В коммуне остановка
Наверное, строителям было приятно, когда премьер-министр Владимир Путин, выступая на прошлой неделе в Госдуме, назвал строительную отрасль важнейшим "из локомотивов, который вытянет экономику". Логика здесь железная: любая большая стройка обеспечивает работой тысячи человек и сотни предприятий. Был бы у такой стройки заказчик с деньгами. В данном случае, как стало понятно из речи премьера, таким заказчиком на ближайшее время станет государство. В 2009 году за счет федерального и региональных бюджетов, средств фонда ЖКХ и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на стимулирование строительной отрасли выделят 440 миллиардов рублей - сумма, эквивалентная стоимости трети всего жилищного рынка в стране. Средства пойдут на разные нужды - и на капремонт, и на строительство жилья для военных и очередников, и на помощь ипотечным заемщикам (АИЖК получит дополнительные 60 миллиардов рублей). Деньги в отрасль собираются вкачать и в самом деле нешуточные. И они наверняка спасут строительство в стране. Но вот вопрос: во что они превратят рынок недвижимости? Ведь поддерживать строительную отрасль и рынок недвижимости не совсем одно и то же.
То, что ситуация в строительстве сегодня катастрофическая, несомненно. Вести о сделках в сфере девелопмента говорят сами за себя. Банк ВТБ всего за 2 доллара получит 51 процент акций известной девелоперской компании "Система-Галс". Еще недавно такой пакет стоил на Лондонской бирже почти 60 миллионов долларов. Задолженность компании перед банками составляет 700 миллионов долларов. Другой флагман строительной отрасли - ПИК до начала второго полугодия должна выплатить кредиторам около 800 миллионов долларов. Компания была вынуждена уступить (в полном смысле слова - даром) 25 процентов своих акций инвесторам - структурам Сулеймана Керимова. Капитализация ПИК оценивается сейчас в 670 миллионов долларов, хотя при размещении акций она составляла 12,3 миллиарда. Примеры можно множить, а результат налицо: рынок стремительно сжимается по всем параметрам. Дешевеют активы компаний, падают цены, все меньше новых проектов выходит на рынок. В этом году в Москве объем вводимого в эксплуатацию жилья может сократиться по сравнению с 2007 годом на 30-40 процентов. И это только начало. "Пока все еще не так плохо, - говорит руководитель аналитического отдела "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. - Почти 90 процентов уже начатых столичных новостроек скорее всего будут завершены. В 2009 году на рынке появится не более 1,2 миллиона "квадратов" коммерческих новостроек". Но все это "докризисные" объекты, а новые проекты заморожены. Денег на них нет и взять их неоткуда. Но проблема не только в этом: стоят заводы, без работы остались люди и далее по списку. Это понимают как власти, так и сами строители. "Рынок невозможно стимулировать, можно только спасать отрасль через госзаказ", - считает генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев.
Меры, которые собираются предпринять власти для поддержки отрасли, уже озвучены. Однако механизм оказания помощи изменится. В конце прошлого года федеральные структуры вознамерились было потратить 100 миллиардов рублей на выкуп жилья, но не вышло: застройщики отказались продавать метры по 30 тысяч за "квадрат". Аналогичная история повторилась в Москве: вместо запланированных 500 тысяч "квадратов" столичными властями было выкуплено только 380 тысяч. К большим скидкам девелоперы оказались не готовы. Теперь и сами власти отказываются от прямого выкупа у застройщиков. Госзаказ - вот за что придется повоевать строительным компаниям, которым остается лишь роль подрядчика. У федеральных структур это крупные инфраструктурные объекты, гиперпроекты вроде Сочи и Владивостока, у регионов - социальное жилье. Москва, например, заявила, что объемы социального строительства не снизит, но строить будет самостоятельно. "Это дешевле", - объяснил первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк. "Решение столичных властей будет хорошим подспорьем строительным компаниям. Для них также важно будет принять участие в программе строительства жилья для военных - ни много ни мало 90 тысяч квартир в разных регионах. Но самой эффективной поддержкой могут стать те меры, которые направлены на снижение себестоимости проектов", - говорит Дмитрий Таганов. Эксперт имеет в виду решение о подготовке стройплощадок и инфраструктуры за счет бюджетов, а также финансовые послабления, на которые пошли власти всех уровней. В той же столице - отмена арендной платы за землю на время строительства, отмена платы за оформление документов и т. п. "Строительство на бюджетные деньги стабилизирует работу отрасли, - уверен Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. - И позволит решить вопрос не только с сокращением очереди нуждающихся в жилье и предоставлением жилья льготным категориям, но и в том числе решит проблему переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Можно будет решить проблему с переселением из престижных районов Москвы неплательщиков, которых сейчас просто некуда выселять. Появляется возможность для реализации разных городских программ".
Перспектива прекрасная, но в ней не видно коммерческой составляющей - той, что определяет само существование рынка недвижимости. До сих пор его бурную жизнь обеспечивали огромный объем коммерческого предложения, высокий уровень спроса и постоянно растущие цены. Сегодня в наличии нет ни одной из трех составляющих, нет в планах властей и их поддержки.
Высокий уровень нового предложения остается в прошлом. Спрос слабеет в связи со снижением покупательной способности населения. По прогнозам, экономика начнет выходить из кризиса в лучшем случае через несколько лет, и до тех пор ждать появления у людей достаточных средств для приобретения жилья вряд ли стоит. Ипотека также недоступна - проценты по ссудам сегодня запретительные. По данным аналитиков Рanorama Estate, так называемый индекс недоступности кредитного жилья составляет 72 процента, то есть средний доход московской семьи должен вырасти на 72 процента, чтобы она могла купить квартиру по ипотеке. В феврале 2009 года банки выдали на покупку жилья 8,5 миллиарда рублей, как в 2006 году (в первом квартале прошлого года среднемесячный объем выдачи ипотеки составлял около 50 миллиардов рублей). Среди государственных мер нет таких, которые делают ипотеку доступнее. Деньги, вкачиваемые в АИЖК, должны помочь решить проблемы с уже взятыми кредитами. И, кстати, число неплательщиков по ипотечным ссудам начало стремительно расти, после того как агентство взялось за меры помощи заемщикам, находящимся в трудном положении. Сегодня в судах - 10 тысяч исков от банков к неплательщикам.
И наконец, третья составляющая - цены. В последнее время они стремительно падали. По данным GED Analitics, в 12 крупнейших городах России цены в рублях стали ниже в среднем на 8,9 процента. При этом везде сохраняется огромный разрыв между ценами предложения и ценами реальных сделок. По оценке гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, если рассматривать весь рынок в целом, то цены реально просели на 20-35 процентов. Правда, уже в марте падение приостановилось. На днях аналитики IRN.RU высказали предположение, что цены на столичном рынке зафиксируются у нынешнего уровня - 4 тысячи долларов за "квадрат", то есть приблизительно как в том же 2006 году. Заметим, что в то время на рынке наблюдалась стагнация - люди не могли покупать метры за 4 тысячи долларов за "квадрат" из собственных средств. Но тогда в игру вступили банки - началось активное ипотечное кредитование. Рынок ожил, цены тронулись. Сегодня такой сценарий выглядит маловероятным.
Но, может, это и хорошо, что со стороны государства нет попыток подстегнуть именно рынок недвижимости? Допустим, власти примут меры только к стимулированию строительной отрасли, предоставив рынку разруливать тему спроса, предложения и т. п. Что мы тогда увидим? Картина может быть примерно такой: в продажу будут поступать в основном квартиры вторичного сектора, число предложений на первичке заметно уменьшится. Если банки не снизят проценты по ипотеке до "смешных" 3-6 процентов, то кредитные покупки практически прекратятся. Единственное, что не берется предсказать никто, сколько будет стоить метр на рынке. Если останется в районе 4 тысяч долларов, то, видимо, сделок будет немного. Сегодня покупатель ждет дальнейшего снижения цены. Кто-то даже называет цифру около 2-2,5 тысячи долларов, привязываясь к ценам выкупа метров властями под социальные нужды (принятая Минрегионразвития цена для Москвы во втором квартале этого года - около 84 тысяч рублей) .
Подобная "модель рынка" не требует таких больших объемов строительства коммерческого жилья, как в последние годы. Зато государство будет вынуждено строить в огромных количествах социалку, а потом, как в славное советское время, распределять жилье среди населения. Причем варианты тут могут быть разные: для очередников и переселенцев - бесплатная раздача с поправкой на рыночные реалии (без возможности приватизации). Второй вариант - доходное жилье. Речь идет не только о доходных домах для состоятельных людей, но и для всех категорий потребителей - бизнес-, экономкласс и для остро нуждающихся (социальная аренда). "Городские власти должны строить объекты для соцнайма. И те люди, которые не смогут купить себе жилье, должны иметь возможность снимать его за 100 долларов за квадратный метр в год. Надо запустить самовоспроизводящуюся индустрию соцнайма - это весьма эффективное решение", - отмечает Вячеслав Ширяев.
Выходит, что строительная индустрия, которая выживет в эти трудные времена, будет в основном заточена на решение социальных программ. Люди, у которых нет существенного дохода, но есть проблемы с метрами, решат их быстрее, чем представители среднего класса. Впрочем, стремление к покупке собственного жилья сегодня подзатухло во всем мире. Так что мы в тренде.
13 апреля 2009 г., itogi.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
