60% проектов строительного рынка будут отменены
Кризис ликвидности вынудил банки сократить кредитование застройщиков, а с недавнего времени и вовсе приостановить открытие новых кредитных линий. В итоге к ныне существующим проблемам рынка недвижимости прибавилась еще одна – «заморозка» стартовавших или запланированных проектов. Многие аналитики утверждают, что это может повлечь за собой разрушительные последствия на столичном рынке: поскольку средний срок реализации проекта составляет 3-5 лет, то в обозримом будущем, вследствие отсутствия нового предложения, нас ожидает новый скачок цен.
Основными объектами «заморозки» на сегодняшний день являются практически все проекты, находящиеся в ранней стадии проработки, т. е. имеющиеся только на бумаге, а также те, что испытывают проблемы с финансированием. Катастрофичность ситуации заключается в том, что такому процессу на сегодняшний день подвержены все без исключения сегменты рынка недвижимости.
«Ввиду проблем, связанных с финансированием, значительная доля девелоперов заморозила запланированные проекты, – отмечает Анна Мельник, руководитель отдела исследования рынка офисных помещений CB Richard Ellis. – Это коснулось практически каждого, кто осуществлял строительство на кредитные средства. Здесь можно говорить не только об офисной недвижимости, но так же и о торговой, складской, жилой. Кризис коснулся таких титанов строительного рынка, как Mirax Group, Capital Group, «Хорус Капитал», МИАН, ПИК, «Главстрой» и др. На данный момент кредитование практически недоступно. Следовательно, если проект не был изначально профинансирован, то его не на что и строить».
Дальше больше: количество приостановленных в реализации проектов постоянно увеличивается. Если еще год назад в Москве фактически не было замороженных объектов, не считая долгостроев, оставшихся с 90-х годов, а то еще и с советских времен, то кризис расставил все по своим местам. По словам Александра Пыпина, руководителя аналитического центра GED Analytics, о масштабах можно судить, исходя из того факта, что загрузка проектных институтов упала уже осенью 2008 года в несколько раз. «Есть и объекты, находящиеся в «полузамороженном» состоянии, т. е. с одной стороны, работы на них время от времени ведутся, но интенсивность их упала в несколько раз, и сроки сдачи постоянно переносятся», – отмечает Пыпин.
Проектов коммерческого «недостроя» в Москве было и осталось очень много. Их можно увидеть в любом районе города, в том числе и в центре. Причина все та же – перекрытие потока финансового кислорода застройщикам. «В России, как и во всем мире, очень распространена практика девелопмента коммерческой недвижимости на заемные средства. В связи с финансовым кризисом для большинства девелоперов стало сложным возвращать полученные кредиты. В перспективе, многие из них просто не выдержат долговой нагрузки, и им придется либо продавать существующие активы и проекты, либо передавать их кредиторам», – говорит Анна Мельник.
Еще пару лет назад эксперты рынка к долгострою относили многие известные проекты, например, гостиницу около метро «Сокольники», которую начали строить еще в начале 90-х годов и закончили на этапе внутренней отделки: у застройщика попросту закончились деньги. На данный момент здание достроено и в нем функционирует отель под брендом Holiday Inn. В офисном сегменте самым известным долгостроем является ММДЦ «Москва-Сити», строительство которого было начато в 1991 году, но в активную фазу вошло только в 2005 году. Также всем известный бизнес-центр «Зенит» («Синий зуб») на проспекте Вернадского на территории Академии народного хозяйства.
Специалист отдела исследований компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Андрей Сурков выделяет среди замороженных проектов в сфере торговой недвижимости в Москве такие крупные объекты, как ТЦ «Шоколад», многофункциональный комплекс с торговым центром, возводимый компанией «БИН» в районе Марьино. Проблемы возникают и у более крупных «рыб». Достаточно вспомнить торговую сеть «Копейка», принадлежащую банку «Уралсиб», которая объявила о приостановке будущих инвестиционных проектов, реализация которых планировалась на 2009 год.
Как показывает практика, «зависшие» жилые проекты – еще более частое явление. Как и в секторе коммерческой недвижимости, в жилом сегменте реализация проекта может возникнуть по вине инвестора, который заведомо не имеет достаточно средств, либо из-за недоучета различных факторов. Однако самая главная причина – влияние общей экономической ситуации в стране.
Живой пример – ГК «Пересвет», заморозившая свои проекты, строительство которых должно было начаться в 2012 году. Это решение было принято после того, как у девелоперской компании начались трудности с нахождением финансирования для строительных проектов. «По нашим данным, в столице заморожена примерно пятая часть от общего объема коммерческого жилья, – рассказывает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – Стоит отметить, что работы были остановлены по проектам, находящимся на начальной стадии реализации, которая подразумевает подготовку стройплощадки, проведение работ нулевого цикла, строительство фундамента и прокладку коммуникаций. В Московской области процент «замороженных» проектов выше, чем в Москве, и составляет порядка 50%, но и объем вводимого жилья здесь значительно больше», – заявила эксперт.
1) Башня «Россия» (ММДЦ «Москва-Сити») общей площадью 470 900 кв. м. Скорее всего, начальная концепция будет изменена. Ожидаемая дата реализации – 2016 год.
2) Бизнец-центр «Романов Двор», 3-я очередь, общей площадью 12 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – 2010 год.
3) Офисный комплекс «Два Капитана» общей площадью 100 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – конец 2010 года.
4) МФК «Легенда Цветного» общей площадью 112 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – конец 2010 года.
5) Башни «Сити Галс» общей площадью 110 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – 2010 год.
6) Бизнес-центр «Олимпия» общей площадью 70 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – 2010 год.
7) МФК «Оазис» общей площадью 59 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – 2010 год.
8) Здание на Новоорловской ул., 5, общей площадью 14 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – 2010 год.
9) Офисный центр «Рига Лэнд», 2-я очередь, общей площадью 45 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – 2010-2011 годы.
10) Бизнес-парк «Гринвуд», 2-я очередь, общей площадью 44 тыс. кв. м. Ожидаемая дата реализации – конец 2010 года.
«Мы прогнозируем, что в течение всего 2009 года количество отложенных проектов составит около 10-15% от общего числа запланированных проектов, – считает Анна Мельник. – Но самый пик ожидается в 2010-2011 годах, когда число «заморозок» может достигнуть 50-60%. Проекты, которые находятся на начальной стадии строительства и планировались к вводу в 2010-2011 годах, будут реализованы со значительной задержкой. На данный момент предотвратить такое положение дел фактически невозможно».
Тем не менее Александр Пыпин считает, что шанс исправить ситуацию всегда есть. Одним из путей поддержки строительной отрасли, по его мнению, может быть помощь со стороны государства. «Если обещания чиновников будут выполнены, то доля строящегося с участием властей жилья в стране вырастет в 2009 году в два раза по сравнению с 2008 годом». Также эксперт отмечает, что оживление на строительном рынке и массовое возобновление строек возможно после того, как уровень цен на жилье придет в соответствие с упавшим уровнем жизни населения и возможностями кредитной системы.
Другим способом спасения проектов, близких к стадии консервации, по мнению игроков рынка, может стать их переориентация при помощи специалистов по консалтингу. Сейчас эта услуга весьма востребована: путем анализа проекта и всех его составляющих выявляется перспективность его в будущем, разрабатываются способы по увеличению его рентабельности.
10 июня 2009 г., 1rre.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
