Рынки ПФО: преобразись или ликвидируйся
В декабре 2006 года был принят Федеральный закон № 271 «О рынках», согласно которому до 2010 года все рынки должны быть переведены в категорию капитальных строений или ликвидированы. Это изменение коснулось всех городов ПФО. Нижегородские власти вместе с Роспотребнадзором области активно поддержали инициативу федерального правительства.«Все действия местных властей разных городов ПФО по поводу их распоряжения переводить рынки в капстроения не самовольные — они напрямую связаны с этим законом. До июля 2007 года была полностью проведена инвентаризация нижегородских рынков и торговых площадок, — поясняет заместитель начальника отдела надзора за питанием населения Роспотребнадзора по Нижегородской области Марина КАЯНДЕР. — До 2010 года каждая управляющая компания рынка должна определиться: если предприятие остается в статусе рынка, то оно должно быть зарегистрировано в департаменте предпринимательства города или области и получить из реестра документ, подтверждающий его статус. В понятие „реконструкция“ входит строительство новых павильонов, замена прилавков, оформление новых моечных отделений, оснащение соответствующих лабораторий, установка современного оборудования, организация площадок для вывоза мусора. Кроме того, необходимо выполнение элементарных работ по благоустройству фасада здания».
На заседании координационного совета у вице-мэра Нижнего Новгорода были представлены комплексные проекты рынков. Рассматривались перепланировка, варианты организации парковок, техническая сторона оснащения, расширение площадей для торговли и подсобных помещений. По словам Марины Каяндер, часть нижегородских рынков грешила тем, что имела сооружения, выполненные из обычного профнастила, без отопления, вентиляции и централизованной канализации. В июле 2007 года все торговые площадки, не имеющие определенного статуса, должны были кануть в лету, так как в 2010 году их бы все равно аннулировали. На территории области есть примеры, когда в положительную сторону решались вопросы об открытии стационарных предприятий торговли, отвечающих всем требованиям действующего законодательства. Но в некоторых местах по-прежнему организуются несанкционированные ярмарки выходного дня.
Многие предприниматели после принятия закона расценивали требования властей как гонения. «Никаких гонений на предпринимателей городов ПФО нет, все действия обусловлены законами», — возражает Марина Каяндер. Роспотребнадзор всех городов ПФО поддерживает данную властями инициативу. Если под торговлю продуктами питания выделяется стационарное предприятие, то оно имеет канализацию, решены вопросы вентиляции и отопления. «Был ряд павильонов, например на ул. Сурикова (Нижний Новгород), которые не отапливались. Условия на рабочих местах в данном случае соблюдены по минимуму, и это доставляет массу неудобств и продавцам, и покупателям, особенно в зимний период. То, что такие объекты уходят с рынка, это, безусловно, положительная динамика. Конечно, такие действия не всегда устраивают предпринимателей. Причем некоторые из них не являются собственниками торговых павильонов. Продавцы же в условиях конкуренции уйдут туда, где им предоставят лучшие условия работы. Там будут налажены и соответствующие условия для реализации товара», — прокомментировала начальник отдела надзора за питанием населения Роспотребнадзора по Нижегородской области Татьяна БУРКОВА.
Управляющие компании каждого рынка, по ее словам, должны вести контроль и отвечать за действия торговцев, защищая права продавцов и потребителей. По словам нашего респондента, положительная тенденция по рынкам в городах ПФО, и в частности в Нижнем Новгороде, есть, но сделано далеко не все. «По данным за прошлый год в Нижнем Новгороде и области действовало 114 рынков и торговых площадок, в единый реестр вошло уже 86 площадок (рынков). Ряд предприятий находится в зоне перспективной застройки на „красной линии“ (Канавинский и Автозаводский районы), следовательно, им не дадут построить стационарное здание с фундаментом. Поэтому будет решаться вопрос о выделении земельного участка в разрезе торгового центра, — говорит Марина Каяндер. — Приведу негативный пример, касающийся рынка, расположенного за гостиницей „Волна“. В восьмидесятые годы была разработана проектная документация по реконструкции и развитию данной торговой площадки. Но все планы остались только на бумаге, средства так и не освоили. А так как здание рынка находится в запущенном состоянии, это недоработка в первую очередь именно управляющей компании. В целом же по ПФО резкого сокращения количества стационарных рынков и торговых площадок не наблюдается, все остается приблизительно на прежнем уровне». При этом торговый центр, куда со временем переместится и рынок, может быть универсальным: продавать продуктовые и непродовольственные товары, оказывать различного рода услуги.
Согласно Федеральному закону, представители министерства поддержки и развития малого предпринимательства и потребительского рынка и услуг совместно с Роспотребнадзором и Россельхознадзором проводят выездные заседания, выезжая на рынки и торговые площадки городов и области. Для этого привлекаются управляющие компании и администрации районов, проверяется соблюдение федерального законодательства. В городах ПФО такая работа уже систематизирована и распланирована вплоть до 2010 года. Большинство рынков должны пройти до этого времени реконструкцию, и, если управляющая компания пришла на рынок надолго, она решает вопрос реконструкции и капитального ремонта с соблюдением федерального законодательства.
За 2007 год на территории Нижегородской области было проведено 1356 проверок рынков. За выявленные нарушения наложено 1360 штрафов на сумму более 1,5 млн. руб. Забраковано 345 партий продовольственных товаров общим весом 7056 кг и 121 партия промышленных товаров в количестве 2463 единицы. Татьяна Буркова отметила, что в любом городе ПФО есть рынки, которыми Роспотребнадзор традиционно доволен. «В Нижнем Новгороде это, например, торгово-сервисный центр. В 2007 году хорошо сработала и торговая площадка „Приокская“. На сегодняшний день закрылась на реконструкцию площадка „Мыза“, рынок на ул. Старых Производственников в Автозаводском районе, планируется реконструкция Сормовского привоза. Хотелось бы, чтобы реконструкция продвигалась несколько быстрее на торговой площадке „Заречный“ и чтобы не отставали перегруженные товарами и продуктами Центральный и Средной рынки. Важно, чтобы работа велась целенаправленно и системно, а то что-то белится, красится, общий же неухоженный вид остается», — говорит эксперт.
Марина Каяндер признала, что в вопросах распределения рынков по территории любого города ПФО зачастую отсутствует комплексный подход. «Следует экономически обосновать места нахождения рынков и торговых площадок, а также их размеры. Человек должен иметь выбор: приобретать продукты в „магазине у дома“, в продуктовом супермаркете или на рынке. До последнего времени в Нижнем, да и других крупных городах ПФО, процветала точечная застройка, и мы пожинаем ее плоды. Уже сейчас города делают ставку на комплексную застройку, и в каждом крупном жилом микрорайоне должны быть представлены разные форматы торговли. Важно отметить, что федеральные власти лишили Роспотребнадзор права вмешиваться в вопросы размещения рынков на территории городов. В Нижегородской области все проекты площадью более 200 кв. м находятся теперь в введении инвестсовета местного правительства. Органы Роспотребнадзора сейчас не осуществляют надзор за строительством торговых объектов ни в одном городе ПФО. Процесс дан на откуп Госстройнадзору. Мы не можем влиять на данную ситуацию, разве что только имеем право высказывать свою точку зрения. Но юридического рычага воздействия мы лишены», — говорит Марина Каяндер.
В других городах Поволжья ситуация сходная. Соответственно, и тенденции развития во многом общие. Вот несколько примеров.
По уровню обеспеченности населения качественными торговыми площадями Самара занимает третье место среди российских городов. С 2005 года там активно стали расти районные и локальные торговые объекты (ТЦ «Апельсин», «Орбита», «Пирамида», «Поляна»). Площадь этих комплексов варьируется от 5 до 10 тыс. кв. м, в качестве якорного арендатора обычно выступает продуктовый сетевик («Перекресток», «Пятерочка») или супермаркет электроники («Сателлит»). Локальные ТЦ чаще всего расположены в густонаселенных спальных районах. Именно этот формат служит цивилизованной альтернативой районным рынкам. Директор самарского рынка ООО «Норд» Александр ТАРАСОВ отметил, что после принятия Федерального закона контроль за работой рынков со стороны Роспотребнадзора и администрации города стал еще более строгим. ООО «Норд» работает с 1996 года и с самого начала является капитальным строением, поэтому проблемы смены профиля его не коснулись. Большинство рынков в Самаре переходят в капстроения, а некоторые арендаторы «эвакуируются» в торговые центры. «Я не чувствую конкуренции между рынками или рынками и торговыми центрами: каждая форма торговли находит своего покупателя», — отметил наш собеседник.
Заместитель директора ОАО «Центральный рынок» (Саратов) Дмитрий СУББОТИН рассказал, что на сегодня подавляющее большинство крупных рынков уже находится в закрытом помещении: «Наш рынок не стал исключением. Отдельные группы товаров расположены вне торгового центра, но все в отдельных закрытых павильонах. Так что перепрофилирование и модернизация коснулись небольших саратовских рынков, которые не делают погоды».
Руководитель пресс-службы Роспотребнадзора г. Казани Эльвира МИРОЛЮБОВА отметила, что все волевые решения по закрытию рынков в городе и области принадлежат администрации города. Роспотребнадзор же на сегодня осуществляет лишь контроль за санитарным состоянием торговых площадок. На конец 2007 года в Казани действовало 35 рынков и рыночных комплексов. Постановление правительства РФ «О порядке выдачи разрешения на право организации рынков» требовало дать наиболее точную дифференциацию рынков. В исполкоме Казани приняли решение определить типы рынков на территории района: сельскохозяйственный, сельскохозяйственно-кооперативный, универсальный и специализированный. Для определения типа рынка руководство комитета потребительских услуг исполкома Казани решило учесть и обеспеченность данного района торговыми площадями, и мнение населения, то есть применило комплексный подход к делу. Комитет обратился через министерство сельского хозяйства к сельским районам, в Татреспотребсоюз, чтобы они заявили о количестве необходимых торговых мест. Также были проведены совещания с руководителями рынков по взаимодействию с производителями, фермерскими хозяйствами. Глава администрации Казани Ильсур МЕТШИН постарался в 2007 году принять все меры по упорядочиванию розничной торговли на городских рынках. Администрация города не против развития такой формы торговли, но считает важным перевести рынки в цивилизованные формы.
От федералов — закон, от предпринимателей — все остальное
По исследованиям волгоградских маркетологов, 30—40% волгоградцев предпочитают покупать одежду и продукты в магазинах, а не на рынках. В 2005 году в каждом районе города открылись «Московские распродажные центры», которые стали мощным конкурентом вещевых рынков. Многие арендаторы вещевых рынков переехали тогда в торговые центры. Эта тенденция заметна и сейчас, но касается именно вещевых рынков. Профессиональное сообщество волгоградских рынков оказалось самым сплоченным из приволжских городов. Предприниматели Тракторозаводского рынка объединились в профсоюзную организацию, когда около двух лет назад местные власти подняли аренду на 50% и ввели обязательную выплату по 15 тыс. руб. на реконструкцию рынков. Интересно, что большинство опрошенных нами частных предпринимателей в городах ПФО признались, что администрация не помогает им налаживать торговлю, а, скорее, мешает своими строгими правилами и жесткими временными рамками.
Директор «Колхозного рынка» Сергей САМОЙЛОВ (Волгоград) отметил, что доход населения города ниже среднего, если сравнивать с показателями других городов Поволжья. Поэтому рынки всегда пользовались и будут пользоваться высоким спросом. «В городе преобладают смешанные рынки, где потребитель может купить и продукты питания, и одежду, и даже бытовую технику. В таких пунктах торговли жители города вполне могут найти все необходимое по невысокой цене», — сказал Сергей Самойлов. Большинству предпринимателей после выхода Федерального закона, в том числе и «Колхозному рынку», пришлось отстраивать необходимое сооружение практически с нуля. Он назвал несколько проблем, которые мешают волгоградским предпринимателям действовать в рамках закона. Администрация предоставила им на реконструкцию или полное строительство рынков всего два года. «А за этот срок хорошее здание не построишь. Если же оно будет слишком дорогое, то, соответственно, нам придется повысить цены и на товары. Это повлечет за собой недоумение со стороны покупателей. В городе сейчас есть четкое разделение: рынки — для небогатых и торговые центры с высокими ценами — для населения выше среднего класса. Могу сказать, что покупателей в таких центрах не так уж и много. Например, ТЦ „Диамант“ стоит практически пустой. Нам бы не хотелось, чтобы наш рынок постигла такая же судьба, — говорит директор волгоградского рынка. — Тем более что „Колхозный рынок“ — универсальный. Нужно под каждый отдел свое место, желательно, чтобы продукты питания никак не соприкасались с бытовой химией». По мнению предпринимателя, неплохой крытый рынок можно отстроить за 1 млн. руб. Если же делать серьезное капитальное сооружение, то инвестиции реально достигнут около 90 млн. руб. По мнению эксперта, федеральные власти не будут выделять такие деньги, поэтому придется обходиться своими средствами — привлекать инвестиции торгующих на рынке предпринимателей.
На сегодня в Волгограде уже многие рынки находятся под крышей, сделанной из поликарбоната. На таких рынках очень жарко и душно. Частенько посетителей со слабым сердцем увозит «Скорая». Кроме того, в таких условиях быстро портятся продукты питания. Большинство предпринимателей пошли путем создания прозрачной крыши, но так как вентиляция не выдерживает, в павильонах опять же стоит высокая температура. «Так что поспешное строительство подобных рынков себя не оправдало», — делает вывод Сергей Самойлов. Он отмечает, что пока администрация лояльно относится к «непокрытым» рынкам. Но с каждым месяцем давление с их стороны на предпринимателей становится все более заметным, а вот содействие — минимальным, практически нулевым. При этом Самойлов признает справедливость Федерального закона. Но у рыночных предпринимателей в массе своей не хватает средств на срочное строительство качественных сооружений. Только их проектирование займет не менее года. «Я не слышал, чтобы в городе закрывались рынки, которые проработали уже давно, но не могут позволить себе стать капстроением. В основном перестают работать так называемые однодневки. Мы же, давно работающие предприниматели, согласны, что у рынка должна быть большая, удобная парковка, обученная охрана и хорошая репутация, то есть отсутствие нареканий со стороны Роспотребнадзора и администрации города. Сейчас на волгоградских рынках чаще всего наблюдается такая ситуация: продукты расположены внутри здания, а вещи — на улице», — говорит предприниматель.
Начальник отдела надзора за питанием населения Роспотребнадзора по Нижегородской области Татьяна Буркова пояснила, что такой важный документ, как паспорт, будет теперь выдаваться любому рынку только в том случае, если объект гарантирует перспективу развития. «Рынкам городов ПФО нельзя стоять на месте. Если они хотят выжить, им надо догонять сетевые магазины. Вспомните рынки 10-летней давности, с их грязной территорией и ржавыми темно-синими прилавками, — говорит эксперт. — Современные прилавки подразумевают подключение холодильного оборудования. На сегодняшних рынках организованы ветеринарно-санитарные лаборатории, постоянно находится специалист из комитета государственного ветнадзора, к которому можно обратиться с вопросом по контролю и надзору за продуктом. Присутствуют и представители администрации. Поэтому реконструкция рынков должна идти постоянно, включая и зонирование территории». Татьяна Буркова высказала мнение, что рынков, действующих на территории городов ПФО, уже достаточно. «Только в том случае, если город будет расти, понадобятся и новые уличные торговые площадки. Закрывать их беспричинно никто не собирается. Но некоторые торговые площадки сильно портят общий вид города», — считает она.
Многие крупные предприниматели, работающие в сфере недвижимости, вместе с федералами и контролирующими органами «голосуют» за цивилизованный подход к рынкам. «Безусловно, они нужны городу, но их нынешнее состояние абсолютно неприемлемо. На сегодняшний день в магазинах Нижнего Новгорода очень узкий ценовой диапазон. Дорогих вещей много, а дешевых, но хорошего качества — не хватает. Востребованную, но пустующую нишу демократичных магазинов у нас пока занимают рынки. Конечно, они должны быть модернизированы, но при этом сохранить существующий уровень цен, а также свой главный плюс — возможность приобретения качественных товаров местных производителей», — считает генеральный директор Группы компаний «Столица Нижний» Олег СОРОКИН.
Ситуация с рынками в городах ПФО примерно одинаковая. Власти и Роспотребнадзор предложили предпринимателям два пути: либо переходить под крыло торгового центра, либо отдавать часть своих средств на перепрофилирование рынка. По прогнозам наших экспертов из Роспотребнадзора, в ближайшие два года все рынки будут переведены в капстроения или ликвидированы. Федералы, как это часто бывает, издают закон, а его исполнение ложится тяжким бременем на гораздо более бедные по сравнению со столицей регионы. Это приводит к тому, что выживают сильнейшие игроки рынка, а неокрепшим новичкам зачастую приходится покидать поле боя. А так как рынки традиционно располагаются в местах с высоким уровнем проходимости, на эти лакомые земельные участки тут же приходят инвесторы с идеей открыть крупные торговые центры. «Лавинное желание занять место рынка и места вокруг него может привести к переизбытку торговых центров в городах ПФО, они просто могут стоять полупустыми», — выразил опасения независимый эксперт в сфере недвижимости, руководитель компании «Коллективные действия» Андрей МАКШАНОВ.
Так как земля дорогая, сделать это могут именно федеральные инвесторы. Получается, что федералам даже выгодно закрытие рынков в городах ПФО. Как пример, можно вспомнить ситуацию с крупным рынком на Советской площади в Нижнем Новгороде: когда власти приняли решение закрыть его, это место тут же было выкуплено московским застройщиком. И никакие забастовки со стороны предпринимателей и покупателей не спасли дело, так как закон был на стороне федералов. После чего еще два федеральных игрока выказали желание построить в этом районе два крупных ТРЦ.
24 марта 2008 г., abm.r52.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
