Рынок недвижимости Сочи лихорадит до сих пор
– Два года назад эксперты предрекали смещение основных инвестиционных потоков от столицы региона, Краснодара, к Сочи как будущей столице Олимпиады-2014. Оправдались ли эти прогнозы?
– То, что произошло с недвижимостью Сочи после объявления его столицей будущих олимпийских игр, отлично характеризует рынок городского жилья. Буквально на следующий день цены повысились чуть ли не в два раза и продажи прекратились. Однако застройщики, собственники и риэлторы продолжали держать высокую ценовую планку – месяц, полгода, год…
В результате сочинский рынок лихорадит до сих пор, ведь добавился еще и экономический кризис. Сегодня цена и качество серьезно не соответствуют текущему спросу на региональном рынке. Я называю это «синдромом Сочи». То же самое произошло и на рынке доходной недвижимости. Сегодня, по моим оценкам, для завершения строительства всех начатых объектов коммерческой недвижимости на юге России требуется более $2,5 млрд. А чтобы реализовать все запланированные до кризиса проекты – не менее $12,5 млрд. Большая часть этих проектов реализуется в Краснодаре и Сочи (примерно поровну).
Российские и зарубежные инвесторы в последние годы активно осваивали регион, девелоперы заявляли все более крупные и дорогостоящие проекты. Из-за кризиса многие из них так и не успели войти в стадию реализации.
– Какой сегмент сочинской коммерческой недвижимости пострадал от кризиса больше всего?
– В основном инвесторы пересмотрели свои планы относительно строительства крупномасштабных объектов, многофункциональных комплексов – реализация некоторых из них была приостановлена. Например, общий объем офисных проектов, подвергшихся «заморозке», сейчас составляет около 175 тыс. кв. м. В ближайшие год-полтора (при условии, что в экономической ситуации не произойдет каких-либо заметных изменений) уровень спроса на офисные помещения в Сочи останется неизменным. При этом объем качественных помещений хотя и незначительно, но увеличится. Сейчас в городе строится два объекта с офисными площадями класса В. Это бизнес-центр на месте гостиницы «Монотель» и ТОЦ «Океан».
По нашим оценкам, до конца этого года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах составит 30–32%, а в первом полугодии 2010 года увеличится еще на 5%. Чтобы обеспечить приемлемую заполняемость бизнес-центров собственники будут вынуждены снизить арендные ставки в среднем еще на 30–40%. Снижение арендных ставок в классе В приведет к тому, что разница между ценами аренды офисов классов А и В увеличится до 50–60%, тогда как нормальное рыночное соотношение – не более 30%. Начнется миграция арендаторов из класса А в В, что рано или поздно заставит владельцев офисных помещений первой категории также снижать ставки аренды.
– Думаю, в пределах тех же 30–40%. В результате к середине следующего года аренда офиса класса В будет стоить в Сочи 913–1 159 руб. за кв. м в месяц. Для класса А арендная ставка будет в среднем 1 578–1 841 руб. за «квадрат» в месяц.
– А что будет происходить в сегменте торговой недвижимости?
– Ранее ввод основной части заявленных объектов (это почти 163 тыс. кв. м торговых площадей) планировался на 2010 год. Однако уже сейчас понятно, что в будущем году будет сдано не более 20% от предполагавшихся объемов. В данный момент большинство девелоперов заняты поиском инвесторов для своих проектов или пересмотром планов по их реализации. Ввод большей части из них в эксплуатацию передвинется на два-три года. Однако благодаря предстоящей Олимпиаде ситуация в Сочи, на мой взгляд, более оптимистичная, чем во многих российских городах. Ближе к 2014 году поток инвестиций в город возобновится и будет реализована большая часть заявленных проектов. В результате объем предложения качественных торговых площадей может превысить 320 тыс. кв. м.
– Показатели туристических потоков в сезон сохранились на уровне прошлого года, как и стоимость услуг размещения в объектах высокого класса. Но среднегодовая заполняемость гостиниц, по нашим оценкам, в этом году снизилась на 3–5%.
– Как, по-вашему, будет развиваться сектор гостиничной недвижимости Сочи в дальнейшем?
– В настоящее время запланирована и ведется реализация ряда масштабных проектов, благодаря чему предполагается к 2014 году увеличить номерной фонд гостиничного комплекса города на 12 тысяч мест, в 4,3 раза. Уже строятся несколько гостиничных объектов категорий 4* и 5*, еще более 15 проектируются.
С одной стороны, очевиден сложившийся тренд на постепенное превращение Сочи в курорт премиум-класса. С другой стороны, сегодня большая часть гостиничных объектов в городе рассчитана на экономичный туристический сегмент – в последние годы наблюдается сокращение потока туристов. Такое противоречие при пока еще небольшом количестве реальных проектов строительства качественных гостиничных объектов категорий 4* и 5* может «парализовать» курорт на длительное время
7 августа 2009 г., theproperty.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
