Александр Ольховский:"У региональных девелоперов есть ряд преимуществ перед федералами"
Российская строительная отрасль сегодня поставлена на грань выживания, считает Александр Ольховский. По его мнению, новая экономическая ситуация принесла несколько основных наиболее губительных для девелоперского бизнеса факторов.Вероятно, одна из основных сложностей, которую принес мировой финансовый кризис девелоперам, заключается в снижении спроса на недвижимость. Насколько сильно по вашим наблюдениям изменился спрос?
- Если говорить о статистике, то пока спрос изменился некритически. Например, еще в сентябре в Москве статистические данные говорили о том, что в офисах класса А объем свободных площадей около 3%. Сейчас объем вакантных площадей, включая предложения по субаренде, в этом сегменте около 10%. Беспокоит в первую очередь не количество, а темп увеличения пустующего объема.
Если говорить об офисах, при реализации сценария «экономический кризис», то основными факторами, влияющими на этот сегмент, будет сокращение объемов производства ВВП, сокращение количества персонала, борьба с издержками и, как следствие, снижение объема снимаемых площадей.
В сегменте торговой недвижимости последствия будут зависеть от того, насколько будет платежеспособным спрос со стороны населения на товары, которые предлагаются в торговых точках. А платежеспособность населения определит товарооборот и, соответственно, готовность операторов платить тот уровень арендной платы, который им предлагает владелец. Еще по состоянию на октябрь 2008 г., по данным аналитиков, количество посетителей в торговых центрах не снизилось. При этом операторы утверждали, что средний чек стал меньше и снизился оборот. Как следствие, торговые операторы требуют снижения арендной платы.
Если говорить о сделках купли-продажи коммерческой недвижимости, то это вопрос качества проектов и наличия инвестиционного ресурса. Количество покупателей сегодня резко сократилось. Почти все западные инвестиционные фонды закрыли лимиты на Россию.
Москва — это столица. В ней практически каждая федеральная компания стремится открыть свой офис или представительство. У региональных городов нет этого преимущества. В регионах ситуация хуже, чем в Москве?
- Это как сказать. Москва, например, по сравнению с Санкт-Петербургом, по своему объему рынка больше примерно в десять раз. При этом в Санкт-Петербурге психологический настрой в бизнес-сообществе значительно лучше, чем в Москве. Если в столице у многих девелоперов настроение близко к состоянию паники, то в Санкт-Петербурге проблемы всем понятны, но паники нет. Это очень выгодно отличает сейчас Санкт-Петербург от Москвы.
В регионах — своя картина. Конечно, кредитование сегодня исчезает в первую очередь для региональных проектов. В этом смысле в регионах ситуация сложнее. Но, с другой стороны, там проекты меньше по масштабу, чем в Москве и Санкт-Петербурге. Это дает шанс местным девелоперам устоять во время кризиса. Еще одна проблема Москвы в том, что в ней за последнее время появилось большое количество низкокачественных и крупномасштабных проектов, финансировавшихся за счет заемных средств при низком объеме собственного капитала. Кризис ударит в первую очередь по этим проектам: неправильно структурированным с точки зрения финансовых потоков, сверхрискованным и невостребованно крупным.
Банки прекратили кредитование девелоперских компаний в регионах. У них закончились деньги?
- В настоящее время серьезной проблемы с краткосрочной ликвидностью нет. Но рынок недвижимости короткие деньги не потребляет. Девелопер может использовать короткие деньги только для латания текущих дыр. Нормальная компания не должна себе позволять брать краткосрочный кредит для реализации нового проекта в надежде, что она потом опять и опять перекредитуется такими же короткими деньгами. Это очень высокий риск, закладываемый в финансовом планировании.
Предоставляемые застройщикам деньги как минимум должны быть среднесрочными для тех, кто строит жилье, и долгосрочными для тех, кто занимается коммерческой недвижимостью. Таких денег на рынке чрезвычайно мало. В августе в городах-миллионниках было заявлено к строительству 40 млн кв. м коммерческой недвижимости. Кроме того, планировалось строить 80 млн кв. м жилья в год. И в один момент времени выяснилось, что длинных денег больше нет и не будет. В результате было заморожено колоссальное количество проектов. Например, корпорация MIRAX GROUP из 12 млн кв. м заморозила 10 млн кв. м.
Доступность банковских кредитов невысокая, ставки по ним таковы, что для строительства коммерческой недвижимости они интересны только в том случае, если номинированы в рублях, а девелопер рассчитывает на резкую девальвацию национальной валюты. Ну а если прогноз не оправдается? Это достаточно серьезный риск. Принимать его очень опасно.
И все-таки, если на рынке нет «длинных» кредитов, почему девелоперам не использовать короткие деньги?
- С точки зрения девелопера, долгосрочный — это ресурс, который должен позволить построить объект и вернуть кредит за счет потоков, генерируемых построенным объектом. Это значит, что долгосрочные деньги для проектов в области коммерческой недвижимости должны даваться не менее чем на семь лет. Два года продолжается стройка, как минимум пять лет требуется для того, чтобы обслужить долг и вернуть тело кредита. Среднесрочные деньги для девелопера — это кредиты на срок от трех до семи лет. Взяв такой займ, компания имеет возможность построить объект, заполнить его в течение полугода и продать некоему инвестфонду. Все остальные деньги для девелопера являются короткими.
Банкиры говорят, что им не хватает среднесрочной и долгосрочной ликвидности. Как же так? Некоторое время назад Министерство финансов объявило о готовности разместить на счетах 28 банков свыше 1,5 трлн руб. из федерального бюджета, из них 1,12 трлн было обещано ВТБ, Сбербанку и Газпромбанку, чтобы те помогали средним и малым банкам.
- Региональные банки помощью воспользоваться готовы. Однако проблема в том, что финансирование региональных банков связано с принятием рисков перечисленными крупными банками на эти кредитные организации. А насколько региональные банки являются адекватными тем заимствованиям, которые могут быть им предоставлены, большой вопрос. Многие из них находятся в очень непростой финансовой ситуации.
22 декабря 2008 г., dkvartal74.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
