Fitch: Для девелоперов РФ валютные риски остаются существенными
Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings полагает, что для российских девелоперских компаний, ведущих деятельность на рынке жилой и коммерческой недвижимости, валютные риски остаются существенными ввиду значительных уровней долга в иностранной валюте. Об этом говорится в сообщении агентства. При этом, по мнению Fitch, такие риски не будут полностью сглажены за счет традиционного использования привязки цен на недвижимость и арендных ставок, оплачиваемых в рублях, к иностранной валюте.
Если финансирование девелоперской компании в значительной степени осуществляется за счет долларовых заимствований, снижение курса рубля к доллару непосредственно осложняет обслуживание долларовых процентных платежей за счет операционного денежного потока в национальной валюте. В конечном счете это снижает доступный свободный денежный поток, что может оказывать негативное влияние на общую позицию ликвидности девелоперской компании. У девелоперских компаний, которые Fitch рейтингует в России, - ОАО "Группа ЛСР" (B/Rating Watch "негативный"), ОАО "Система-Галс" (B/Rating Watch "негативный") и Mirax Group Holding B.V (C/Rating Watch "негативный") - на конец 2008г. обязательства в иностранной валюте составляли около 35%, 20% и 88% общего долга соответственно. С конца июля 2008г. рубль потерял в стоимости 31% относительно доллара, с пиком падения курса рубля на 36% в феврале 2009г.
Как отметил младший директор в аналитической группе Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости Европы, Ближнего Востока и Африки Артем Фролов, привязка цен продажи и аренды недвижимости к иностранной валюте вряд ли полностью устранит валютные риски, так как в случае дальнейшего снижения курса рубля фактически произойдет увеличение цен, привязанных к доллару, из-за чего многие покупатели и арендаторы не смогут или не захотят платить. Это, в свою очередь, вероятно, будет способствовать продолжению сокращения спроса и тому, что арендаторы будут запрашивать понижение арендных ставок по действующим договорам. Однако те девелоперские компании, которые имеют более низкие объемы валютного долга, а значит, ограниченную потребность в привязке конечных цен к существующему валютному курсу, скорее всего, будут находиться в более выгодном положении, чтобы выдержать какое-либо дальнейшее снижение курса рубля.
Как и динамика спроса и предложения, которая влияет на рынок и жилой, и коммерческой недвижимости, ситуация с валютным курсом также усиливает падение цен. Так, по некоторым данным, цены на жилую недвижимость в Москве в долларах уже сократились в среднем примерно на 30% с пикового уровня в 2008г., и свидетельств восстановления пока не наблюдается. Стоимость жилой недвижимости в рублях также снизилась приблизительно на 10% с максимальных уровней 2008г. Рынок коммерческой недвижимости испытывает резкий спад с конца III квартала 2008г. в плане арендных ставок, стоимости недвижимости и объемов новых сделок. Сокращение увязанных с долларом арендных ставок по коммерческой недвижимости сопоставимо со снижением стоимости жилой недвижимости.
Fitch ожидает, что потенциальные арендаторы и покупатели продолжат придерживаться существующего выжидательного подхода до тех пор, пока цены продажи и аренды не стабилизируются, что, возможно, произойдет лишь в 2010г. или позднее. В такой ситуации даже те немногие арендаторы и покупатели, которые получают приток средств в иностранной валюте (например, экспортеры), и, следовательно, имеют естественное хеджирование на случай повышения цен на недвижимость и арендной платы, обусловленного изменением валютного курса, являются чувствительными к увеличению стоимости объектов недвижимости, как и клиенты, платежеспособность которых ухудшилась в результате общего экономического спада.
Валютный риск девелоперов может быть устранен за счет конвертации долга в иностранной валюте в национальную валюту, как поступила "Система-Галс" в конце 2008г., конвертировав в рубли долг, эквивалентный 700 млн долл. В то же время рефинансирование валютного долга рублевым, вероятно, останется сложным для многих девелоперов ввиду непростой ситуации с привлечением финансирования на внутреннем рынке, более высоких процентных ставок по рублевым заимствованиям и, возможно, дополнительной платы за реструктуризацию долга.
В дополнение к возможному ухудшению денежного потока девелоперской компании неблагоприятные изменения валютного курса также могут привести к сокращению запаса прочности или нарушениям по финансовым ковенантам (таким как отношение долга к стоимости активов, отношение долга к EBITDA), которые нередко предусматриваются кредитными соглашениями компаний с банками. Нарушение этих коэффициентов может привести к дефолту по существующему финансированию, а также, вероятно, отрицательно скажется на способности компаний привлекать новое финансирование. Агентство отмечает возможность негативных рейтинговых действий, если снижение курса рубля окажет существенное воздействие на поток денежных средств, ликвидность и/или запас прочности по ковенантам у рейтингуемых Fitch российских компаний по девелопменту жилой и коммерческой недвижимости.
3 апреля 2009 г., quote.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
