Доходное место: Через третьи руки — Сдача офисных площадей в субаренду широко распространена на рынке офисной недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных.
Вопреки расхожему мнению, субаренда это не «схема» или сомнительный с точки зрения законности способ ведения коммерческой деятельности. По крайней мере в большинстве случаев. Субаренда такая же форма коммерческих отношений, как и аренда прямая. Впрочем, есть у нее и ряд специфических особенностей.Практика сдачи площадей в субаренду в Москве появилась еще в 1990-х гг. Тогда единственным крупным арендодателем на рынке «конторской» недвижимости было правительство города, а первые современные бизнес-центры попадались в столице крайне редко и сдавались в основном западным компаниям. Тогда-то предприимчивые граждане во главе с чиновниками департамента имущества и положили начало этому рынку.
Логика бизнеса была проста. В те годы в столице существовал ряд льгот на аренду помещений для самых разных категорий фирм от малого бизнеса до компаний, использовавших труд инвалидов. В зависимости от района города и типа бизнеса компании, арендующие помещения «из-под города», могли рассчитывать на определенный коэффициент, понижающий арендную плату. В самых выдающихся случаях он доходил до 80% от заявленной величины арендной платы, которая у города была и так в разы ниже рыночной. Самое удивительное что компании, имевшие по закону право на льготы, как правило, даже не знали о них. Зато о системе понижающих коэффициентов были прекрасно осведомлены чиновники и владельцы близких им структур.
Естественно, такой разброс цен и огромная коррупционная емкость не могли не породить выгодную для всех участвующих в ней сторон «схему». Делалось все очень просто: близкая к власти компания брала в аренду у города большое помещение по минимальной ставке, которая снижалась при помощи использования запутанной системы коэффициентов, разделяла его на более мелкие части и пересдавала в субаренду всем желающим. В том числе и тем, кто имел бы право получить это помещение напрямую по льготной цене. Наиболее ловкие умудрялись получить помещения по совсем мизерным ценам на длительные сроки.
И по сей день город или инвестор неожиданно может узнать, что в здании, предназначенном к сносу или реконструкции, сидит компания, заключившая договор аренды по фиксированной цене на 25, а то и 50 лет. А уже на ее площадях вовсю роятся самые разные субарендаторы.
Бизнес был сверхприбыльный. «Раньше субаренда являлась распространенной формой деловых отношений, так как у компаний была возможность взять в аренду недорогую государственную собственность, а потом пересдать ее по более высокой цене», говорит директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow Роман Соков. «Субаренда привлекательна в случаях, когда ставки ниже рыночных. Только при таком раскладе арендатор может получить выгоду от пересдачи помещений. Поэтому активное развитие получила субаренда федеральной и муниципальной недвижимости», добавляет Кира Бутба, руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting.
С этой порочной практикой столичные власти начали бороться лишь в начале 2000-х гг., когда чиновники поняли, что бюджет теряет сотни миллионов долларов. В 2005 г. глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что, например, в 2004 г. доход таких компаний от субаренды превысил $100 млн. Решение столичные власти нашли простое: с 2005 г. в Москве были практически отменены льготы на аренду городских помещений, а ставки, по которым город сдавал свою недвижимость, начали приближаться к рыночным. Да и сдавать площади стали на открытых аукционах. Кроме того, при сдаче в аренду городского имущества в стандартный договор были внесены поправки, запрещающие арендаторам пересдавать помещения в субаренду без разрешения собственника имущества, т. е. города. «Город начинает политику выравнивания арендных ставок и повышает их практически до рыночного уровня», говорит коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев.
В какой-то степени принятые меры дали результат, и часть работавших на этом рынке лишились своих доходов. Впрочем, как отмечает гендиректор маркетинговой группы «Беш» Оксана Крымина, полностью прикрыть эту лавочку не смогли даже в Москве и подобная практика все еще не редкость для рынка. «До сих пор периодически появляются сообщения об обнаружении фактов незаконной субаренды в столичных офисных центрах. Во многих же регионах подобные случаи как были, так и остаются общим местом», рассказывает она.
Именно из-за многочисленных скандалов начала 2000-х гг. субаренда стала для многих девелоперов и арендаторов коммерческой недвижимости словом почти ругательным. Между тем во многих случаях субаренда не только не вредит, но и приносит пользу всем участвующим в процессе сторонам. «Практика сдачи в субаренду офисных площадей достаточно распространена как в Москве, так и в регионах, считает Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости АН МИАН. Из нашего опыта можно сказать, что более половины заключенных при содействии брокеров договоров это именно субаренда». А по оценке директора департамента консалтинга компании «Миэль Коммерческая недвижимость» Айдара Галеева, в настоящее время на рынке субаренда составляет около 2025% от общего объема предложений офисных помещений.
И речь идет о вполне легальных договорах. Как отмечают эксперты, наиболее распространена практика субаренды в объектах невысокого класса. «В основном субарендные отношения характерны для объектов классов B, B- и С. Как правило, это административные здания, особняки, первые этажи жилых домов. Помещения в бизнес-центрах класса А в субаренду сдаются достаточно редко», подтверждает Владимир Журавлев. «Субаренда, как правило, встречается в объектах невысокого качества, поскольку зачастую она выступает способом минимизации налоговых платежей, а крупные столичные девелоперы, которые занимаются реализацией бизнес-центров классов А и В+, не злоупотребляют подобной схемой», добавляет Айдар Галеев.
Субарендаторами, как правило, выступают малые и средние компании. «Офисы в субаренду пользуются спросом в основном у небольших компаний, которые только выходят на рынок и которым нужно время на развитие своего бизнеса. Таким компаниям невыгодно арендовать большой офис для перспективного развития, выполнить отделку собственными силами и полностью оборудовать его», говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. Айдар Галеев преобладание небольших компаний на рынке субаренды объясняет еще и тем, что договор субаренды, как правило, заключается на небольшой срок: «Это чревато дополнительными рисками, поэтому платежеспособные компании, которые придают большое значение вопросам оценки рисков, предпочитают прямую аренду».
Впрочем, есть и исключения. Так, по словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрия Кузнецова, в субаренду в основном берут небольшие офисы размером 100250 кв. м: «Но основными субарендаторами являются представительства иностранных и российских компаний, которые только начинают свою деятельность в новом регионе. Как только бизнес-перспективы для них становятся очевидными, они начинают искать постоянный офис и нанимать дополнительный персонал».
Сдавать в субаренду офисы зачастую вынуждены даже респектабельные компании. «Крупные компании, заключив прямой долгосрочный договор аренды с собственником, зачастую вынуждены брать площадей больше, чем им реально необходимо на данный момент (собственник сдает только этажами или крупными блоками, но по хорошей ставке). Получая согласие от собственника на сдачу в субаренду, они делают ремонт в помещениях, иногда делят площадь на небольшие блоки и с определенной наценкой реализуют излишки либо своим партнерам по бизнесу, либо сторонним компаниям», рассказывает Ашот Барсегян.
«Для крупных компаний каждый переезд связан с большими затратами на отделку нового офиса и инфраструктуру здания. Такие компании арендуют заведомо большие офисы, чем им необходимо в настоящий момент, что гарантирует возможность расширяться в рамках существующего бизнес-центра на протяжении определенного времени. Излишки же как раз и сдаются в субаренду на срок от одного до трех лет», добавляет Дмитрий Кузнецов. «Такой арендатор будет искать субарендатора с надежной репутацией, готового заключить долгосрочный договор аренды на 23 года», подытоживает руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко.
В некоторых случаях, говорит Оксана Крымина, компании сдают часть своих помещений в субаренду партнерам по бизнесу или дочерним структурам. Делаться это может в тех случаях, когда для ведения успешного бизнеса партнерам выгоднее размещаться в одном офисном комплексе. Еще одну причину сдачи площадей в субаренду называет Роман Соков: «Случается так, что компания по каким-то причинам съезжает из собственного офиса, а договор аренды заключен на несколько лет. Как правило, такие компании пересдают площади по договору субаренды». В противном случае арендатору пришлось бы платить собственнику серьезную компенсацию за досрочное расторжение договора аренды.
Самая же неприятная ситуация когда пересдавать площади в субаренду компании приходится из-за того, что дела идут все хуже, поэтому приходится сокращать сотрудников и как можно быстрее снижать издержки.
Субаренда таит в себе ряд рисков. «Более рискованным такой договор является для субарендатора, так как он не может контролировать взаимоотношения непосредственно с собственником, объясняет Полина Макаренко. Существует опасность, что если собственник захочет расторгнуть основной договор аренды с непосредственным арендатором, то автоматически субарендатор окажется в такой же ситуации, даже если он не нарушал условий договора». Однако, добавляет Владимир Журавлев, исключение может быть в том случае, если в договоре отдельно прописано, что собственник должен перезаключить договор прямой аренды на субарендатора при досрочном расторжении договора с прямым арендатором на срок, указанный в договоре субаренды.
Как рассказывает Оксана Крымина, собственники стараются прописать в основном договоре аренды разрешительное право сдачи арендатором своих площадей в субаренду: «Делается это для того, чтобы не превращать офисный центр в проходной двор, где среди арендаторов могут оказаться самые разные компании, в том числе и не соответствующие общему имиджу объекта». «Арендодатель вправе отказать тому или иному арендатору, если, например, статус компании субарендатора не соответствует общей концепции офисного центра», подтверждает Ашот Барсегян. «Высококачественные объекты подразумевают определенный уровень арендаторов, в то время как наличие права субаренды не позволяет прогнозировать будущих соседей», резюмирует Айдар Галеев.
Правда, на московском рынке нашлись компании, которые сумели превратить сдачу площадей в субаренду в прибыльный и, главное, полностью законный бизнес. Речь идет о компаниях Regus, «М-Стиль», Daev Plaza, Millenium House. Самым крупным игроком на этом рынке является именно Regus, которая уже пересдает помещения в бизнес-центрах «Смоленский пассаж», Capital Plaza, Avrora Business Center. Естественно, никакого отношения к городским площадям и льготам такие компании не имеют. Просто эти компании умеют строить бизнес, арендуя площади по рыночным ценам, а сдавая их по ставкам выше рынка. Как отмечает руководитель департамента аналитики компании Blackwood Ольга Широкова, арендные ставки в договорах субаренды в среднем на 1520% выше средних ставок в своем классе.
Впрочем, компании типа Regus не только зарабатывают на простой разнице ставок, но еще и вкладывают в арендуемые помещения дополнительные средства, которые потом окупают за счет дополнительных услуг. Как правило, такие компании снимают помещения в статусных объектах целыми этажами, за счет чего получают скидку по арендной плате, затем разбивают помещение на мелкие блоки и сдают площади уже по намного более высоким ценам. «Они не просто пересдают помещения с накруткой, говорит Кира Бутба. Как правило, они снимают некачественные помещения, вкладываются в ремонт, а затем сдают на выгодных для себя условиях».
Расчет стоимости сдаваемых в субаренду помещений производится не по квадратным метрам, а по рабочим местам. Если пересчитать стоимость субаренды на квадратные метры, то их цена окажется в 23 раза выше среднерыночных ставок. «Особенностью данного формата является то, что в субаренду сдаются полностью меблированные и оборудованные офисы небольших размеров, где арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места», говорит Ольга Широкова.
«Готовая инфраструктура, существующая в таких бизнес-центрах, позволяе1000т арендатору приступить к работе немедленно при минимальных начальных капиталовложениях, нахваливает концепцию Юрий Юдаков. Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к интернету, современные телекоммуникации. Еще одно преимущество таких офисов в том, что договор аренды можно заключить на несколько месяцев, что в случае с небольшими компаниями или иностранными представительствами достаточно удобно».
Выглядит красиво. Но только не для тех, кто пожелал снять площади в этих объектах. В тех же бизнес-центрах компании Regus субарендаторам зачастую навязывают ряд совершенно ненужных им услуг, от которых по условиям договора невозможно отказаться. Как рассказывали «Ведомостям» некоторые субарендаторы Regus, в этих бизнес-центрах даже пользование чайником могло оказаться платным. Хорошо хоть не туалетом! Стоимость дополнительных услуг высока. И все же преимущества для многих компаний перевешивают необходимость несения высоких затрат. Недаром свободные помещения в бизнес-центрах Regus появляются на рынке нечасто.
Как полагают аналитики, субаренда на рынке офисной недвижимости в тех или иных формах будет существовать всегда и как бизнес, и как «осознанная необходимость». «Субаренда является нормальной коммерческой практикой, разрешенной законом и обычаями делового оборота. В настоящее время она занимает определенную нишу на рынке аренды недвижимости, поэтому значительного уменьшения доли подобных отношений, на мой взгляд, не произойдет, хотя роста их количества ожидать также не приходится», говорит Айдар Галеев. «Практика субаренды никуда не уйдет, так как в Центральном округе запрещено строительство бизнес-центров и офисов там теперь вряд ли прибавится, а значит, спрос на эти помещения упадет не сильно. Представительские офисы в центре Москвы будут нужны всегда», заключает Владимир Журавлев.
29 сентября 2008 г., vedomosti.ru
Новости
Все новости Подписаться на RSS |
Статьи и обзоры
Все статьи и обзоры |