соток вычитать из облагаемой базы. Важнее налога на недвижимость разве что повышение страховых платежей до 34%, и то чисто тактически. Оно напрямую связано с только что объявленным предложением президента упростить раздачу земли под строительство домов. Поэтому вместо обещанного рассказа о форуме в Сколково займусь в который раз налогом на землю: модернизация, как сказал президент, дело не столь стремительное (он прав), подождет.
Замечание методического свойства. Расчеты Минэкономразвития (настоятельно советую пройти по ссылке выше и посмотреть самим) сделаны в виде таблички с малым числом вариантов, исходя из средних цен земли и недвижимости. Так же могли они выглядеть в древнем Египте или Шумере: в необходимом объеме арифметику там знали. Получается, технический прогресс пока не сказался на качестве экономического анализа? Огорчительно: даже всем доступный Excel позволяет строить автоматизированные финансовые модели для анализа последствий введения новых налогов. Впрочем, это упрек и к Минфину: не слышал, чтобы там строили подобные финмодели. Для инвестиционного проекта размером в 3–5 млн долларов, иногда менее, т.е. с очень ограниченным воздействием на экономику, кредиторы не считают зазорным потребовать составления модели. А по вопросу, касающемуся всех и способному сотрясти экономику и политику, модель не составляется. Понимаю, что у сотрудников министерства нет ни навыка, ни времени этим заниматься (работа трудоемкая). Так запросите у компаний, подобных моей: за одну только славу, что наша модель была использована министерством, готовы сделать ее бесплатно.
Замечание по уровню налогов. Средние цифры налогов получаются, наверное, приемлемыми (не для всех), хотя и немалыми. Однако разброс цен домов и квартир очень велик. В соседнем со мной садоводстве, сохранившемся с советских времен, еще в 2006 году просили $170 000 за 6 соток (домик на снос), т.е. 28 тыс. долларов или почти 900 тыс. рублей за сотку. Не сомневаюсь, эта цена сегодня куда выше, даже с учетом падения в кризис. Но что сотки – какова цена домов? Средние 12 с лишком миллионов рублей за дом (для Москвы) включают и «домики на снос». Недавней постройки дома и таунхаусы вокруг Москвы стоят в разы дороже, даже сравнительно небольшие, по 150–200 метров. Соответственно, и налог будет куда выше, чем показанный МЭРом средний. И даже если он коснется не всех, а только 10–15% населения, вопрос этот политического масштаба. Кроме того, далеко не большая часть домов была построена недавно: вокруг Москвы и других крупных городов исторически была довольно плотная застройка (а в Краснодаре, скажем, и в самом центре немало собственных домов). Многие живут в пригородных частных домах поколениями и далеко не относятся к новым богачам.
Также, насколько можно понять, вычет (если у вас есть и квартира, и садовый домик) применяется к чему-то одному (если дача или коттедж – просто катастрофа). Владелец средней трехкомнатной квартиры и среднего дома на шести сотках заплатит свыше 15 000 рублей налога Два одиноких пенсионера смогут справиться? (Чьи домики в садоводствах, подобных тому, что рядом со мной, т.е. в пределах московского Малого кольца – «бетонки», будут платить много больше.)
Отвлекаясь от чувства социального злорадства по поводу соотечественников, сподобившихся заиметь сравнительно новый дом, посмотрим на дело аналитически. Деньги, которые вкладывались в недвижимость (покупку или постройку, не важно) даже пять-семь лет назад, несравнимы с современной рыночной стоимостью. Цены недвижимости опережали заработную плату и прочие доходы населения в разы. Соответственно, отсчет налога от текущей рыночной стоимости заведомо не соответствует уровню доходов, превышая их. Причина понятна: наш рынок недвижимости пока не сформировался, и на нем возможны гигантские перекосы и скачки. (Поэтому ссылка на Запад, где налоги на недвижимость существуют издавна, неприменима: в США за 10 лет до кризиса 2008 года уровень цен на недвижимость вырос в 1,75 раза, что считается там фантастическим рекордом, а у нас – в 7–8 раз.) Поэтому существует риск массового выброса недвижимости с ценой выше средней на рынок (при том, что дефицита предложения и так не наблюдается). Альтернатива – сговор с оценщиками и регистраторами для занижения оценки недвижимости. Оба варианта «хуже»: дестабилизация рынка недвижимости угрожает падением строительства, что вновь ударит по банкам и может спровоцировать новый кризис. Про усиление коррупции и так понятно. Есть и социальные последствия: многие окажутся вынуждены ухудшить собственные жилищные условия. Об этом подробнее.
Недавно беседовал со старым другом, слово которого в коридорах власти не последнее, особенно в смысле экономической идеологии. Доказывал ему порочность замысла этого налога, как уже делал не раз на этих страницах, в частности, упирал на риски ухудшения жилищных условий для многих, для кого налог окажется неподъемным. Его ход моей мысли возмутил: как это так, рынок и должен эффективно распределять жилье в соответствии с платежеспособностью. Если не можешь платить налог – свою квартиру/дом/садовый участок продай и купи что подешевле. Знаю, что многие в правительстве придерживаются таких взглядов.
И готов бы согласиться – рынок шутка неплохая, если на нем свобода конкуренции (земля – ресурс ограниченный, свобода заведомо ограничена). Однако сам рынок никаких налогов не устанавливает. Это государство делает – а уж рынок нас, грешных, приводит к общему знаменателю, соответствующему уровню и способу взимания налога. (Собственно, мои призывы поострить финансовую модель на то и направлены, чтобы всесторонне оценить влияние нового налога на все слои и группы населения, в подробностях, а не в среднем, и решение сделать более дифференцированным.) Кроме того, не может быть такой цели у государства, чтобы люди постоянно продавали и покупали жилье в соответствии с меняющимися рыночными условиями и благосостоянием. Покупка и продажа недвижимости – дело очень затратное. Оно подразумевает потери на комиссии агенту, налоги, ремонт, хотя бы косметический, и переезд, что и хлопотно, и очень недешево. Получается, помимо налога граждан вводят в значительные дополнительные издержки.
Более того, жилье – вещь особая. Человек, полный сил, строит себе дом – а потом, в старости, живет в нем, заведомо не обладая возможностью повторить этот подвиг. Так было всегда. И пожилому человеку куда труднее, чем полному сил, менять привычное жилье. Когда мы предлагали родителям жены лучшую квартиру, они категорически отказались – для них привычка к месту и стенам была важнее, чем метры и удобства. А ведь именно пенсионеры, особенно одинокие или у кого дети не зарабатывают много (т.е. большинство), могут оказаться вынуждены переезжать – или отказываться от необходимого садового участка (пенсионеры в Анталию массово не ездят). Нужно ли фетишизировать рынок, предпочитая его «эффективность» (в данном случае мифическую) чувствам и удобствам пожилых людей? К слову, и такой пример: при новом налоге оставшиеся еще коренные сельские жители Успенского шоссе («Рублевки») и аналогичных мест в других областях страны будут вынуждены продать свои участки. Просто потому, что цена земли вокруг неимоверная (сотни тысяч долларов за сотку).
Между тем налогообложение недвижимости вообще небесспорно. Если подойти к нему теоретически правильно, оно не что иное, как двойной счет. При покупке и строительстве дома мы налоги обязательно платим, по меньшей мере 18% НДС. Но двойной счет – мелочь. Представим, что у человека есть дом, но нет доходов. За определенное количество лет недоимка (со штрафами) достигнет стоимости дома – так что его можно конфисковать. Фактически налог на имущество и есть такая растянутая во времени конфискация. Понимаю, что цена имущества – всего лишь признак, по которому государство выявляет платежеспособных налогоплательщиков (признак не бесспорный, и пример с пенсионерами здесь наиболее ясный, хотя далеко не единственный). Однако это не должно от нас закрывать экономическую суть явления, что по самому факту наличия имущества государство его у нас потихоньку конфискует – или заставляет платить «отступное».
Ну и в заключение – вопрос самый важный, политический. Пока у нас существует демократическое (т.е. выборное) устройство, каждый должен иметь право голоса на местных выборах во всех местностях, где имеет недвижимость (налог местный). Это тем более важно, что местные органы власти смогут вносить изменения в размер обложения, и они же определяют, как потратить собранные с нас деньги. Не о том ли напоминает лозунг американской революции – «Нет налогов без представительства»?
Фото: rodonews.ru
28 декабря 2010 г., news.ners.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
