Бурному росту вопреки
Вслед за рынком жилья период бурного оживления испытали и более консервативные виды недвижимости — торговые, а также офисные помещения. В 2007 г. их цена выросла на 80% и более, а доходность за 2 года снизилась почти в 2 раза.В то время как в 2006 г. рынок жилья демонстрировал резкий ценовой рост и ажиотажный спрос, сегменты торговой и офисной недвижимости пережили тот период достаточно спокойно — по данным ГК «Триумф», рост цены продажи здесь составил 17% и 25% соответственно. Однако уже в 2007 г. сектора коммерческой недвижимости отреагировали на изменение «жилищных» цен, увеличив стоимость квадратного метра торговых площадей на 80%, а офисных — на 86%. Причем, назначение помещения за этот год стало меньше влиять на цену продажи. Средняя цена как торговой, так и офисной недвижимости в декабре 2007 г. составила 62—63 тыс. руб. за кв. м.
Менее дифференцированной стала и цена предложения по районам города. «Разумеется, центр Нижегородского района, а также Советский район лидируют по стоимости квадратного метра, — комментирует руководитель информационно-аналитической службы ГК „Триумф“ Алексей Чемоданов. — Но что касается других районов, то здесь ценовые различия не так велики». К примеру, торговые помещения за пределами двух самых престижных территорий в 2007 г. продавались по 50—58 тыс. руб. за кв. м (в центре города средняя цена продажи составила 85 тыс. руб. за кв. м).
Аномально высокий ценовой рост в консервативных сегментах коммерческой недвижимости эксперты объясняют двумя причинами: недостатком качественных помещений (в первую очередь, торговых) и денежной массой, которую инвесторы перенаправили с рынка жилья в рынки торговой и офисной недвижимости. «Если в сегменте жилья 2007 г. был годом покупателя, то в секторе торговых помещений он стал годом продавца, — отмечает руководитель отдела „Недвижимость для бизнеса“ компании „Триумф-недвижимость“ Андрей Бубнов. — Спрос здесь превышал предложение».
Иллюстрируя поведение собственников торговой недвижимости, г-н Бубнов привел следующий пример. Риэлторы три месяца безуспешно пытались подобрать подходящее помещение для дополнительного офиса одного из банков из-за существующего на рынке дефицита подобных площадей. Тогда представители банка сами указали на интересующий их объект, и риэлторы начали переговоры о продаже. «Мы приехали к собственнику и, предварительно рассчитав стоимость помещения, предложили ему $6 тыс. за кв. м — достаточно серьезную цену для нижегородского рынка, — рассказывает Андрей Бубнов. — На это собственник ответил: „6 хорошо, а 7 лучше“. Мы согласовали с банком новую цифру, но когда вышли на подписание договора, владелец стал сомневаться в том, что, продав помещение и вложив деньги в другой объект, он сможет сохранить такой же уровень доходности. На это банкиры ответили: „Называйте цифру 9“. Через два дня собственник вообще отказался продавать помещение». Иными словами, на продажу решались только те, кто вынужден был пойти на такой шаг в силу обстоятельств, либо намеревался перевести деньги в более доходный объект.
В сегменте офисной недвижимости спрос и предложение оказались более сбалансированы, хотя часть инвестиционных денег перетекла и сюда. По мнению г-на Бубнова, инвесторы, перенаправив интерес на коммерческую недвижимость, покупали офисные помещения как альтернативу более дефицитным торговым площадям.
Несмотря на почти сравнявшуюся среднюю цену продажи офисного и торгового квадратного метра, более привлекательной для вложений по-прежнему остается торговля: динамика роста арендных ставок торговых площадей выше, чем офисных (в 2007 г. они выросли на 16% и 13% соответственно). Однако ставки аренды увеличивались неравномерно. В частности, в торговом сегменте низколиквидные объекты за год подорожали максимум на 10% (то есть даже ниже уровня инфляции), в то время как помещения, обладающие высокой степенью ликвидности, показывали ценовой рост в 25—30%.
Кто же сформировал высокий спрос, который не замедлил сказаться на увеличении стоимости аренды? «В 2007 г. мы видели, как банки создавали розничные сети, как сетевые компании заходили в наш город, и каждая из них пыталась купить или арендовать хотя бы 3 помещения, как развивались ювелирные и обувные сети, — перечисляет Андрей Бубнов. — Риэлторы даже не предполагали, что арендные ставки так вырастут — цена в $130 за кв. м теперь уже никого из арендаторов не смущала. Именно они и создавали избыточный спрос на высоколиквидные предложения».
Интенсивный рост арендных ставок также наблюдался в формирующихся торговых коридорах. Введенные в эксплуатацию новые торговые центры становились магнитом для малого формата торговли, и вокруг «гигантов» образовывались целые торговые улицы. В частности, после открытия ТЦ «Фантастика» и гипермаркета «Лента» участок улицы Родионова между ними стал «обрастать» небольшими магазинами. В результате арендные ставки в этом коридоре тут же увеличились с 800 руб. до 1 тыс. руб. за кв. м (рост 25%). «Торговые коридоры формировались в каждом районе Нижнего, — добавляет г-н Бубнов. — Аналогичный процесс происходил на бульваре Мещерский, улицах Веденяпина, Плотникова и др.».
Общей тенденцией рынков торговой и офисной недвижимости стало увеличение сроков окупаемости этих объектов. «Снижение длится не первый год, — поясняет Алексей Чемоданов. — Рынок перестает быть рискованным и становится все более цивилизованным, а это приводит к тому, что спекулятивные сделки уходят в прошлое». Однако у предсказуемости рынка есть и обратная сторона, влияние которой его участники почувствовали на себе, — с января 2006 г. по декабрь 2007 г. торговые помещения снизили индекс доходности с 32—33% до 16%, а офисы — с 20% до 10—11%. Как следствие, увеличились сроки окупаемости и магазинов, и офисов.
Особенно явным снижение доходности оказалось в офисном сегменте. Арендные ставки выросли здесь на 13% (против 86% роста цены продажи), но с учетом коммунальных платежей, подорожавших за прошлый год в среднем на 25%, реальное увеличение ставок оказалось даже ниже уровня инфляции. Кроме того, возросли сроки экспозиции офисных объектов (что было особенно заметно, когда вводились новые бизнес-центры, и рынок замирал на полгода). «Все это привело к тому, что с введением новых качественных офисных площадей собственники существующих бизнес-центров начали бороться за своих арендаторов и принимать меры по их удержанию, — говорит Андрей Бубнов. — Они либо повышали качество своих помещений, либо корректировали арендную ставку».
В текущем году тенденция снижения доходности сохранится. Кроме того, по прогнозам экспертов, замедлятся темпы роста цены продажи на офисную и торговую недвижимость, а рост арендных ставок на офисные площади окажется еще менее быстрым. Два сегмента коммерческой недвижимости станут насыщаться низколиквидными объектами, с которыми собственники в условиях высоких цен будут готовы быстро расстаться. Но в целом рынок станет еще более понятным как для частных инвесторов, крупных инвестиционных компаний, так и для конечных потребителей.
Материал подготовлен на заседании бизнес-клуба «Реалист», организованном ГК «Триумф».
Аномально высокий ценовой рост в консервативных сегментах коммерческой недвижимости эксперты объясняют двумя причинами: недостатком качественных помещений (в первую очередь, торговых) и денежной массой, которую инвесторы перенаправили с рынка жилья в рынки торговой и офисной недвижимости.
С января 2006 г. по декабрь 2007 г. торговые помещения снизили индекс доходности с 32—33% до 16%, а офисы — с 20% до 10—11%. Как следствие, увеличились сроки окупаемости и магазинов, и офисов.
Наиболее привлекательными для вложений по-прежнему остаются торговые помещения малого формата (от 70 до 100 кв. м), расположенные на улицах с высокой проходимостью. Их можно довольно быстро продать или сдать в аренду. Однако именно этот формат является самым востребованным среди частных инвесторов, и купить такие помещения довольно сложно и дорого.
7 марта 2008 г., abm.r52.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
