"Архитектура финансовой системы на грани слома": рынок недвижимости в СМИ 26 февраля
«Премьер-министр Виктор Зубков подписал постановление, в котором разрешил вкладывать средства Фонда содействия реформированию ЖКХ в ценные бумаги, чтобы защитить их от инфляции, -пишет »Гудок«. — Документ разрешает инвестировать свободные средства фонда „в государственные ценные бумаги РФ и ее субъектов, ипотечные бумаги, облигации других российских эмитентов“. Кроме того, предусмотрены и такие варианты, как размещение „коммунальных“ денег на депозитах Центрального банка РФ (ЦБ) и их вложение в ценные бумаги государств — членов Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), куда входят большинство стран Евросоюза, а также Мексика, США и Япония. За одним исключением: если в госбумаги России и на депозиты ЦБ руководство Фонда вправе вложить деньги самостоятельно, то в другие активы — только через управляющую компанию„.“В любом случае, госкорпорация выберет консервативный портфель, гарантирующий сохранность средств„, — заявил начальник управления по связям с общественностью ГК “Фонд содействия реформированию ЖКХ» Ростислав Мурзагулов«.
»Напомним, речь идет о 240 млрд. руб., которые выделены на переселение граждан из аварийного жилья и на ремонт жилищного фонда. Согласно постановлению правительства, свободной для размещения можно считать всю сумму денег, которая остается на счете фонда, «за вычетом средств, необходимых для оказания финансовой поддержки». А на данный момент правление госкорпорации одобрило только одну заявку из регионов -1 млрд. руб. для Челябинской области. По мнению депутата Госдумы Галины Хованской, такая неспешность в распределении крайне необходимых субъектам средств объясняется слишком завышенными требованиями проекта. «Это не первый случай, когда деньги остаются непотраченными. В программе „Жилище“ также предусматривалось софинансирование: 50% — из федерального бюджета, 50% — из бюджета субъекта Федерации. Бедные регионы так и не смогли участвовать в программе„, — говорит она. Так что руководству фонда для сохранности достаточно крупных объемов средств предстоит всерьез заняться инвестиционным портфелем“.
»Между тем, эксперты уверены, что госкорпорация не сможет обеспечить сохранность средств, не говоря уже о доходности инвестиций. По мнению главного экономиста инвестиционного банка Deutsche UFG Ярослава Лисоволика, фонд не будет размещать средства в рисковые, но более доходные инструменты до тех пор, пока ситуация на мировых фондовых площадках окончательно не стабилизируется. «Вложение же, например, в гособлигации обеспечит доходность в размере 3,8%, максимум — 5% годовых, что гораздо ниже уровня инфляции», — прокомментировал «Гудку» пресс-секретарь агентства «ФИНАМ.ру» Владислав Кочетков«.
Как напоминают „Известия“, в конце января этого года Министерство финансов России разделило Стабфонд на две части, образовав Резервный фонд и Фонд национального благосостояния. Их средства Минфин разрешил вкладывать в долговые обязательства иностранных государств, в том числе американских ипотечных госкомпаний, находящихся в глубоком кризисе. „Зачем?“, — задается вопросом газета.
„Еще в июне прошлого года Америка предложила России инвестировать средства Стабфонда в свою экономику. Позже глава Минфина Алексей Кудрин говорил о том, что мы могли бы помочь деньгами мировой финансовой системе, переживающей кризис. И вот, после исполнения решения о разделении Стабфонда, наше правительство решило прислушаться к предложению США деньги Фонда национального благосостояния, а также часть средств Резервного фонда будут вложены в экономики других стран. По оценке, которую давал Минфин в прошлом году, инвестиции Резервного фонда в среднем будут иметь доходность 3,5 — 4 процента годовых, а Фонда национального благосостояния — 6,5 — 7 процента. Аналитики отмечают, что с такой моделью инвестирования Фонд национального благосостояния практически не будет отличаться от Резервного фонда, а разница между Стабфондом и нынешними двумя фондами и вовсе не станет заметной, ведь оба они также будут вложены в бумаги иностранных государств“.
„Тем не менее, Министерство финансов уже решило: заработанные страной средства потратят, в частности, на приобретение долговых бумаг 15 иностранных государственных агентств. Перечень агентств, в обязательства которых могут быть размещены средства Фонда национального благосостояния, утвержден приказом Минфина РФ от 24 января 2008 г. Аналогичный перечень утвержден для инвестирования средств Резервного фонда приказом от 16 января 2008 г. В число компаний, имеющих возможность получить инвестиции из Стабфонда России, вошли и американские ипотечные госкомпании Fannie Мае и Freddie Mac, а это, учитывая последние события, — очень странный выбор. Fannie Мае и Freddie Mac, созданные конгрессом США для увеличения объемов финансирования ипотеки, контролируют около 40 процентов рынка ипотечного кредитования жилищного сектора. Оба агентства оказались в центре кризиса на рынке ипотечных ценных бумаг, разразившегося в США в прошлом году и продолжающегося до сих пор. Только за один день 20 ноября курс акций Freddie Mac рухнул на 29 процентов, Fannie Мае — на 25 процентов. Это произошло после сообщений о необходимости привлечения дополнительного капитала на фоне масштабных списаний сомнительных долгов“.
„Можно было бы допустить, что наши хитрые финансисты хотят купить подешевевшие акции этих фондов в расчете на то, что потом они вырастут. Но нет, речь идет о долговых обязательствах — облигациях. Проще говоря, из средств нашего Фонда национального благосостояния будут оплачены долги бедных американцев, понабравших ипотечных кредитов и неспособных по ним расплачиваться. Кроме того, средства российских госфондов могут быть вложены в корпорации и банки, кредитующие жилищное строительство в США, и это притом, что в жилищном секторе США сейчас продолжается самый глубокий спад за последние 25 лет. Тем не менее, российское государство продолжает следовать стратегии, принятой несколько лет назад: заработанные страной деньги идут в экономику других стран. При том что в России по-прежнему нет нормальных дорог, жилищная проблема решается с трудом, а предприниматели стонут от слишком высоких, по их мнению, налогов“.
Как пишет „Коммерсантъ“ на эту же тему, 31 января Минфин сообщил, что установил даже более консервативный, чем предполагало правительство, порядок инвестирования средств фондов. „Установлена следующая структура индексов, „используемых для расчета процентов по счетам по учету средств резервного фонда и фонда национального благосостояния: долговые обязательства иностранных государств — 80%; долговые обязательства иностранных государственных агентств и центральных банков — 15%; долговые обязательства международных финансовых организаций… — 5%“. Ею ЦБ будет руководствоваться при расчете доходности фондов — формально они являются пассивами ЦБ и „растворены“ в составе золотовалютных резервов (ЗВР)„.
“Подробная структура инвестиционных портфелей ЗВР никогда не раскрывается, однако долговые бумаги перечисленных агентств в них, скорее всего, есть, подтвердили „Ъ“ несколько аналитиков инвестбанков. Они соответствуют всем критериям, установленным для инвестирования как ЗВР, так и средств российских суверенных фондов. „Интерфакс“ со ссылкой на „источник в одном из профильных ведомств“ сообщил, что „ЦБ РФ некоторое время назад разместил около $40 млрд. в Freddie Mac и Fannie Mae“. Минфин не слишком обеспокоен правовой коллизией — хотя в постановлении правительства фигурируют лишь „государственные агентства“, в перечень попали и формально частные компании. „В приложении к постановлению есть критерии отбора инструментов для инвестирования. Формально частные корпорации, которые есть в списке, подотчетны правительствам, их обязательства де-факто гарантированы на 100%“,- сказал „Ъ“ представитель Минфина. Экономисты в целом согласны с Минфином — речь идет о крайне надежных бумагах с высоким рейтингом, однако подчеркивают, что момент для объявления перечня выбран не самый удачный. „После кризиса на ипотечном рынке США вся архитектура финансовой системы на грани слома, — подчеркивает Алексей Моисеев из “Ренессанс Капитала„“.
Федеральная регистрационная служба проводит эксперимент, который в случае успеха позволит существенно сократить срок выдачи свидетельства на право владения квартирой, домом и гаражом. Сегодня по закону на это отводится месяц. Но в ведомстве Сергея Васильева считают, что служба способна работать гораздо эффективнее, рассказывает „Российская газета“.
„Десятилетний опыт государственной регистрации прав на недвижимость показал, что регистрационные действия можно сделать быстрее. В большинстве случаев нет необходимости растягивать этот процесс на месяц“, — прокомментировали эксперимент в пресс-службе Росрегистрации. В качестве испытательной площадки для нового проекта выбрали Ставропольский край. Местное управление Федеральной регистрационной службы начало поэтапное сокращение сроков регистрации. Сначала взялись за жилищную ипотеку в рамках нацпроекта „Доступное и комфортное жилье — гражданам России“. На ее регистрацию отвели всего пять рабочих дней. Пятидневки, как выяснилось, вполне хватило для того, чтобы зарегистрировать договора о долевом участии в строительстве и передаче жилья в собственность, а также наследственные права„.
“В ФРС не скрывают, что сокращенные сроки регистрации вводились лишь в тех случаях, когда не требовалась сложная правовая экспертиза документов и соответственно много времени на ее проведение. Так, государственная регистрация прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае по-прежнему осуществляется в течение месяца. На следующем этапе приняли решение сократить время оформления прав на недвижимость и сделок с ней. Для этого в подразделениях управления Росрегистрации по Ставропольскому краю, где нагрузка на специалистов относительно невысока, был установлен 14-дневный срок государственной регистрации. На сегодняшний день по сокращенной программе работают все отделы ставропольского управления. В зависимости от видов регистрационных действий здесь установлены сроки в четырнадцать, десять и пять дней. Причем со временем в крае обещают, что число услуг, предоставляемых управлением в рамках пятидневки, возрастет. В Росрегистрации заверяют, что стахановские методы в работе не повлияют на ее качество. А самое главное, изменилось отношение простых людей к государственному ведомству. Все больше звучит положительных оценок, все меньше недовольных„.
Дочернее общество ОАО “РЖД„ подвело итоги второго года работы программы, оператором которой оно является. Как пишет “Гудок“, „реализовав за год 3 072 квартиры с применением субсидируемых ипотечных кредитов, ЗАО “Желдорипотека„ перевыполнило план, установленный руководством холдинга“.
Девелоперская компания DVI Group расширяет свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости и выходит в сегмент офисов, отмечает РБК daily. „Первым объектом холдинга стал небольшой бизнес-центр на юго-востоке Москвы, по соседству с которым DVI Group планирует построить еще один объект. Помимо этого, девелопер будет возводить офисные комплексы в регионах России на уже имеющихся участках. По оценке экспертов, на строительство запланированных офисов и торговых центров компании потребуется найти более $1 млрд.“.
„Как рассказала РБК daily директор по маркетингу DVI Group Евгения Литвинова, в стадии проектирования сейчас находятся восемь офисных комплексов в разных городах России, в том числе в Москве. В 2007 г. компания приобрела здание площадью 3 тыс. кв. м в районе станции метро „Волгоградский проспект“ (Михайловский проезд, 33, стр. 66), которое сейчас реконструирует. Половину бизнес-центра будет занимать DVI, остальные площади предполагается сдавать в аренду. „В дальнейшем мы хотим построить еще одну очередь офисов прямо за этим зданием“, — отметила г-жа Литвинова. В планах DVI Group — возведение бизнесцентров в тех городах, где холдинг реализует торговые проекты. Так, по информации РБК daily, офисные комплексы В-класса будут построены в Ижевске и Екатеринбурге (по 14 тыс. кв. м), Саратове (в состав объекта площадью 32, 5 тыс. кв. м войдут как офисы, так и логистические помещения), Перми (21, 5 тыс. кв. м), Тюмени (35, 8 тыс. кв. м) и Волгограде (две очереди площадью 111 тыс. кв. м). В результате под управлением DVI Group окажется более 210 тыс. кв. м офисной недвижимости. „У нас довольно хороший земельный банк в регионах, и эти проекты будут реализованы на участках, приобретенных под строительство торговых комплексов“, — замечает г-жа Литвинова. В „торговом“ активе DVI Group сейчас находится 616, 8 тыс. „квадратов“, которые холдинг уже строит или только планирует возвести„.
“По оценке руководителя департамента инвестиций компании DTZ Стефано Карози, на каждый квадратный метр офисов DVI Group придется потратить $1—1,3 тыс., таким образом, объем вложений может достигнуть $273 млн. Руководитель департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова полагает, что инвестор сможет уложиться в $250 млн. Участники рынка недвижимости указывают на оправданность этих инвестиций: офисных площадей в выбранных городах не хватает. „Большинство арендаторов рады переехать в качественные офисы, но лишь немногие готовы на серьезное увеличение арендной платы относительно той, что они платят в некачественных помещениях“, — добавляет г-жа Широкова. Гораздо больших инвестиций потребует реализация портфеля торговых центров: по мнению экспертов, на это будет потрачено $800—920 млн. Еще в 2006 году DVI Group планировала привлечь средства в ходе IPO в 2008 году, но пока все объекты финансируются за счет банковских кредитов. От биржи DVI Group не отказывается, но, по информации РБК daily, публичное размещение акций откладывается еще на два года„.
Как стало известно Business & Financial Markets, девелоперская компания MR Group купила у банка “Глобэкс“ 1 100 га земли в Ступинском районе Московской области, где планирует построить более 1 млн. кв. м дешевого жилья. „По мнению аналитиков, стоимость проекта составит как минимум $1,2 млрд.“.
Как пишет „Коммерсантъ“, компания REDI Capital, подконтрольная топ-менеджеру казахстанского банка „Тураналем“ Еркину Татишеву, продает единственный актив в России — почти 83 га на юго-западе Москвы, где бизнесмен планировал построить коттеджи и таунхаусы общей площадью около 200 тыс. кв. м. „Банкиру понадобились деньги на завершение объектов в Алма-Ате и Киеве, а кредиты стали слишком дороги из-за кризиса на внешних финансовых рынках, считают эксперты“.
„Компания REDI Capital (RC) члена совета директоров казахского банка „Тураналем“ Еркина Татишева ищет покупателя на 82,72 га в поселке Первомайское Наро-Фоминского района, в 23 км от МКАД по Киевскому шоссе, рассказали „Ъ“ два банкира. „Компания начала переговоры с потенциальными покупателями“, — подтвердил инвестиционный аналитик REDI Capital Константин Сычев, отказавшийся от других уточнений. На этом участке RC планировала построить элитный поселок с коттеджами, таунхаусами и объектами социальной инфраструктуры общей площадью около 200 тыс. кв. м. Планировавшийся объем инвестиций в проект — не менее $500 млн., утверждает бывший топ-менеджер RC. Казахский инвестор выкупил эту землю у „Регион-Р“ (сейчас RDI Group) за $37 млн., из расчета $450 тыс. за 1 га, добавляет гендиректор компании „Земер“ Илья Терентьев„.
“Казахстанские и российские девелоперы уверены, что RC — личный бизнес Еркина Татишева, чей старший брат Ерлан Татишев является советником председателя совета директоров и совладельца банка Мухтара Аблязова. Связаться с Еркиным Татишевым в пятницу не удалось. Но источник „Ъ“, знакомый с банкиром, утверждает, что участок в Наро-Фоминском районе — единственный в России земельный актив предпринимателя. Портфель девелоперских проектов RC превышает 700 тыс. кв. м, из них около 653 тыс. кв. м приходится на Алма-Ату, свыше 125 тыс. кв. м — на Киев. Выходить из этих проектов Еркин Татишев не планирует, настаивает собеседник „Ъ“.
„Продажа земли в поселке Первомайское позволит RC выручить $58 млн., подсчитала руководитель отдела маркетинга компании “Абсолют менеджмент“ Анна Шишкина. Гендиректор „ГЕО Девелопмент“ Максим Лещев называет сумму $62 млн. Продать землю в Подмосковье RC вынудило подорожание кредитов для казахстанских компаний из-за кризиса на внешних финансовых рынках, говорит знакомый господина Татишева. Он предполагает, что часть вырученных средств пойдет на рефинансирование кредитов еще одного проекта Еркина Татишева — United Minerals (объединяет ОАО „Костанайские минералы“ и ОАО „Оренбургские минералы“), часть — на завершение строительства объектов в Казахстане и на Украине. „Проблемы с рефинансированием банковской системы Казахстана и дефицитом длинных пассивов, возникшие из-за мирового кризиса ликвидности, привели к резкому снижению объемов кредитования девелоперов и застройщиков“, — говорит зампред правления Евразийского банка развития Никита Толстиков. Снижение темпов роста банковской системы Казахстана из-за проблем, возникших на мировом рынке, подтверждает и исследование агентства Standard & Poor`s. По словам аналитика „Русских инвесторов“ Олега Акатова, из-за дефицита финансирования девелоперы вынуждены в короткие сроки продавать построенные объекты, что уже привело к 25-процентному снижению стоимости недвижимости в Казахстане„.
Группа компаний “Конти„ намерена инвестировать $400 млн. в строительство гостинично-оздоровительных комплексов в Республике Адыгея, пишет “Московский комсомолец». «Соответствующей договор о намерениях подписали президент Республики Адыгея Аслан Тхакушинов, президент группы компаний „Конти“ Тимур Тимербулатов и гендиректор дочерней УК „Континент-К“ Аслан Шхачемуков. Согласно предварительным договоренностям, на территории республики планируется строительство четырех гостиничных комплексов с медицинскими центрами, где одновременно смогут отдыхать более тысячи человек. Средняя стоимость строительства одного комплекса около $100 млн. Предполагаемые сроки реализации проекта — 3 — 5 лет с момента начала строительства. Гостиницы будут выполнены в классическом стиле XVIII — XIX веков с современным оснащением, бассейнами и различными зонами отдыха».
Утверждена краевая целевая программа «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития Сочи как горно климатического и бальнеологического курорта на 2008—2013 годы», сообщает «Российская газета». «На ее реализацию только из регионального бюджета будет выделено около 10 млрд. руб. Это станет хорошим дополнением к недавно принятому на федеральном уровне решению о приведении города в образцовый вид: в течение ближайших четырех лет на благоустройство планируется направить почти 40 млрд. руб. Объем финансирования краевой целевой программы, которую утвердили депутаты ЗСК, состоит из трех частей: 9,85 млрд. рублей вносит краевой бюджет, 885 миллионов рублей найдут в сочинской казне и свыше 700 миллионов рублей привлекут из других источников. Средства пойдут на возведение 40 различных объектов. В частности, необходимо построить около 200 километров внутригородских дорог, реконструировать полигон для обработки бытовых отходов в Адлере, возвести инфекционную больницу в Центральном районе и клинику в Красной Поляне. Кроме того, предусматривается создание единой автоматизированной системы управления пассажирским транспортом в Сочи, проведение природоохранных и противооползневых мероприятий, перенос очистных сооружений из района будущих объектов зимних Игр, строительство современного комплекса по переработке твердых бытовых отходов биологического происхождения. Больше всего средств пойдет на возведение больниц: от одного до 1,86 миллиарда рублей. Часть денег будет потрачена на проблемы курортной сферы. Не случайно в программе значится слово „бальнеологический“, внесенное отдельной поправкой. „Это понятие не включили в федеральные программы, значит, мы сами должны позаботься, чтобы бальнеология на курорте сохранялась и развивалась“, — говорит автор поправки, председатель комитета по вопросам санаторно курортного комплекса ЗСК Михаил Миленин„.
“Владелец более 15% сети „Магнит“ и председатель правления банка „Система“ Алексей Богачев вложит около $150 млн. в строительство элитного жилого комплекса площадью 21 тыс. кв. м на улице Большая Никитская в Москве, недалеко от Кремля. Часть средств для этого он может выручить, продав в апреле-мае примерно 1% „Магнита“ во время SPO сети в Лондоне — сейчас этот пакет стоит почти $35,6 млн.„, — пишет “Коммерсантъ».
26 февраля 2008 г., rosfincom.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
