На асфальте: Петербургское жилье: версия 2.0 — САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Покупатели жилья — люди неоднозначные. С одной стороны, многие не удовлетворены тем, что сегодня может.
Однако ограниченный объем ввода и наметившийся в начале 2008 г. дефицит предложения повышают шансы на успех у тех застройщиков, которые не боятся экспериментировать.Осенью 2005 г. ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» открыло продажи в «Парадном квартале». Комплекс жилых и коммерческих помещений разместится на площади 9,6 га между Кирочной и ул. Радищева, Виленским переулком и Парадной улицей.
Организаторы проекта сравнивают его с «16-м аррондисманом» Парижа и с лондонским «Челси».
Первая очередь сдается в конце 2008 г. и включает в себя три жилых дома со встроенными помещениями, а также пять отдельно стоящих офисных зданий. Жилая зона составит около 28 000 кв. м (238 квартир), коммерческая около 5000 кв. м. В первой очереди на сегодня продано практически все, осталось менее 10 квартир.
Стилистически «Парадный квартал» будет подчинен истории Преображенского полка, который квартировал здесь с 1740 по 1917 г. Первые продажи жилья начинались по цене около $2000 за 1 кв. м, сегодня актуальные цены составляют примерно $10 000 за 1 кв. м. Ключевые особенности квартала: обширный подземный паркинг, насыщенная инфраструктура, пешеходная улица с бутиками и ресторанами.
В конце 2007 г. компания Praktis CB заключила с компанией A Plus Estate (управляющая структура СК «Возрождение Санкт-Петербурга») договор на сдачу в аренду торговых и офисных площадей в «Парадном квартале». В первой очереди арендаторы займут около 7200 кв. м офисных площадей и 2166 кв. м в «бутиковой» зоне. Актуальные ставки 8001000 евро за 1 кв. м в год.
По словам директора по продажам и маркетингу СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Ильи Андреева, концепция квартала предусматривает автономность: вход в жилую зону (из соображений безопасности и комфорта) будет ограниченным, общедоступным останется лишь пешеходный бутиковый променад.
По мнению Ильи Андреева, комплексный характер застройки важное преимущество проекта, хотя и не единственное: «Точечная реконструкция в центре тоже ведется. Но никому не хочется, чтобы дом окружала старая застройка. Огромное значение имеет также современная инженерия; важно и то, что в нашем комплексе покупатели получают минимум два машино-места на квартиру в центре с этим серьезные проблемы».
Генеральный директор компании «Адвекс» Владимир Гаврильчук считает, что «Парадный квартал» это весьма удачный проект: «Цена продаж за короткое время выросла в пять раз конечно, это успех для застройщика. Проект можно назвать пионерским других примеров квартальной застройки в центре пока нет. В дальнейшем, возможно, с ним будут конкурировать проекты Набережная Европы, Невская ратуша, Смольный квартал и др. По мнению Владимира Гаврильчука, комплексный характер застройки обеспечивает до 50% цены.
И все же, по мнению многих риэлторов, Парадный квартал не стоит относить к премиум-классу есть определенные недостатки по видовым характеристикам, по местоположению, есть проблемы с транспортной доступностью. Хороший центр еще только предстоит сформировать, говорит Гаврильчук. Поблизости от Парадного квартала располагаются и перспективные зоны (Таврический сад), и депрессивные территории.
Илья Андреев подчеркивает автономный характер будущий жизни в квартале: здесь будут размещаться магазины, рестораны, сервисные службы. Покупатели владельцы среднего и крупного бизнеса, топ-менеджеры. Большинство приобретает квартиры именно для того, чтобы здесь жить. Инвесторов менее 10%, говорит Илья Андреев. Это новая страница для петербургского рынка. Полностью квартал будет завершен в 2012 г.
Опыта жизни в заповеднике у состоятельных петербуржцев пока нет. Исключением можно считать разве что Каменный остров, но там жилые комплексы единичны, инфраструктуры практически нет, а режим охраны делает Каменный похожим больше на резервацию. Может ли разный уровень доходов обернуться территориальной обособленностью или, наоборот, влияние элитного квартала будет понемногу менять прилегающие улицы еще предстоит увидеть.
Сестрорецкие аборигены уже выразили свое отношение к планам компании Сестра Ривер Девелопментс преобразовать территорию оружейного завода им. Воскова в жилой комплекс: красивые постеры, вывешенные вдоль забора, порвали и покорежили в первую же неделю. И зря: проект Петровский арсенал обещает быть примечательным. Площадь участка 13,9 га, сумма инвестиций оценивается в $327 млн.
Общий объем строительства составит 143 000 кв. м, из них жилье 94 000 кв. м, коммерческая недвижимость 49 000 кв. м. Процент использования земельного участка (отношение суммарной площади застройки к общей площади земельного участка) 35%. Следует учесть: 35 000 кв. м комплекса это здания, находящиеся под охраной КГИОП. Они подлежат только реконструкции.
Генеральный проектировщик московская группа компаний Спектрум. Сегодня мы единственные, кто превращает кирпичные промышленные корпуса в жилье, говорит директор по маркетингу и продажам компании Сестра Ривер Девелопментс Ольга Копейкина. Других примеров в Петербурге и в России нет. В краснокирпичных корпусах оружейного завода проектировщики создают лофты двусветные квартиры со свободной планировкой, потолками до 6 м, 5-метровыми окнами.
Термин происходит от английского loft чердак, верхний этаж торгового помещения, голубятня. Используются конструктивные элементы промышленного назначения: голые кирпичные стены, трубы и проч. (клубные дизайнеры этот формат уже освоили). Моду на лофты в значительной степени сформировал Энди Уорхол. Главная приманка обширное пространство без перегородок, основной потребитель, по крайней мере на первом этапе, богема.
Возможно, формирующуюся моду подхватят европейские фирмы, работающие в Петербурге (для них-то это не новинка, а наоборот почти вчерашний день). У нас большой опыт создания таких проектов в странах Скандинавии, где лофты пользуются популярностью. В России спрос на них только начинает формироваться. В центре Петербурга есть множество фабрик, которые из-за подорожания земли будут постепенно преобразованы в бизнес-центры и жилые здания, говорит генеральный директор компании ЭнСиСи Недвижимость (дочерняя фирма международного строительного холдинга NCC) Юкка-Пекка Уускоски. Изначально на Западе лофты предназначались для студентов и художников. Но, как это всегда бывает, жилье богемы вскоре вошло в моду. Сегодня это элитные квартиры, привлекающие экстравагантных бизнесменов и представителей шоу-бизнеса. Это возможность жить в старом элитном районе, свободная, нестандартная планировка квартир, очень высокие потолки, окна во всю стену. Несомненно одно: в скором времени лофты войдут в моду в России.
В трех корпусах Петровского арсенала появится около сотни лофтов площадью от 80 до 150 кв. м. И примерно 100 человек уже записались в лист ожидания хотя рекламная кампания еще даже не начиналась, а продажи откроются только в августе 2008 г.
Большая часть наших будущих покупателей претендует именно на лофты, говорит Копейкина. Люди из компаний-партнеров, с кем-то мы вели переговоры по аренде, процентов 20 со свободного рынка: где-то что-то прочитали. Цена продаж пока не установлена, видимо, она будет составлять 120 000150 000 руб. за 1 кв. м. Петровский арсенал будет сдан в 2011 г.
Такой пока нетривиальный для нашего рынка товар будем продвигать, обучая покупателя, рассказывает Копейкина. Будем объяснять, чем интересен и уникален лофт, как можно организовать пространство, чтобы использовать все преимущества, которые дает большое окно, второй свет и элементы промышленного декора, которые мы постараемся сохранить. На здания, конвертируемые из промышленности в жилье, мы намерены получить экологические сертификаты, которые будут подтверждать безопасность данных корпусов для проживания.
Сестра Ривер рассчитывает на креативных покупателей, на тех, кто ищет нечто оригинальное и нестандартное, позволяющее воплотить дизайнерские решения, которые невозможно полноценно реализовать в стандартном квартирном пространстве.
Кроме того, это могут быть люди, для которых представляет определенную ценность возможность жить в старинном здании (заводу 300 лет), но безопасном и комфортном.
Компания предварительно провела экологическую экспертизу. Оружейное производство считается одним из самых чистых, и на месте будущего строительства обнаружилось только машинное и оружейное масло. Тем не менее 0,5 м грунта перед началом строительных работ пришлось снять, затем будет проведена рекультивация стен.
Фирма хочет получить экологические сертификаты на здания, подтверждающие, что они полностью соответствуют требованиям к жилым домам. Однако контролирующие органы еще никогда не выдавали сертификатов на жилье, построенное на месте промышленного предприятия. Девелопер привлекает западную сертификационную компанию, которая вместе с российскими службами контроля сможет провести такую экспертизу.
В комплексе необходимо строить объекты социальной инфраструктуры. В Сестрорецке негде пообедать, недостаточно магазинов, нет спортивных сооружений. В Арсенале появится трехуровневый спортивный комплекс. В первом уровне разместится парковка, во втором зона SPA, примерно на 1000 кв. м, спортивные магазины. На третьем уровне будет расположен комплекс для занятий фитнесом и 25-метровый бассейн. Организаторы рассчитывают, что спорткомплекс будет востребован не только жителями Сестрорецка, но и Зеленогорска, и даже Всеволожска. На территории комплекса расположатся зона магазинов (одежда, бытовая техника, товары декора, товары для животных), продовольственный супермаркет, а также ресторанная зона ирландский паб, японские рестораны, итальянская кухня, европейская, специализированный рыбный ресторан.
Скорее всего в комплексе будет частная школа. Коммерческая часть будет открытой, жилая с контролем доступа, по периметру Петровский арсенал будет окружен непролазной жи1000вой изгородью, в которой будут сделаны калитки. Кроме исторического красного кирпича в фасадах будет использоваться традиционная петербургская гамма кофейные, пастельные тона. Спроектирована одна высотная доминанта площадью около 30 000 кв. м, остальная застройка малоэтажная.
Проект реализуется на средства иностранных частных инвесторов. Создан фонд, аккумулирующий довольно солидную сумму. Имена инвесторов и суммы сделок не разглашаются.
Квартиры в высотном здании комплекса будут реализовываться на уровне средних цен Сестрорецка (они примерно соответствуют петербургским). Строительство высотного дома позволит нам охватить еще один сегмент покупателей готовых приобрести квартиру класса комфорт, говорит Ольга Копейкина. Кроме того, он является нашим локомотивом ликвидности.
Но фишками проекта, конечно, станут преобразование исторических зданий и лофты. Владимир Гаврильчук напоминает: Сестрорецк, конечно, можно отнести к престижным территориям, но это не Лазурный берег и даже не Шарм-эль-Шейх. Престижность скорее относится к зонам частной индивидуальной застройки. Это курортное место, но не на 100%. Здесь есть и панельные жилые кварталы, и достаточно разношерстное население.
Еще один масштабный проект, предусматривающий строительство жилья нового типа, Новая Ижора. На территории в 285 га в Пушкинском районе будет построено около 6000 2-этажных односемейных домов и дуплексов, где будет проживать около 20 000 человек. Район будет полностью обеспечен инженерией, а также объектами социальной инфраструктуры: на его территории будет пожарное депо, отделение милиции, взрослая и детская поликлиники, две школы, четыре детских дошкольных учреждения и даже церковь.
Политическую значимость первый проект в составе комплексного эксперимента по развитию крупносерийного малоэтажного домостроения в России подчеркнули визиты Владимира Путина и Дмитрия Медведева.
С мая 2007 г. началась застройка первой очереди (более 600 домовладений). Специально для реализации проекта было приобретено и установлено оборудование по выпуску деревянных панелей. Летом 2007 г. была запущена первая очередь ДСК Славянский мощностью 60 домокомплектов в месяц. ДСК выпускает дома пяти типовых проектов общей площадью от 90 до 133 кв. м. Мощность второй очереди примерно 2000 домов в год. ДСК построен в промзоне Восточная, рядом с г. Пушкиным. Оборудование поставлено немецкой фирмой Weinmann GmbH. Объем инвестиций в строительство первой очереди составил около 14 млн евро. Общая стоимость строительства завода оценивается в 3540 млн евро.
Завод выпускает полностью готовые к сборке комплекты монтаж дома на заранее подготовленном фундаменте осуществляется в течение рабочего дня. Еще 23 дня понадобится на монтаж внутридомовых сетей, после чего можно начинать чистовую отделку. Такие дома можно возводить в любое время года.
В ближайшие три года завод будет работать на застройку района Новая Ижора. В сумме площадь жилья в новом районе составит более 500 000 кв. м. Отдельные дома расположатся на небольших участках (34 сотки). Жилье в Новой Ижоре будет обеспечено полным комплектом городских коммуникаций; тепло и горячая вода от индивидуальных автоматических газовых котлов. В Новой Ижоре будут жить 15 00020 000 человек. Руководитель холдинга Балтрос Олег Еремин подчеркивает: Новую Ижору ни в коем случае не следует рассматривать как еще один коттеджный поселок это нормальный городской район, но это район нового типа.
Многие покупатели ориентируются или на элитные пригородные дома, или на дачную застройку. А это в принципе неверно!» горячится4000 Еремин.
Генеральный директор ФК «Филин» Владимир Медведев комментирует: «Этот проект переводит в материальную плоскость постулат о создании среднего класса Установку о том, что жить надо в квартире (зачастую в муниципальной, а не в собственной), а отдыхать на даче (термин, вообще не переводимый на языки буржуазных демократий), мы меняем на мировоззрение домовладельца, ответственного налогоплательщика Тот факт, что при реализации проекта выбран ценовой сегмент экономкласса, говорит всего лишь о текущем уровне доходов и жизни нашего нарождающегося среднего класса».
Реализация проекта наталкивается на определенные сложности. Изначально городские власти требовали от застройщика, чтобы жилье в «Новой Ижоре» стоило не дороже $1000 за 1 кв. м. Это требование оказалось нереальным. Текущая цена 1200 евро за 1 кв. м. «Примерно 30% стоимости затраты на инфраструктуру, дороги, сети, на обслуживание кредита», говорит Еремин.
Юридическая схема тоже не самая простая. По словам Дмитрия Карасева, начальника юридической службы компании, сначала с покупателем заключается договор аренды участка, затем договор подряда на строительство дома. Когда дом достроен, его передают покупателю по акту приема-передачи. Чтобы оформить сделку с землей, надо еще вывести участок из-под действующего кредитного договора (земля является обеспечением по кредиту).
В общем, констатирует Карасев, «действующее законодательство не готово к реализации планов малоэтажной застройки такого масштаба». Однако у покупателей, по его словам, особых претензий к юридическим сложностям нет: «Они понимают отличие такой покупки от приобретения квартиры».
Заместитель генерального директора агентства «Балтрос» (недавно созданное подразделение продаж) Анна Хомич так характеризует покупателей: «Приходят те, кто ищет просторное городское жилье, но не могут подобрать подходящий вариант по площади и по деньгам. Они иногда даже и не думали о собственном доме. Примерно 30% хотели именно дом. И нашли. Те, кто знаком с дачной жизнью, и видят плюсы в полном наборе городских коммуникаций. Они спрашивают, что можно поставить на участке, как далеко соседи, т. е. интересуются степенями возможной свободы и правилами общежития».
Сегодня ключевое преимущество проекта цена. 1200 евро (примерно $1700) за «квадрат» это существенно дешевле, чем просят за хрущевки или «корабли» в спальных районах. «Не дешево, но дешевле», говорит Анна Хомич. Для многих важна возможность свободно разместить машину (практически у всех покупателей есть авто, во многих семьях не одна машина).
По словам сотрудников компании, многие покупатели даже не знают о других проектах заводского производства домов например, о домах компании House Konzept в коттеджных поселках фирмы «Содружество». Конечно, очень много проблем предстоит решить по ходу реализации: с транспортной доступностью, с управлением объектами общего пользования; предстоит корректировать имидж места (Колпино ассоциируется с заводами, колонией и проч. не самые лучшие ассоциации).
И все же первые результаты убеждают: рекламная кампания еще не начиналась, однако более 30 домов уже реализовано, более 300 зарезервировано. Владимир Медведев полагает, что решение технических проблем с оформлением участков и включение в схему продаж ипотеки могли бы добавить проекту еще 1015% покупателей.
Олег Еремин так формулирует идеологию проекта: «Наша продукция будет дешевле, чем квартира в стандартном многоквартирном доме. То, чем мы занимаемся, эксперимент, в котором все три технологии конструкция дома, массовая инженерная подготовка и массовое строительство взаимосвязаны и направлены как раз на снижение себестоимости. Чем она ниже, тем больше спрос. И наоборот: высокий спрос создает условия для снижения себестоимости».
Уровень спроса на домовладения в «Новой Ижоре» позволит судить о том, произошел ли сдвиг в предпочтениях массового покупателя от типовой квартиры к собственному дому. Успех проекта будет означать появление реальной конкуренции типовому многоэтажному домостроению.
11 марта 2008 г., vedomosti.ru
Новости
Все новости Подписаться на RSS |
Статьи и обзоры
Все статьи и обзоры |