Столичный рынок офисной недвижимости: до дна еще далеко
Отдельные объекты еще предлагаются по очень высоким ценам. Например, среди новых апрельских предложений особняк-памятник архитектуры на Смоленской, за квадратный метр которого продавец хочет «выручить» почти $16 000. Однако, есть и ультра-дешевые предложения. Так, особняк под реконструкцию на Полянке предлагается по цене квартиры эконом-класса в Подмосковье – по $1300 /кв.м. что же касается дорогих, то за сколько реально они будут проданы – большой вопрос. Например, офисное помещение на Б.Серпуховской, которое изначально планировалось продать за 7840 $/кв.м. только за последний месяц подешевело на 35%. А общее снижение за несколько месяцев экспонирования составило ¾ от первоначальной цены, до $1950 /кв.м. Однако и по этой цене оно еще не продано, говорится в обзоре компании.
Несмотря на существенное снижение арендных ставок и цен продажи на столичные офисы, сделок в этом сегменте осуществляется крайне мало.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd., в апреле в столице было арендовано около 17 000 кв.м. офисных площадей. Все сделки относятся к существующим зданиям, большинство из которых расположено в Прайм и Центральных районах. Сделки предварительно аренды не происходили с ноября 2008 года, утверждают в компании.
«Во II и III кварталах 2009 года мы не ожидаем значительного повышения количества совершенных сделок, но мы надеемся, что уровень активности вырастет, так как многие арендаторы среагируют на пересмотр арендных ставок и привлекательные предложения в хорошо расположенных зданиях любого класса, - говорит Марк Поллитт, партнер, руководитель отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd. - Арендодателям следует быть более гибкими в коммерческих условиях и рассматривать каждую сделку индивидуально, чтобы соответствовать финансовым и временным ограничениям того небольшого числа арендаторов, которые находятся сейчас в поиске помещений».
Согласно данным компании, в апреле объем качественных офисных помещений в Москве преодолел отметку в 10 млн.кв.м., в том числе за счет новых 9 зданий, совокупной офисной площадью 146 356 кв.м.
В этом месяце было завершено строительство офисного центра класса А, White Square строения В и С (AIG Lincoln, 39 896 кв.м). Оба здания были сданы по договорам предварительно аренды ранее и заполнены на 100%, однако в них предлагается около 8 500 кв.м в субаренду. Наиболее значимыми зданиями класса В+, вышедшими в этом месяце были Алексеевская башня (MKS,30 567 кв.м), здание по адресу Варшавское шоссе,118 (Metropol Development,27 770 кв.м) издание на ул.Викторенко,д.3 (MR Group,21 680 кв.м), говорится в отчете.
Таким образом, средний уровень недоиспользования вырос с 18,7%в марте до 21,8%в апреле. Эксперты компании прогнозируют дальнейший рост свободных площадей.
Солидарны с коллегами и в компании Bridge Consulting. Уровень вакантных площадей в качественных офисных объектах за первые месяцы 2009 года существенно увеличился. Арендаторы, пытаясь сократить административные расходы, расторгают договоры и съезжают в офисные помещения классом ниже. Так, за первый квартал 2009 года доля вакантных площадей в уже функционирующих объектах увеличилась до 15% в классе А и около 12% в классе В соответственно. Объекты, выходящие на рынок в 2009 году и готовые к отделке, испытывают острую нехватку арендаторов, в настоящее время большинство из них заполнено не более чем на 65%.
Спрос на офисные площади постепенно сдвигается в сторону ТТК и МКАДа, в офисы класса В, где арендные ставки ниже даже в объектах высокого качества, говорится в обзоре компании.
Кроме того, в компании отметили тенденцию продолжения в первом квартале 2009 года бурного роста рынка субаренды. Компании, сократившие персонал и пересмотревшие свои планы развития в сторону уменьшения затрат, больше не нуждаются в больших офисных помещениях, но в виду уже заключенных договоров аренды вынуждены сдавать лишние площади в субаренду, считают эксперты Bridge Consulting.
Аналитики компании «Деловой район» выделяют еще одну тенденцию, наметившуюся на офисном рынке в апреле этого года, - увеличение объема вакантных офисных помещений, в которых доступна мелкая нарезка, - это офисные блоки 50-300 кв. м в бизнес-центрах класса В, особняках и административных зданиях.
По сравнению с предыдущим месяцем на рынке появилось больше помещений в бизнес-центрах и особняках, на 8% и 20,5% соответственно. Объем предлагаемых площадей в административных зданиях напротив снизился на 7% (сюда относятся реконструированные НИИ, заводы и т.п.). Это показывает тенденцию к переезду компаний из более качественных объектов в менее качественные в целях экономии, говорится в отчете компании.
«По сравнению с докризисным периодом число предложений небольших блоков 100-200 кв.м. значительно выросло, - утверждает Дмитрий Онофрей. - Даже в современных бизнес-центрах класса В+ собственники готовы идти на уступки и допускать мелкую нарезку площадей. Иначе практически невозможно сдать площади, освободившиеся после выезда старых арендаторов или сокращения занимаемых ими площадей».
Согласно данным отчета, в апреле доля помещений в пределах Садового кольца в общем объеме предложения выросла на 3,1 процентных пункта. Это говорит о том, что определенные компании покидают свои офисы с престижным местоположением, и переезжают в более доступные по цене помещения в районе ТТК и далее.
Принцип мелкой нарезки лежит в основе нового формата офисной недвижимости
«коворкинг-офис». Суть коворкинга (coworking) – это сдача в аренду отдельных полностью оборудованных рабочих мест для очень маленьких компаний, работающих в одной сфере бизнеса. В марте нынешнего года состоялись презентации первых в Москве проектов «коворкинг-офиса». Первый проект – это Communist Loft, расположенный на территории бизнес-центра «Даниловская Мануфактура 1867» на Тульской.
Стоимость аренды рабочих мест составляет от $350 – 455 в месяц в зависимости от
срока договора. Второй подобный проект – коворкинг-офис на Марксистской, где стоимость рабочего места в месяц составляет 12 000 – 15 000 руб. в месяц.
В настоящее время на рынке наблюдается классическая ситуация спада - низкий уровень спроса на фоне высокого уровня строительства, приводящий к продолжающемуся росту недоиспользования. В результате арендные ставки продолжают свое падение, начавшееся в ноябре 2008 года, резюмировали эксперты Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Ltd.
Офисный сегмент, по мнению аналитиков компании RRG, - самый «невыгодный». По крайней мере, с психологической точки зрения. Ведь с «квадрата» торговой площади предполагается извлечение определенного дохода, последствия сокращения складских площадей также очевидны. Что же касается офисного помещения, то оно, как и «затратные» подразделения компании, в случае каких-либо проблем первым попадает «под сокращение»: по площади, местоположению или классу.
Возможно поэтому, стагнация на офисном рынке более глубокая, чем в других сегментах. Если в торговом сегменте основные «разрушения» происходили в начале кризиса, а в складской, наоборот, некоторое время был наиболее благополучным, то на офисах кризисные явления сказались сразу и продолжают сказываться, считают в RRG.
По мнению экспертов компании Bridge Consulting, стагнация на офисном рынке продлится до осени. К тому моменту участники рынка сформируют для себя полное представление о будущем офисной недвижимости, уровне цен и арендных ставок. Также в третьем квартале начнется замедление роста вакантных площадей, бегство арендаторов в офисы ниже классом, скорее всего, закончится, хотя значительного увеличения уровня спроса не предвидится, считают в компании.
18 мая 2009 г., kdo.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
