Подписные истины
После землеотвода, оформления участка в собственность или в аренду обычно следует этап подготовки рабочего проекта сооружения. Как правило, этим занимаются проектные институты, время на подготовку подобного документа, безусловно, зависит от особенностей и сложности проекта. В сфере коммерческой недвижимости, как считает директор компании «Строительные технологии» (инвестор и оператор проекта многофункционального общественно-торгового центра «Маркс Март» на площади Маркса в Новосибирске, проект предполагает возведение здания переменной — 6–14-этажности, включающее торговый комплекс и бизнес-центр класса B+, общей площадью 29 тыс. кв. м) Александр Веселков, формируются наиболее сложные проекты.«Согласовать, получить все необходимые документы и разрешения для проекта в сфере строительства торговых объектов, бизнес-центров, многофункциональных комплексов гораздо сложнее, чем для проекта в области жилой недвижимости, хотя бы потому, что в последней зачастую используются типовые решения, уже неоднократно применявшиеся на практике и проходившие всевозможные согласования, — говорит Веселков. — Если же речь идет о торговом комплексе, бизнес-центре — сегодня фактически каждый такой проект уникален, отличен от предыдущих. Только подготовка рабочего архитектурно-строительного решения в этой сфере занимает, в зависимости от особенностей объекта, от четырех до девяти месяцев».
Готовый рабочий проект направляется на согласование в целый ряд инстанций — в районную администрацию, в мэрию, в ГИБДД, энергоснабжающим организациям и т. д. (см. схему согласования). «Согласование во всех подобных ведомствах в целом занимает от полугода до года, — говорит Арам Суварян. — При этом в Новосибирске я бы отметил „Горводоканал“ как организацию, наиболее оперативно работающую по вопросам согласования строительных объектов. Энергоснабжающие компании — „Гортеплоэнерго“, „Новосибирскэнергосбыт“ и „Сибирьэнерго“, — пожалуй, из всех участвующих в этом этапе согласования ведомств работают наименее оперативно. Получить техусловия весьма непросто».
Когда все замечания устранены и согласования получены (на это может уйти, по словам Арама Суваряна, от нескольких месяцев до года), документы необходимо отправить в департамент строительства мэрии. Здесь они рассматриваются, принимается решение о выдаче разрешения на строительство. По словам Виктора Демарчука, этот этап занимает около 10 дней.
В идеале именно после получения разрешения на строительство должна начинаться непосредственная работа на участке. На практике строители не всегда придерживаются подобного правила.
Перед началом освоения площадки, как отмечает Арам Суварян, зачастую бывает необходимо договориться с местными жителями, если будущий объект находится неподалеку от жилых зданий. «Это не „обязаловка“, но по-человечески правильно поставить в известность живущих рядом людей о том, какой именно проект реализуется, — уточняет Арам Суварян. — Кроме того, если возникнут спорные вопросы, можно найти компромисс, который в будущем, когда уже начнется стройка, позволит избежать нежелательных конфликтов». Информирование жителей происходит на встречах представителей строительной компании с руководителями местных ТОСов.
Если строительство предполагается на арендованном участке, до его начала необходимо получить еще одну подпись — от депутата городского Совета, за которым закреплен округ, где предполагается реализовать проект. Как говорит Арам Суварян, это незначительный эпизод всей процедуры согласования в целом, он не занимает много времени. Во время строительства контроль за его ходом осуществляют профильные государственные организации (Госархстройнадзор, строительные инспекции) — в случае нарушения установленных норм они могут оштрафовать компанию и выдать предписание о необходимости устранить нарушение.
После завершения строительства необходимо получить акт о вводе объекта в эксплуатацию — для этого нужно вновь пройти «все круги согласования» в ведомствах, рассматривавших рабочий проект. Данный этап обычно занимает около полугода, но может быть и другим по протяженности — это зависит от числа нарушений, которые предстоит ликвидировать строителям.
«Невозможно построить объект, не допустив ни единого нарушения — пусть минимальные, но они будут, это нормальная практика, и на этапе согласования перед вводом объекта подобные недочеты устраняются», — говорит Арам Суварян.
Акт о вводе объекта в эксплуатацию подписывается государственной комиссией, состоящей из представителей всех участвующих в согласовании служб. После изучения необходимых документов комиссия выезжает на место строительства и принимает решение о подписании акта. Как отмечает Арам Суварян, после этого объект можно эксплуатировать, не дожидаясь получения документов о регистрации нового сооружения в органе юстиции: «Регистрация может затянуться на несколько месяцев, а то и больше, однако в сфере торговой недвижимости это уже не имеет столь серьезного значения, как на первых этапах строительства».
«Учитывая этап выделения земельного участка, процедуры согласования, получения техусловий, можно ориентироваться на то, что весь подобный процесс займет минимум 1,5–2 года, — говорит Александр Веселков, — при условии, что по мере строительства ведется параллельное согласование с соответствующими инстанциями: построил, например, один этаж — согласовал, сделал электропроводку — согласовал, и так далее.
Однако на практике такое не всегда возможно. Сейчас, например, если вы строите подземную автопарковку на глубине более 10 м под землей, согласовывать этот объект нужно в Москве, и в данный момент, честно говоря, я даже не знаю точно, в каком ведомстве — раньше этим занимался Рострой, сегодня, может быть, Минрегионразвития». По словам Александра Веселкова, если к моменту завершения строительства у вас на руках есть документы по согласованию различных элементов, систем возведенного объекта, то госкомиссия довольно быстро проводит проверку и выдает акт о вводе в эксплуатацию.
«Я считаю, что вне зависимости от видов недвижимости, будь то жилая или коммерческая, время на согласование и получение всей необходимой документации примерно равное, — говорит Леонид Сидоренко. — Выделение земельного участка занимает обычно около семи месяцев. Время на подготовку рабочего проекта зависит от особенностей самого проекта, но в целом в сфере строительства жилья оно составляет не менее года. На согласование рабочего проекта перед непосредственным началом работ на площадке обычно уходит до полугода, примерно столько же занимают согласование готового объекта и подписание акта о вводе его в эксплуатацию».
Как говорит Арам Суварян, обычно расходы на оплату государственных пошлин, других обязательных сборов во время согласования проекта составляют 15–20% от стоимости строительства. Если учесть, что в среднем возведение торгового комплекса площадью 10–12 тыс. кв. м, по словам Суваряна, требует инвестиций в сумме около 250 млн рублей, то затраты на пошлины на этапах согласования проекта ориентировочно равны 38–50 млн рублей.
26 сентября 2008 г., com.sibpress.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
