Российская недвижимость рушится в цене

Отсутствие спроса из-за нехватки ликвидности снизит цены на недвижимость в России. По разным данным падение может составить от 10 до 40%. Среди причин явления также указывается тенденция снижения цен в сегменте стройматериалов.

Стоимость жилья в России снизится в этом году на 10%. Такой прогноз озвучил в своем выступлении в Москве глава Минрегионразвития Виктор Басаргин. Министр указал, что такое изменение конъюнктуры рынка связано с падением цен на строительные материалы, затраты на которые составляют около 60% от стоимости возведения домов.

Правда, у экспертов исследовательской компании Fitch иное мнение. Они полагают, что падение цен на недвижимость составит 20–40%. Среди причин указывается снижение активности инвесторов, сокращение возможностей потенциальных покупателей для получения денежных средств, а также падение темпов роста ВВП. В этих условиях стоимость недвижимости неизбежно начнет снижаться, как и предложение на первичном рынке, поскольку у застройщиков просто нет денег на реализацию новых, или же завершение старых проектов. В прогнозе компании отмечается, что у фирм, работающих по схеме «построить и продать» также появились дополнительные трудности. В частности, на фоне опасений, что застройщик не завершит проект, потенциальные клиенты не будут спешить вносить деньги в будущее жилье. Не менее проблематично получить средства и у инвесторов, а также в банковском секторе, страдающем от недостатка ликвидности.

В интервью BFM.ru представитель Fitch Артем Фролов рассказал, что такая разница в прогнозах обусловлена в первую очередь тем, что у каждой организации методики подготовки подобных исследований свои. Кроме того, в текущих условиях ситуация меняется постоянно и сложно дать точный прогноз по тому, каким будет рынок через несколько месяцев. В то же время, по словам эксперта, общие тенденции указывают на то, что в дальнейшем стоит ожидать заметного падения цен на недвижимость. Причем затронет этот процесс прежде всего те регионы страны, где снижения стоимости еще не было. «В Москве цены пока снижались незначительно. Если прогнозируемый нами процесс падения начнется, то в столице он может быть заметным», — указал Фролов. По словам эксперта, стоимость стройматериалов действительно занимает значительную долю от затрат на возведение недвижимости. Наиболее серьезные затраты в данном случае понесут компании, чьи проекты стартовали до падения цен на рынке.

Начальник управления инвестиционных проектов Москоммерцбанка Владимир Бушуев также указал BFM.ru на разницу в методиках прогнозирования. При расчете темпов падения цен на жилую недвижимость в России в первую очередь необходимо определиться с методикой оценки, а именно: оцениваемые регионы, их весовые параметры, а также соотношение различных регионов по объемам или по стоимостному выражению. В зависимости от применения различных методов оценки прогнозы темпов изменения стоимости жилья могут отличаться в разы.

В России существуют два параллельных рынка жилья: это рынок крупных городов, в основном Москвы и Санкт-Петербурга, а также региональные рынки. Максимальная средняя стоимость в столице достигала 6200 долларов за один квадратный метр жилой площади. До ноября 2008 года она держалась на этом уровне или даже росла. Однако затем московские квартиры начали стремительно падать в цене. Основная причина этой тенденции — отсутствие спроса со стороны покупателей и увеличившийся объем предложения за счет выхода на рынок «инвестиционных» квартир«. Средняя стоимость одного квадратного метра в настоящее время составляет около 5200 долларов. Таким образом, на данный момент падение уже составило около 20% от максимального уровня цен. При этом в рублевом выражении расценки практически не изменились — падение стоимости жилья произошло в основном за счет девальвации российского рубля относительно основных мировых валют. В ближайшее время цены на квартиры в Москве продолжат снижаться, и к сентябрю 2009 года, вероятно, достигнут уровня 3—4 тысячи долларов за квадратный метр. При этом уровень цен в рублевом выражении будет зависеть от масштабов дальнейшего обесценения национальной валюты.

Говоря о текущем уровне цен жилой недвижимости на региональных рынках, Бушуев рассказал, что она колеблется в диапазоне 35–65 тысяч рублей за квадратный метр. В ближайшее время возможно незначительное снижение стоимости в рублевом выражении — в пределах 10—15% от текущего уровня. При этом он указал, что денег в регионах всегда было меньше, чем в столицах. А в период кризиса ликвидные средства еще активнее концентрируются в Москве и Санкт-Петербурге. «Уровень цен в конкретных сделках купли-продажи может падать значительно больше, чем в среднем по рынку, и может достигать 30–50% относительно текущего уровня», — подчеркнул Бушуев.

Эксперт отметил, что стоимость коммерческой недвижимости также будет снижаться. Цена в данном сегменте рынка зависит от двух основных факторов: чистого операционного дохода, который привязан к уровню аренды, и величине ставки капитализации — относительного показателя, используемого при оценке коммерческой недвижимости, характеризующего уровень риска. Средняя стоимость аренды на объекты класса «А» в Москве по итогам II квартала 2008 года находились в диапазоне 1200–2000 долларов за квадратный метр (без учета НДС). На объекты класса «В» — 650–1200 долларов. По отзывам риэлторов в IV квартале 2008 года не было сдано в аренду ни одного нового объекта из вновь веденных в эксплуатацию. «Все сделки по сдаче в аренду помещений были заключены в рамках сокращения расходов компаниями, и в основном связаны с переездом в меньшие по площади и более дешевые офисы. К концу 2009 года возможно падение ставок аренды на офисные помещения в Москве до уровня 1998 года, а именно, до 500–1000 долларов по офисам класса А и 350–600 класса В», — уточнил эксперт. При этом ставка капитализации сократиться с 10–11% до 18–20%. Таким образом, стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости по итогам 2009 года по заключаемым сделкам может сократиться в 2–4 раза в долларовом эквиваленте относительно текущего уровня цен.

21 января 2009 г., bfm.ru

Новости Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024 Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран. www.realcongress.ru 28 августа Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка 63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %. core-xp.ru 9 августа Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Эксперты назвали 3 ключевых изменения рынка офисной недвижимости за 20 лет Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х. 25 ноября Доля свободных площадей в ТЦ вышла на плато В III кв. доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составила 5,4 %, увеличившись на 2 п.п. ко II кв. Незначительные колебания связаны с ротацией арендаторов и указывают на стабилизацию показателя в пределах текущих значений. 24 ноября Все статьи и обзоры

Все новости за январь