Аналитики: проблемы рынка недвижимости могут ударить по банкам
Аналитики подчеркивают, что «в банковских активах велика доля сектора недвижимости. Валовый объем кредитов, напрямую связанных со строительным сектором, рынком недвижимости и ипотекой в конце I полугодия 2008 года составил $115 млрд, или 19% совокупного кредитного портфеля. Кредиты, выданные строительным и девелоперским компаниям, составили $73 млрд (16% совокупного портфеля корпоративных кредитов), а ипотечные кредиты населению – $42 млрд (28% совокупного розничного портфеля).Наряду с кредитованием непосредственных участников рынка недвижимости российские банки часто дают кредиты под залог недвижимости корпоративным клиентам из других секторов экономики. Доля таких кредитов в совокупном объеме кредитов малому и среднему бизнесу составила 40%. Соответствующей публичной статистики нет, однако можно предположить, что значительная часть обеспеченных недвижимостью кредитов была выдана высокорискованным заемщикам, чье положение сейчас очень нестабильно. Об этом, в частности, свидетельствуют участившиеся минувшим летом дефолты по рублевым облигациям эмитентов третьего эшелона.
Аналитики „Тройки“ выделяют еще один актуальный аспект проблемы в сложившейся ситуации – использование в качестве обеспечения по кредитам акций компаний, работающих на рынке недвижимости. В частности, в залоге у ВТБ находится пакет акций „Системы-Галс“, под который был выдан кредит на сумму $700 млн, а „Уралсиб“ и „КИТ Финанс“ выдавали займы под залог акций РТМ. Продажа заложенных бумаг едва ли позволит возместить суммы кредитов, а вынужденная реализация незавершенных объектов по низким ценам позволит возместить их лишь частично, но не исключено, что некоторые банки будут заинтересованы в получении контроля над компаниями, чтобы затем довести до конца реализацию их проектов и получить более высокий доход. Впрочем, вполне вероятно, что кредитные организации, которые сами испытывают проблемы с ликвидностью, предпочтут „обналичить“ причитающиеся активы».
Специалисты «Тройки Диалог» подчеркивают, что переговоры заемщиков с банками будут непростыми. Краткосрочная задолженность – лишь видимая часть айсберга. Не исключено, что в сложившейся ситуации банки в массовом порядке потребуют досрочного погашения долгосрочных кредитов. Именно так было, когда Альфа-банк потребовал от РТМ досрочной выплаты $11 млн кредита в связи с нарушением кредитного договора.
В отличие от западных рынков недвижимости, текущий спад на российском обусловлен не столько снижением покупательской способности населения, сколько трудностями с ликвидностью. Если ухудшение ситуации в финансовой сфере продолжится, то неспособность компаний выполнять свои обязательства может вызвать виток вынужденных продаж, что отрицательно скажется на ценах на недвижимость. В преддверии неизбежного замедления роста рынка недвижимости кредитные организации уже вынуждены были пересмотреть условия кредитов, выданных девелоперским компаниям. Теперь кредиты на покупку недвижимости, по сути, больше не выдаются, заявляют аналитики.
Вместе с тем, по их мнению, сектор недвижимости по-прежнему привлекателен: у российской экономики многообещающие перспективы. Однако в ближайшее время, вполне возможно, настанет дисбаланс спроса и предложения, который может вызвать коррекцию цен. «Наш базовый сценарий развития событий предусматривает снижение цен на недвижимость в ближайшие 12 месяцев на 10–25%», — говорят аналитики «Тройки».
Они полагают, что жилая недвижимость переоценена, и дальнейшая динамика цен неопределенна: «в сегменте массового жилья риск коррекции минимален, и мы исходим из снижения на 10–15% до осени будущего года. Снижение цен на московском рынке типового жилья к уровню годичной давности, вероятно, будет не столь значительным благодаря заказам со стороны Москвы и области. Коммерческая недвижимость подешевеет на 15–25% к уровню конца прошлого года. Незавершенные объекты недвижимости могут подешеветь на 50%».
Специалисты «Тройки Диалог» отмечают, что федеральные власти поддерживают рынок недвижимости – намереваются увеличить капитал АИЖК на $2,4 млрд для рефинансирования ипотечных кредитов региональным партнерам. Не исключено, что будут выделены дополнительные средства на программу «Доступное жилье». Президент Дмитрий Медведев недавно одобрил поправки к закону, упрощающие взыскание банками задолженности по обеспеченным кредитам. «Государство также могло бы поддержать банки путем создания специального фонда для выкупа активов у кредитных организаций с недостатком ликвидности – такое предложение недавно выдвинул глава ВТБ24 Михаил Задорнов», — заключают аналитики.
13 ноября 2008 г., finansmag.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
