Девелоперы на проводе. Все более важным критерием успешности объекта коммерческой недвижимости становится качественная IT-инфраструктура

«Современные телекоммуникации для объектов коммерческой недвижимости сегодня являются такой же острой необходимостью, как противопожарная защита, система безопасности здания, включающая охранную сигнализацию и 190видеонаблюдение, система вентиляции и кондиционирования, — утверждает президент корпорации „Маяк“ Марина Конькова. — Если девелопер настроен на долгосрочные отношения со своими арендаторами, он должен быть заинтересован в том, чтобы обеспечить их полным спектром IT-услуг. Более того, наличие качественной телекоммуникационной инфраструктуры является показателем классности объекта». С Мариной Конько190вой согласен эксперт консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин. По его словам, сегодня на уральский рынок приходят работать крупные транснациональные и федеральные компании, у которых есть отработанные стандарты по телекоммуникационному обслуживанию. «Если девелопер хочет видеть таких игроков в качестве своих арендаторов, он вынужден сегодня соблюдать их требования и создавать в объ192екте, будь то бизнес-центр, торговый центр или склад, необходимую качественную и надежную IT-инфраструктуру. Нередко при брокеридже коммерческих помещений уровень телекоммуникационных услуг становится основным конкурентным преимуществом того или иного объекта», — подчеркнул Андрей Жамкин.

Учитывая девелоперские потребности, уральский рынок коммерческой недвижимости становится все привлекате190льнее для телекоммуникационных операторов. В настоящее время в регионе работает несколько десятков федеральных и местных компаний, которые готовы предоставлять свои услуги бизнесу. Руководитель отдела по работе с корпоративными клиентами компании «ЭР-Телеком» Константин Колышницин делит операторов на несколько категорий. Первые структуры, по его словам, называют районными, они оказывают только одн190у услугу, чаще всего только доступ в Интернет. Это небольшие локальные фирмы, которые перепродают трафик, покупаемый у магистральных провайдеров, и не имеют ресурсов для расширения сервиса абонентам. Обычно они не обладают большой абонентской базой, но за счет раннего появления и тесных личных связей с клиентами, их абонентов можно считать высоко лояльными. Вторая группа — городские провайдеры, пр190едлагающие обычно Интернет и телефонию. Уровень сервиса в таких компаниях не всегда соответствует высоким стандартам, которые задают федеральные игроки телеком-рынка. Их следует отнести к третьей группе. Федеральные компании присутствуют в различных крупных городах и используют стандартные бизнес-модели. Обычно они предлагают клиентам конечный продукт — надежный и удобный в использовании, однако т190акие провайдеры не владеют собственными магистральными каналами. Ну и последняя категория — магистральные провайдеры. Это компании владеют каналами и на их основе предоставляют услуги, как конечным потребителям, так и всем вышеперечисленным участникам рынка. По мнению Константина Колышницина, основная конкуренция за современные объекты коммерческой недвижимости разворачивается между последними дву193мя группами. Иногда в нее включаются и наиболее крупные городские провайдеры. Эксперт уточнил, что с момента запуска федеральных проектов, которые предлагают комплексное решение не только по подключению к интернету на объекте, но и его телефонизации, позиции городских компаний держатся в основном за счет уже существующей клиентской базы и подключения менее привлекательных абонентов.

Наиболее привлекательными коммерческими объектами для операторов связи являются офисные центры, поскольку генерируемые ими потоки трафика существенно выше, чем, к примеру, в торговых центрах, складских комплексах или гостиницах. «Арендаторы и владельцы офисных помещений зданий используют наибольшее количество услуг, предлагаемых в рамках комплексного телекомму190никационного оснащения: телефония (корпоративная, местная, дальняя), выход в Интернет, организация IP-VPN (виртуальных частных сетей), системы видеонаблюдения, охранной и пожарной сигнализации, контроля доступа», — указывает начальник департамента ООО «Мобифон-2000» ТГ «МОТИВ» Константин Попов. А Константин Колышницин объясняет привлекательность бизнес-центров следующими причинами: во-первых, офис190ные здания расположены довольно компактно и зачастую в центре города — затраты на подключение достаточно быстро компенсируются; во-вторых, арендаторы бизнес-центров стабильно генерируют высокий трафик как по Интернет-подключениям, так и по телефонным линиям. «Предсказать потребление трафика в гостиницах и торговых центрах достаточно сложно — оно зависит от уровня и масштабов развлекательной состав192ляющей этих объектов. Логистические комплексы также интересны с точки зрения потребляемого трафика. Ведь практически всегда они включают и офисную составляющую. Но наиболее крупные из них располагаются за пределами города, а значит затраты на подключение достигают значительных сумм», — добавил Константин Колышницин.

В то же время «Голден Телеком» в качестве приоритетной выбрал себе торговую190 недвижимость, в настоящее время компания охватывает порядка 80% рынка торгово-развлекательных центров Екатеринбурга. По словам директора по корпоративным продажам екатеринбургского филиала компании Владимира Бровченко, во многом интерес спровоцирован тем, что Екатеринбург уже давно стал лидером среди российских городов по строительству торговых комплексов. Согласно статистике «Голден Телеком», ар190ендаторы ТЦ всегда подключают себе фиксированную телефонию, куда входят как местная, так и междугородняя связь, доступ в Интернет выбирают 90—95% клиентов. «Все чаще возникает интерес к корпоративным каналам связи. Многие клиенты открывают несколько магазинов в разных торговых центрах, и у них рано или поздно появляется желание объединить свои бутики небольшой корпоративной сетью», — пояснил Влади196мир Бровченко.

Схемы взаимодействия телекоммуникационных операторов, девелоперов и конечных потребителей несколько варьируются, однако в большинстве случаев одинаковы. Большинство игроков рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что при построении IT-инфраструктуры ключевую роль играет выбор оборудования, а это уже исключительно прерогатива собств190енника объекта. «Набор услуг связи, предлагаемый теми же телекоммуникационными операторами может быть одинаков, а вот их качество во многом зависит от выбранного технического решения, оборудования и технологий. При этом стоимость решения может колебаться от 100 тыс. до 1 млн. рублей и более. Ключевой момент заключается во взгляде на телекоммуникационную инфраструктуру со стороны оператора и со сто190роны девелопера. Со стороны оператора, вложения в создание инфраструктуры — это инвестиции в собственный бизнес, к тому же оператор сам впоследствии будет использовать эту инфраструктуру для оказания услуг. Поэтому оператор не склонен экономить на качестве технического решения, в отличии от девелопера, который, зачастую, рассматривает создание телекоммуникационной инфраструктуры как дополнительные190 затраты на строительство и старается их избежать», — коммерческий директор службы «КомЛайн» (группа компаний SYNTERRA) Дмитрий Мартынов. А советник генерального директора по коммерческим вопросам ЗАО «Урал-ТрансТелеКом» Алексей Гусев добавил: «Выбор по поставщику информационных систем полностью ложится на плечи девелопера. Систем множество, но необходимо понимать, что любой купленный продукт, а с192тоят ИС не дешево, все равно подлежит доработке, адаптации под заказчика. Возможна разработка собственными силами, но ценность от такой деятельности, на мой взгляд, сомнительна».

Немаловажно и то, когда девелопер начинает построение IT-инфраструктуры. «Наиболее оптимальный вариант, когда схемы обеспечения объекта телекоммуникационными системами есть уже на этапе получения первичных разрешаю190щих документов на строительство, — считает Константин Попов. — Одной из основных причин рациональности привлечения оператора на раннем этапе проектирования здания является необходимость получения определенных технических условий для телефонизации и реализации проекта. Проектирование и строительство внешних сетей связи в подземной канализации — это довольно долгий процесс, который требует тщательно192й проработки трассы от предполагаемого узла связи и до самого здания, согласований с проектами других инженерных сетей, согласований с контролирующими органами. Поэтому чем раньше застройщик задумается о телекоммуникационном обеспечении своего объекта, тем меньше головной боли его ждет в будущем».

Однако, по словам Константина Попова, сейчас многие уральские застройщики в целях экономии ост190авляют проектировку телекоммуникационной инфраструктуры здания «на потом» или вообще не считают нужным решать эти вопросы, перекладывая их на плечи будущих арендаторов и владельцев. «Они ошибочно полагают, что арендаторы сами решат, с какой телекоммуникационной компанией им сотрудничать и чьими услугами пользоваться. Да, действительно, изначально клиентом может быть не востребована какая-либо из у190слуг связи, предлагаемая оператором. Однако заранее реализованная возможность предоставления всего комплекса услуг избавляет застройщиков от головной боли и будущих затрат. Работы по прокладке дополнительных коммуникаций в уже построенном здании намного сложнее и дороже. На начальном этапе строительства здания застройщик, конечно, может сэкономить, предлагая клиентам лишь минимальный, наспех спрое190ктированный и организованный „черновой“ вариант телекоммуникаций. Но потом, с учетом роста потребностей в объеме и перечне услуг, у арендаторов может встать вопрос о полной замене коммуникаций и установке нового оборудования. Это повлечет за собой затраты, в разы превышающие изначально продуманное более технологичное и дорогое решение», — сообщил Константин Попов. А Константин Колышницин уверен, ч190то думать о коммуникациях девелоперу необходимо уже при проработке концепции объекта. «На этапе планирования размещения функциональных зон уже необходимо спрогнозировать потребность в коммуникациях и заложить необходимую инфраструктуру в проект здания. Конечно, возможно строительство внутренней сети и в уже готовом здании, но это либо задержит его сдачу, либо доставит неудобства арендаторам. К том192у же на прокладку сети уже будет накладывать ограничения архитектура объекта», — пояснил Константин Колышницин.

Таким образом, если следовать правилам, то еще на этапе строительства объекта оператор подключает его к своим коммуникационным узлам. С усилением конкуренции между IT-компаниями в настоящее время на Урале сложилась практика, что все затраты на прокладку необходимых каналов связи д192о здания и внутри него обычно операторы берут на себя, рассматривая эти затраты как инвестиции. В таком случае девелопер получает агентское вознаграждение, а IT-компания заключает с конечными потребителями индивидуальные договоры, в которых прописаны мера его ответственности и размеры компенсации в случае сбоев в работе каналов связи.

Впрочем, нередко девелопер предпочитает организовать собс190твенную IT-службу на объекте, нежели обращаться за услугам к внешним компаниям. Константин Колышницин считает, что у этого варианта есть как свои плюсы, так и минусы. «Собственный IT-отдел выглядит, с точки зрения собственника, более надежным и кажется менее затратным вариантом. Это действительно так, если зданием управляет девелопер проекта — такие компании зачастую имеют разветвленную структуру 190со сложными информационными системами, которые обслуживаются собственными IT-службами. Их специалисты, обычно, в состоянии обслуживать современные сложные информационные системы. Если же в структуре компании нет собственного развитого IT-отдела, компании выгодно прибегнуть к аутсорсингу, чтобы с самого начала гарантировать арендаторам должный уровень сервиса», — считает Константин Колышницин. А Дм190итрий Мартынов придерживается мнения, что девелоперу экономически целесообразно создавать собственное «операторское» подразделение только в том случае, если у него несколько крупных объектов коммерческой недвижимости (общей площадью более 30 тыс. кв. метров), которые нуждаются в телекоммуникационных услугах. «Если же речь идет об управлении одним-двумя бизнес-центрами, а в большинстве случаев у ур190альских девелоперов единичные объекты, то есть смысл обратиться к телекоммуникационным компаниям, уже имеющим опыт в обеспечении услугами связи объектов коммерческого назначения. Ведь создание собственного „операторского“ подразделения — это дополнительные затраты на оборудование, персонал и т.п. Кроме того, существенных вложений средств и времени потребует процесс получения лицензий и выполнение 196всех требований надзорных органов. На практике, нередко собственные IT-службы не могут оказывать услуги на должном профессиональном уровне в отличие от профильных игроков рынка», — полагает Дмитрий Мартынов.

Соперничество между телекоммуникационными операторами за один объект часто сводится к ценовому вопросу. В настоящее время по причине экономии и низкого уровня 190образованности бизнеса в вопросах телекоммуникаций рынка собственники объектов обращаются к разным операторам, сталкиваясь впоследствии с кругом проблем. «В настоящее время практикуется принцип „одна услуга — одна сеть“. Для голосовой почты прокладывается одна сеть, для выделенного доступна в Интернет — другая сеть, для видео — третья сеть. Все три услуги зачастую от разных операторов связи. Резул190ьтатом становится — риски повреждения сетей при строительстве, ремонте, переоборудовании офиса, а также неадекватные затраты на эксплуатацию сетей и организационные усилия по взаимодействию с разными операторами связи», — сообщила заместитель директора екатеринбургского филиала ОАО «Уралсвязьинформ» Ирина Шутько. По ее словам, принципом нового времени должен быть «множество услуг — одна сеть», что192 в конечном итоге позволяет бизнесу оптимизировать затраты на эксплуатацию IT-инфраструктуры. Однако, как сообщил Константин Попов, спрос на услуги комплексного телекоммуникационного обеспечения только начинает формироваться — девелоперы постепенно осознают выгоду такого предложения.

Еще одно новое веяние на рынке — это желание девелоперов иметь сразу двух и более провайдеров, например. Как190 рассказала президент корпорации «Маяк» Марина Конькова, среди основных задач обеспечить арендаторов с одной стороны качественной, а с другой бесперебойной связью, поэтому наличие нескольких телекоммуникационных операторов — является некой подхстраховкой для бизнеса. «В нашем бизнес-центре „Парус“ (Екатеринбург) два IT-партнера. В случае проблем с одним, всегда можно положиться на услуги второго. 190Более того, это пожелания наших арендаторов, которые мы выполняем», — рассказала Марина Конькова. В то же время обслуживание по разным услугам у разных операторов, или по одной услуги — у двух и более операторов нередко приводит к проблемам с управлением зданием. «Работа на одном объекте сразу нескольких операторов в обязательном порядке должна быть согласована с управляющей компанией, иначе это м192ожет привести к непредсказуемым последствиям. В результате несогласованных действий может быть нанесен ущерб зданию или созданы неудобства арендаторам», — указал Дмитрий Мартынов.

Участники уральского рынка коммерческой недвижимости сходятся во мнении, что процессы взаимодействия девелоперов с телекоммуникационными операторами пока только отрабатываются. По общему мнению, когда рынок IT-услуeeг станет более структурированным, а уровень образованности арендодателей и арендаторов в вопросах телекоммуникаций повысится, сотрудничество сторон станет более прозрачным и успешным.

9 декабря 2008 г., nep08.ru

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram

Все новости за декабрь