Петербуржцы мечтают о загородном доме, но жить предпочитают в городе

По данным маркетинговых исследований, до 60% покупателей квартир предпочли бы загородный дом жилью в многоквартирном доме. Но, как отмечают специалисты, лишь 20% тех, кто купил дом в коттеджном поселке «для постоянного проживания», действительно живут там круглый год. Для остальных дом в пригороде по-прежнему остается не альтернативой, а приятным дополнением к городскому жилью.

Среди горожан пока не сформировалась культура постоянного проживания за городом. Деление поселков на «ПМЖ» и «для сезонного отдыха» пока выглядит весьма условно: многие покупатели используют коттеджи, таун-хаузы и сблокированные дома, даже расположенные в 5–10 км от КАД, в основном как второй дом.

Отдельного разговора заслуживают такие проекты элитного класса, как «Северный Версаль», «Горки СПб» , строящийся поселок «Медовое». Это, конечно, объекты для постоянного проживания, но элитный дом — товар штучный, и такие покупатели составляют весьма непростой предмет для социологических расчетов. (Делить два десятка человек на проценты как-то некорректно.)

Жестко ориентированы на переселение те, кто покупает дома в поселках эконом-класса из-за большей площади — просто потому, что у них нет альтернативы. При равной стоимости дома в поселке и трех-четырехкомнатной квартиры в городе они выбирают дом. Эксперты возлагали большие надежды на конец 2007 года: в последнем квартале вводились первые очереди нескольких крупных проектов (свыше 100 домовладений на поселок), а также начались продажи в новых малоэтажных комплексах и таун-хаузах. Не исключено, что расширение предложения в 2008 году поможет колеблющимся определиться с выбором, и загородный дом станет реальной альтернативой городской квартире. Однако есть несколько проблем, которые предстоит решить для того, чтобы покупатель согласился не только отдыхать, но и постоянно жить за городом.

Компания «Бекар. Консалтинг» провела масштабное исследование, попытавшись выяснить, каков же на самом деле петербуржец, который обосновывается в собственном доме надолго. В качестве экспертов выступили девелоперы из нескольких компаний. Оказалось, что чаще всего покупатели загородного дома — люди в возрасте 30–50 лет (80%). Это менеджеры крупных компаний — как западных, так и российских, специалисты с высоким «белым» заработком, менеджеры среднего звена небольших и средних фирм. А также предприниматели, владельцы собственного бизнеса разного уровня (и крупного, и среднего, и малого). Причем направления бизнеса весьма разнообразны — от сферы услуг до строительства и производства. Были замечены среди покупателей и представители издательского бизнеса. Как отмечают эксперты, важнейшей составляющей жизни этих людей является работа.

Потенциальный покупатель недвижимости в коттеджных поселках эконом-класса для приобретения дома обычно использует рассрочку от застройщика или привлекает заемные средства (закладывает имеющееся жилье; берет кредит в собственной фирме или в банке, оформляет ипотеку под собственную коммерческую недвижимость). Размер заемных средств составляет 70–80%. Впрочем, некоторые из покупателей имеют отдельную квартиру — как правило, ее продают, чтобы вырученные деньги вложить в качестве оплаты первого взноса за новое жилье в коттеджном поселке. Среднемесячный доход потребителя в этом сегменте должен составлять не менее $1000–1600 на каждого члена семьи, включая детей и пожилых родителей, — а наличие большой семьи характерно для этого круга покупателей. Как правило, именно состав семейства и подталкивает покупателя расширить жилплощадь.

Необходимо учитывать, что расходы на жилье — далеко не единственная статья солидных затрат: активный образ жизни таких людей включает в себя и оплату дополнительного образования и учебы детей, и путешествия не реже двух раз в год, посещение ресторанов и регулярный шопинг. При этом, по данным АН «Итака», доля поселков эконом-класса («среднего» в классификации «Итаки») составляет лишь 21% предложения, и лишь часть этих проектов находится в непосредственной близости от городской черты. (Впрочем, в Подмосковье в радиусе 30 км от МКАД эконом-класса и вовсе нет.)

Типичное количество взрослых в семье — два-три человека, детей-студентов — один, детей-школьников — один-два, детей дошкольного возраста — один-два.

Большинство потенциальных покупателей, обращающихся к застройщикам, являются жителями Петербурга (70%) и Ленинградской области (20%). В оставшейся части преобладают граждане, работающие в северных регионах, но желающие или переехать в Петербург, или иметь здесь загородное жилье.

Факторы, которые для этой группы покупателей являются сдерживающими, когда речь идет о покупке дома, очевидны. Все эксперты отмечают, что существенно важно отсутствие хороших, широких дорог и плохое состояние имеющихся трасс: транспортная доступность многих поселков до сих пор является проблемой номер один. Пока с каждым годом зона мест возможного постоянного проживания в коттеджных поселках не увеличивается, скорее, даже наоборот. Некоторые наиболее востребованные места обрастают — с увеличением числа жителей — новыми транспортными проблемами. Самые сложные на сегодняшний момент трассы — Выборгское, Приморское и Пулковское шоссе. Точнее, выезд на них. В первых двух случаях свою роль сыграла чрезмерная популярность пригородных красот у населения, в последнем — усиление деловой активности в пригородной зоне. А уж идеальное местоположение с красивым ландшафтом, прекрасной транспортной доступностью и отличным состоянием дорог в настоящее время указать просто невозможно — независимо от цены.

По словам опрошенных потенциальных покупателей, жить в загородном доме и работать в городе сегодня может себе позволить тот, кто не связан фиксированным рабочим днем, или тот, чей офис располагается не в центре города. Добраться из дому до работы за час-полтора в часы пик можно только «с севера на север» или «с юга на юг». Тратить же на поездки более четырех часов ежедневно покупатели не готовы.

По данным АН «Итака», в начале 2006 года в радиусе 40 км от центра Петербурга (это и есть та самая «часовая доступность») располагались 52% строящихся поселков, затем доля «ближних поселений» упала до 42–43%, и только к концу 2007-го она снова выросла — но лишь до 47%. Специалисты компании «БельВиль» отмечают, впрочем, что городской трафик вносит свои поправки в оценку транспортной доступности: в «час пик», к примеру, что от Светлановской площади ехать до улицы Звенигородской, что от Павловска, рядом с которым и расположен «БельВиль», — затраты времени практически те же.

Второй существенный момент, по мнению экспертов, заключается в стоимости затрат на эксплуатацию загородного дома. С точки зрения покупателей, она должна быть равной стоимости затрат на содержание городской квартиры из трех-четырех комнат или, по крайней мере, превышать ее не слишком существенно. Сами эксперты считают сумму $100–150 в месяц оптимальной. Высокие расходы на эксплуатацию (от $300 в месяц) могут оттолкнуть значительную часть покупателей.

Сегодня средняя сумма ежемесячных платежей колеблется в районе $200–300. Регулярные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая — эксплуатационные расходы (использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана, отчисления на обустройство дома). Вторая — коммунальные платежи (за тепло- и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора). Электроэнергия по счетчикам и услуги телефонной связи в общий платеж не входят и оплачиваются отдельно. 60–70% суммы тратится на уборку и обслуживание территории.

Дополнительные услуги и инфраструктура поселка увеличивают расходы владельцев коттеджей. Чтобы снизить стоимость эксплуатационных платежей, поселок должен быть достаточно крупным — ведь размер оплаты дополнительной инфраструктуры и услуг на каждого домовладельца зависит от общего количества домовладений в поселке. Но таких поселков в области пока — раз, два и обчелся. Поэтому выбирать особенно не из чего. Для тех, кто раздумывает о переезде за город, существенным фактором является наличие в поселке опытной управляющей компании. Не останется ли поселок брошенным после сдачи в эксплуатацию? Это тормозит покупку на начальных стадиях строительства, когда девелопер еще не может предъявить товар лицом.

В принципе, ситуация не выглядит безнадежной. КАД обрастает съездами и развязками (недавно сдан в эксплуатацию участок «КАД — Скотное»); центр выделяет средства на реконструкцию Приозерского шоссе; проблема дорогой земли отчасти решается за счет строительства смешанных комплексов (включающих малоэтажные дома и таун-хаузы); конкуренция в области управления и эксплуатации будет нарастать по мере накопления опыта (в том числе, правда, и негативного).

15 февраля 2008 г., lenobl.allnw.ru

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram

Все новости за февраль