Риски комплексной застройки
На фоне непонятной ситуации на рынке строящегося жилья особое внимание привлекают проекты-«миллионники»: непривычный для Петербурга масштаб застройки; новое (предполагается) качество жизни, без обычных для необжитых кварталов проблем и дефектов. В такие проекты уже вложены серьезные деньги. Постепенная реализация «миллионников» должна снять остроту жилищной проблемы. «НП» попыталась разобраться в преимуществах и рисках проектов квартальной застройки.В бизнесе больших доходов без высокого уровня риска не бывает (за исключением дорожного строительства). И все же главную опасность организаторы крупных проектов видят не в колебаниях непредсказуемой рыночной конъюнктуры, а в действиях (бездействии) власти и монополистов.
«Комплексное освоение» — относительно новый способ получить участок под застройку. Статья, описывающая правила проведения аукционов по предоставлению госземель для их комплексного освоения под жилье, введена в Земельный кодекс в начале 2005-го. Соответствующее постановление петербургского правительства вышло в феврале 2006-го.
Два участка под комплексное освоение купил «Главстрой», побеждали в аукционах Гатчинская Домостроительная компания, «Мосметрострой» и Росстрой. Однако сегодня комплексно осваиваются не только госземли. Девелоперы ведут несколько проектов квартальной застройки участков, приобретенных на вторичном рынке. Среди основных факторов риска застройщики называют действия власти. Бюджет должен выкупить социальные объекты, обеспечивать строительство магистральных сетей, дорог и т.д. Застройщики уверены в себе и не видят проблем с финансированием проектов, однако в бюджетном финансировании — не уверены. Если город или монополисты сорвут сроки, потери инвестора могут быть очень значительными.
Илья Андреев, коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»:
- Преимущество квартальной застройки заключается в том, что она гарантирует отсутствие строительства других объектов вокруг по крайней мере лет на пятьдесят. Квартальная застройка на наших объектах осуществляется очередями. И законченная очередь автономна от строящейся.
В настоящее время СК «Возрождение Санкт-Петербурга» строит комплексы премиум-класса — «Парадный Квартал» и «Смольный Квартал», а также деловой квартал ElectricCity (коммерческая недвижимость категории А). Есть трудности с подключением коммуникаций. В историческом центре катастрофически не хватает теплоэнергетических мощностей. Строительство сетей для крупного комплекса — отдельный и невероятно сложный проект, по стоимости сравнимый со строительством самого квартала.
Для финансирования используются в основном два источника: собственные средства застройщика и деньги дольщиков. С кредитованием ситуация намного сложнее. Заем получить непросто, поэтому кредитные средства не являются одним из основных источников финансирования. Как правило, возможны варианты. Скажем, большой участок земли нарезать на лоты и, продав их, заработать не меньше, чем построив на этом участке целый комплекс. СК «Возрождение Санкт-Петербурга» не занимается перепродажей участков, спекуляциями с землей. Если мы начинаем заниматься проектом, реализуем его от и до.
- Проекты комплексного освоения территорий более интересны для девелопера, поскольку дают большую свободу при разработке концепции. Нет необходимости встраивать объекты в сложившуюся застройку, снимается ряд ограничений по типу и классности жилья, архитектуре. Но эти проекты сложнее в реализации. В первую очередь потому, что это многофакторная задача: строительство энергетической и транспортной инфраструктуры, проектирование, финансирование, получение необходимых согласований и т.п. Вторая сложность — новизна товара на рынке.
Районы комплексной застройки конкурируют с уже сложившимися кварталами, а поскольку опыта реализации таких проектов еще нет, то потребитель относится к ним настороженно. И наконец, третья сложность — большой объем предложения в таких проектах, т. е. проблема ликвидности. Потенциальный спрос на жилье огромен, но платежеспособность населения ограничена.
Самые существенные для проекта риски — инфраструктурные (т.е. несоблюдение графика подведения инженерных сетей к участку) и риски неликвидности. Управлять ими невозможно. Головные источники инженерных мощностей строятся за счет городского бюджета, внутриквартальные сети — сфера застройщика. То же самое по транспортной инфраструктуре: федеральные и региональные трассы прокладываются за счет казны, а внутриквартальная дорожная сеть — за счет застройщика. Создание системы общественного транспорта в новом районе также финансируется государством. По градостроительным нормам в новых кварталах необходимо размещать школы, детские сады, больницы, станции скорой помощи, пожарные депо, отделения УВД, коммунальные службы, отделения связи и т.п. Все эти объекты предусмотрены в наших проектах. По закону их строит застройщик, а затем по себестоимости передает городу. Эти средства, естественно, будут заложены в бюджеты будущих лет.
Вопрос размещения коммерческой инфраструктуры решается индивидуально по каждому проекту. Количество и состав торговых, развлекательных, спортивных объектов зависит от местоположения проекта, окружающей инфраструктуры, эксплуатационных затрат и многих других факторов. Универсального рецепта нет.
Олег Логинов, генеральный директор ЗАО»Девелоперская Компания «ПОРТ»:
- Сложность масштабных проектов — в их новизне. К сожалению, в России практически нет проектных организаций, способных справиться с такой задачей. Отсутствуют отлаженные механизмы взаимодействия с органами государственной власти. Выбор: продавать или строить самостоятельно — зависит от структуры компании, схемы проекта и способа финансирования. Например, для вертикально интегрированного холдинга эффективнее реализовывать весь проект целиком.
Участие города в инженерном обеспечении зависит от проекта и локации, однако на сегодня не существует нормативных актов, по которым бюджет напрямую участвует в создании инфраструктуры под какой-либо определенный проект. А если инвестор самостоятельно финансирует инженерную подготовку территории, государство не предоставляет ему никаких налоговых льгот, что приводит к удорожанию проекта в целом и к увеличению стоимости конечного продукта. С момента сдачи пускового комплекса до полного завершения работ в среднем уйдет от 6 до 10 лет в зависимости от конкретного проекта. На инженерную подготовку нашего проекта, градостроительную документацию и магистральные сети мы планируем затратить три года.
- Осваивать кварталы девелоперам и интересно, и выгодно, особенно с учетом того, что ресурс свободных участков под застройку в черте города практически исчерпан.
Комплексное освоение дает возможность крупным компаниям получить новые земельные ресурсы и позволяет вовлечь в оборот промышленные территории, а также новые участки на окраинах. Наиболее перспективными с этой точки зрения будут промышленные зоны в центральной части города, северные и восточные территории до границ КАД, частично — Пушкинский район в зоне, прилегающей к Московскому шоссе, Пулковское шоссе (Пулковские высоты). Недооцененными остаются районы Петро-славянки, Металлостроя, южной части Колпино.
Проекты комплексного освоения территорий предполагают серьезные финансовые вливания и могут быть интересны только крупным компаниям. Средние и малые фирмы могут участвовать в них только в качестве подрядных структур. Сегодня администрации не удается выдерживать требуемых темпов развития дорожной сети. Нет и механизма передачи городу построенных девелоперами дорог и объектов соцкультбыта. Непонятно, как будут зачитываться затраты. Возникает опасность, что строительство социальных объектов и подъездных дорог девелоперы будут откладывать до конца срока реализации проектов.
Работа по развитию дорожной и социальной инфраструктуры должна опережать, а не догонять вновь создаваемые кварталы. Сходная проблема: сегодня заявленные планы расширения инженерных мощностей явно не соответствуют заявленным объемам строительства в рамках крупных проектов. Это значит, что могут возникнуть проблемы с тепло-, водо- и энергообеспечением.
- Одно из преимуществ комплексного освоения — возможность сосредоточить производственные мощности на одной площадке, то есть существенно снизить издержки. К основным проблемам помимо значительного объема инвестиций можно отнести задачу практически одновременной реализации большого объема квартир. Существуют предельные объемы продаж — количество потенциально реализуемых квадратных метров в домах одного класса в одном месте. Для успешных проектов крайне необходима четко вы-строенная стратегия продаж. С учетом сегодняшней стагнации и сложностей на ипотечном рынке влияние на рынок подобных проектов начнет сказываться не раньше 2010 года.
- Точечная застройка постепенно себя исчерпывает. Это происходит по разным причинам: социальной напряженности, возникающей в процессе уплотнительной застройки, нехватки инженерных ресурсов, невозможности создания новой комфортной среды обитания. Во всем мире стоимость недвижимости в новом микрорайоне гораздо выше, чем в точечном объекте.
Уже на начальном этапе проекта по комплексному освоению от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав, на инженерные сети, дороги и т.д. Причем эти средства замораживаются на значительный срок.
Основные риски застройщика связаны с взаимодействием с бюджетными финансами, особенно в части формирования дорожной сети и головных источников инженерного обеспечения. Кроме того, существуют риски, что монополисты не выполнят свои обязательства.
Крупные проекты, как правило, не подразумевают, что ими будет заниматься одна компания. Обычно функция девелопера — разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы, либо происходит продажа лотов.
Реализация проекта должна быть спланирована так, чтобы пусковым комплексом был квартал. Окружающие его улицы защитят жителей от дискомфорта продолжающейся стройки.
Участок площадью 9,6 га ограничен Кирочной улицей, улицей Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей. Общая жилая площадь — около 220 000 кв.м, площадь бизнес-центров — более 39 000 кв.м. Проект «Смольный Квартал»
Территория, разделенная на два участка, общей площадью более 8,5 га на улице Смольного. Площадь жилой застройки — свыше 100 000 кв.м, офисной — около 200 000 кв.м.
Расположен на проспекте Энгельса, севернее пересечения с 3-м Верхним переулком. Площадь участка — 270 га, объем предполагаемого строительства — 2,75 млн кв.м. Площадь объектов инфраструктуры — около 500 000 кв.м. В 2009 году здесь начнется строительство 20—25-этажных домов. Начать продажи в компании рассчитывают в 2010-м, тогда же будет введена в эксплуатацию первая очередь. Полностью завершить проект должны в 2014-м.
Общая площадь участка — 437 га, на которых планируется построить около 2,2 млн кв.м жилья и 600 000 кв.м объектов инфраструктуры. Начало строительства малоэтажных домов (4—6 этажей) намечено на 2009 год. Продажи начнутся вместе с вводом в эксплуатацию первой очереди — в 2010-м. Завершение проекта намечено на 2017-й.
Девелопер проекта в поселке Шушары на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе. Инвестор и заказчик — ЗПИФН «Развитие территорий» по управлением ЗАО «ВТБ Управление активами». Площадь участка — 200 га. Общая площадь комплекса — порядка 1,2 млн кв.м, около 800 000 из них — жилье. Концепция предполагает строительство зданий высотой до 15 метров. Инвестор намерен ограничиться стадией land development, т. е. осуществить градостроительное проектирование, создать инженерную инфраструктуру и дорожную сеть. Окончание этих работ намечено на начало 2011 года. Самостоятельное строительство не входит в планы компании, она будет привлекать других застройщиков.
Жилой квартал «Новоорловский» в одноименном лесопар Площадь участка составляет 46 га, на которых планируется возвести примерно 1 млн кв.м жилья. Здесь предусмогмны преимущественно разновысотные дома (9—16-25 этажей), в которых будут проживать около 20 000 человек. Начать рабо ты планируется в 2009 году, полностью завершить в 2017-м.
Совместный проект с SVP Group в районе Кудрово. Общая площадь участка — около 100 га. Реализация проекта займет 10—12 лет. за это время здесь будет построено около 1,2 млн кв.м жилья эконом- и комфорт-классов в комплексе со всей необходимой инфраструктурой. Неподалеку компания совместно с 000 «Дороги Северо-Запада» реализует проект бизнес-парка, претендующего на класс А, площадью примерно 150 000 кв.м. Здесь предусмотрен комплекс из 10—12 шестиэтажных офисных зданий. Площадь каждого — 12 000—13 000 кв.м. Инвестиции в проект составят $500 млн.
Развитие территории грузового двора станции «Санкт-Петербург — Варшавский», проект «Измайловская перспектива». Площадь территории — 465 га. Здесь будет возведено более 1,5 млн кв.м недвижимости. Около 500 000 кв.м составят жилье и апартаменты, остальное — коммерческая недвижимость, спортивная и социальная инфраструктура, паркинги. Проекты планировки девяти кварталов, на которые разбивается территория, принадлежащая ОАО «РЖД», будут разработаны весной 2009 года. Начало застройки планируется в 2010-м. На реализацию всего проекта потребуется 7—8 лет. Развитие территории, прилегающей к Балтийскому вокзалу. Площадь участка — около 15 га (за Балтийским вокзалом). Здесь возведут более 200 000 кв.м коммерческих объектов: офисы, выставочные площади, торговый комплекс, гостиницу, музей железнодорожного транспорта. Начало застройки — середина 2009 года. На реализацию всего проекта потребуется порядка четырех лет.2141
23 сентября 2008 г., conon.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
