Грозит ли девелоперам глубокая"заморозка"?
Сегодня многие федеральные и региональные девелоперы сворачивают проекты на рынке коммерческой недвижимости, объясняя это в том числе и мировым финансовым кризисом. Эксперты из разных регионов России рассуждают о том, на сколько затянется эта «заморозка».Следует ли ожидать снижения цен в этом сегменте бизнеса, а также корректировок арендных ставок в торговой и офисной недвижимости?
Снижение цены возможно, но несущественное, которое в скором времени отыграется до сегодняшнего состояния. Снижение будет связано в первую очередь с необходимостью «срочного» возврата ранее взятых кредитов девелоперами.
Что касается дальнейшего развития ситуации, то можно спрогнозировать следующее: предложение заметно снизится, деньги станут дороже (заемные у банка или частного инвестора). Следовательно, цена на эту составляющую увеличится, однако цена на цемент, металл и дру2000гие строительные материалы должна не намного, но упасть вследствие снижения спроса со стороны строителей. Из этого можно сделать вывод на перспективу, что цена или останется на прежнем уровне, или будет расти в разумных рамках. А если учесть тот фактор, что деньги, выведенные из биржевого сектора акций, надо будет куда-то вложить и «переждать», многие инвесторы обратят свой взор на рынок недвижимости. Мы имеем многолетний опыт, связанный с повышением цен на бензин. Он (бензин) имеет свойство только расти в цене. То же самое происходит и с недвижимостью. И в обратное как-то не верится.
По поводу арендных ставок в торговой недвижимости: на мой взгляд, есть основания на снижение арендных ставок в торговой недвижимости в обозримом будущем. Это обуславливается двумя основными моментами. Во-первых, сокращением кадров и, как следствие, уменьшением денежной массы, направленной на покупки. Во-вторых, пересмотром своих запросов на покупки множеством граждан, так как все еще живо помнят кризис 1998 года. Возможна небольшая корректировка аренды как в меньшую, так и в большую стороны. Это связано с тем, что новых проектов сегодня нет, и в ближайшее время не появится из-за проблем с финансированием. Предложение ограничено на ближайшие 2—3 года. Многие компании пересматривают свои расходы по содержанию и найму офисов. Опять же сокращения, в результате котороых освободится офисное пространство. Эти два фактора взаимно скомпенсируют друг друга.
Заместитель генерального директора ОАО «ДВК Недвижимость» Андрей Пантелеев (Москва):
По информации, находящейся в нашем распоряжении, лишь некоторые девелоперы сворачивают свои «бумажные» проекты по коммерческой недвижимости. Основной причиной тому стала высокая стоимость кредитов. Часть этих проектов будет временно заморожена, другие — проданы девелоперам, имеющим альтернативные источники финансирования.
Корректировки стоимости квадратного метра и арендных ставок в сторону понижения, на наш взгляд, не ожидается. Если она и произойдет, то не ранее 2009 года. На фоне стабилизации арендных ставок в 2009 году и испуга инвесторов 30—40% площадей, запланированных на 2009 год, будут введены в 2010 или начале 2011 года.
Острый дефицит офисных и торговых площадей очевиден как в Москве, так и в регионах. Ни для кого не секрет, что если реализация новых проектов будет отложена до лучших времен, то стоимость квадратного метра и арендные ставки в существующих объектах будут расти из-за дефицита предложения. Сейчас рынок замер и ожидает дальнейшего развития событий. В этой связи на фоне общей паники ожидаем краткосрочное снижение арендных ставок на помещения класса А и повышение на помещения класса С в начале 2009 года. Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке и растущий объем предложения, в целом за сентябрь средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость выросла на 5%, в итоге составив $6,659/кв. м.
Исполнительный директор НП «РГР, Пермский край» Вадим Перегудов (Пермь):
Мне кажется, сильного снижения цен на коммерческую недвижимость не произойдет. Что касается арендных ставок, то вполне возможно, что они вырастут вслед за ростом арендных ставок на рынке вторичного жилья.
Начальник коммерческого отдела ООО «Центр недвижимости Авангард-Риэлт», генеральный директор ООО «Интернет-недвижимость» Евгений Дубровин (Казань):
Кардинальных перемен в сегменте коммерческой недвижимости я пока не заметил. Ситуацию можно оценить как стадию ожидания. В Казани нет острого дефицита по торговым и офисным объектам — по количеству новых площадей на душу населения мы на втором месте после Москвы. У нас даже наблюдается переизбыток торговых комплексов. Предполагаю, что в ближайшие 4—6 месяцев цены будут оставаться на прежнем уровне, но резкого падения мы не прогнозируем. Единственное, что здесь можно отметить, что акценты смещаются в сторону проектов с небольшими «короткими» и, я бы сказал, «реальными, практическими» деньгами.
В городе большей частью представлено предложение коммерческой недвижимости двух видов — торговая и офисная. Логистика, гостиницы и прочее — не в таком объеме. Если говорить о ретейле, то сегмент испытывает большие проблемы. Игрокам придется либо укрупняться, либо разоряться. В стране уже есть примеры того, как банки за невозврат кредитов отнимают у заемщика целые торговые комплексы. Это и понятно, ведь торговые сети живут на кредитах. Скорее всего, часть федеральных игроков уйдет из Челябинска, да и местным будет нелегко, так как население серьезно напугано кризисом. Все это может привести к снижению арендных ставок на торговую недвижимость; то же самое касается и ее продажи.
Если оценивать офисные центры классов В и С, то в Челябинске никакой корректировки цен в сторону снижения не будет — не важно, продажа это или аренда. Исключение могут составить сделки, где собственнику срочно нужны будут деньги. Но в городе очень ограничено предложение качественных офисов, и мне пока не известно, чтобы кто-то массово сворачивал свой бизнес и освобождал площади. Я утверждаю, что кризиса коммерческой недвижимости в Челябинске и других регионах России нет, кроме разве что регионов, где есть перепроизводство офисных площадей (например Санкт-Петербург или Казань); есть банковский кризис, который опосредованно влияет на рынок недвижимости.
Действительно, ряд проектов в Перми приостановлен, хотя их инициаторы любыми путями уклоняются от прямой констатации этого факта. Как правило, ограничиваются сообщениями, что проект по-прежнему находится на стадии разработки и согласований или в поисках инвесторов, что в нынешних условиях равнозначно откладыванию реализации проекта на неопределенный срок.
Довольно устойчиво растут средние арендные ставки на рынке торговой и офисной недвижимости. Кроме этого на рынке появляются более «дорогие» торговые и офисные помещения. Влияние кризиса на рынок офисной и торговой недвижимости пока проявляется в увеличении объема предложения на рынке, окончательный тренд будет виден в конце этого года. Конечно, есть примеры снижения цен по отдельным сделкам, но они обусловлены скорее изначально завышенной ценой предложения, корректировка при этом идет до среднерыночного уровня.
Надо отметить, что в Перми сдается сравнительно немного объектов торговой и офисной недвижимости, ограниченный объем предложения, конечно же, не способствует резким колебаниям на рынке. Рынок складской недвижимости представлен большим объемом старых советских складов и производственных баз. В последнее время значительный их объем выставлен на продажу, что сказалось на изменении цены за год. Корректировка цены аренды складских помещений обусловлена в большей степени изменением объема предложения в сторону более дешевых объектов (большей площади), в целом обстановка на рынке аренды складских помещений достаточно стабильная.
Во втором полугодии 2008 года уже было заморожено либо свернуто около ѕ проектов коммерческой недвижимости в регионах. Более всего уже пострадал и пострадает еще сильнее рынок офисной недвижимости. В Москве по состоянию на начало октября было отмечено изменение соотношения объема предложения и спроса на рынке. Массовые сокращения штата сотрудников компаний абсолютно во всех бизнес-сферах, которые начались в разгар кризиса, приводят к тому, что компании переориентируются на офисы значительно меньших размеров (число таких заявок, по данным департамента коммерческой недвижимости компании DeltaRealty, возросло в несколько раз за текущий месяц). Соответственно, в Москве (и в гораздо большей степени — в регионах, которые сильнее пострадали от финансового кризиса), по аналогии с рынком офисной недвижимости США, существенно возросла доля вакантных площадей на рынке. Если по итогам 2007 года уровень вакантных площадей по офисам Москвы составлял для классов А и В 1,5—2% и 4—6% соответственно, то к концу третьего квартала текущего года показатели возросли до 12% по офисам класса В.
Характерно, что доля вакантных площадей в сегменте офисов класса А возросла несущественно; текущей тенденцией является уменьшение требуемых размеров бэк-офисов (что высвобождает значительные площади класса В и С), в то время как головные, представительские офисы на фоне снижения цен стремятся переехать в помещения более высокого класса. Поэтому спрос на высококачественные современные офисы в престижных деловых районах пока сохраняется.
Экономически рост объема вакантных площадей (и рост конкуренции на рынке) приводит к вынужденной корректировке арендных ставок и стоимости продажи офисов. Сегмент офисов класса В наиболее сильно подвержен этим процессам, а поскольку доля площадей такого уровня на московском рынке составляет порядка 80% от суммарного объема предложения, то класс В тянет за собой весь рынок. Если говорить о прогнозах, то коррекция (ни в коем случае не обвал!) рынка офисной недвижимости может достичь 20—25% до стабилизации экономики, которая произойдет во втором полугодии 2009 года. При этом рынок продажи должен «просесть» сильнее, чем рынок аренды. Если тенденцией 2006—2007 гг. стало увеличение сделок по покупке офисных площадей, то теперь будут преобладать арендные сделки, а предложения по продаже массово выйдут на рынок.
Как повлияет кризис и приостановка девелоперских проектов на рынок труда?
Кризис повлияет на всех одинаково — все пересмотрят свои расходы и персонал. Все, от чего можно освободиться, будет убрано. На рынок труда попадет много персонала, но основа компании, ее топ-менеджеры, будут сохранены. После окончания кризиса будет проще нанять исполнителей, чем воспитывать менеджеров заново.
Заместитель генерального директора ОАО «ДВК Недвижимость» Андрей Пантелеев (Москва):
Кризис и приостановка девелоперских проектов на рынок труда стройиндустрии и проектной отрасли повлияет не более, чем на все остальные отрасли. Слухи о массовом «замораживании» проектов сильно преувеличены.
Мы допускаем, что некоторые крупные девелоперы с дорогим кредитным финансированием при раздутом штате будут вынуждены на время «затянуть пояса» и «скинуть балласт». Однако это актуально для отдельных участников рынка, но не для отрасли в целом, в частности сокращение штата нашей компании не планируется. Даже в случае сокращения штата компании сохранят наиболее квалифицированный персонал, что отразится на эффективности работы отрасли в целом.
Исполнительный директор НП «РГР, Пермский край» Вадим Перегудов (Пермь):
Кризис уже влияет на рынок труда. Например, по данным пермских кадровых агентств, сегодня наблюдается отток специалистов с рынка недвижимости (сделок производится меньше, риелторы ищут другие способы заработать). В некоторых пермских компаниях (агентства недвижимости, строительные, инвестиционные) уже произошло сокращение штата.
Прогнозируется, что отток специалистов из агентств недвижимости продолжится, поскольку сокращение колличества сделок приведет к понижению зарплат. Это толкнет некоторых риелторов на так называемые «левые» сделки. Понятно, что собственников бизнеса такое поведение работников не устраивает.
Начальник коммерческого отдела ООО «Центр недвижимости Авангард-Риэлт», генеральный директор ООО «Интернет-недвижимость» Евгений Дубровин (Казань):
Для «докризисной» ситуации можно сказать, что рынок труда в строительной отрасли Татарстана испытывал острую нехватку квалифицированных кадров. Это при достаточно больших объемах капитального строительства в Казани. Даже в этих, казалось бы, благоприятных условиях, при растущей цене на землю, росте цен на строительные материалы, увеличении транспортных расходов, многе «мелкие» застройщики перешли в другие сферы деятельности. При сегодняшней ситуации, когода большинство строительных компаний очень во многом зависят от кредитов, выжить способны только крупные фирмы. В этой сфэре возможны слияния и разорения. И, как следствие, перераспределение и миграция квалифицированных строительных кадров. По моей информации, сегдня в Казани некоторые строительные компании, в том числе и крупные, задерживают сотрудникам зарплаты. То есть процес пошел.
Рынок труда напрямую связан с тем, что происходит сегодня в девелоперском секторе. Проектировщики, подрядчики, стройиндустрия все упорно держат свои расценки, которые уже давно взлетели в небеса. Из-за этого маржа девелоперов упала до смешного уровня! Не случайно девелоперам приходится замораживать новые проекты. Например, цены на металл упали на внешнем рынке почти вдвое, но на арматуру такого снижения нет. В ближайшие полгода поставщикам услуг придется пересмотреть свою норму доходности и политику компаний, чтобы снизить стоимость строительства.
Конечно, предполагаемое ранее увеличение объемов строительства коммерческой недвижимости не состоится. На пермском рынке труда это принципиально не скажется, скорее, можно говорить о будущей недополученной прибыли девелоперов, но, возможно, ряду специалистов придется сменить место работы, однако о массовости я бы в данном случае не стал говорить. Возможно сокращение персонала в агентствах недвижимости и в ряде строительных организаций, не обеспеченных заказами.
Какие сегменты коммерческой недвижимости пострадают или уже пострадали от кризиса больше всего, а какие могут сегодня быть наиболее перспективными?
Не пострадают жилая недвижимость эконом-класса, так как появилась информация о господдержке этого сегмента, а также элитное жилье. «Элитки» вообще мало подвержены потрясениям на финансовых рынках. Кризис затронет в первую очередь жилую недвижимость бизнес-класса. В коммерческой недвижимости пострадают в разной степени все сегменты.
Исполнительный директор НП «РГР, Пермский край» Вадим Перегудов (Пермь):
Не могу сделать прогноз о том, какой сегмент коммерческой недвижимости пострадает более всего. Но есть информация, что некоторые крупные пермские компании распродают свои активы (объекты коммерческой недвижимости).
Заместитель генерального директора ОАО «ДВК Недвижимость» Андрей Пантелеев (Москва):
По итогам кризисного сентября заметнее всего выросла цена на офисные помещения — сразу на 9%, притом что на торговые — только на 3%. А производственно-складские помещения и помещения свободного назначения чуть подешевели — на 5% и 4% соответственно. С уверенностью можно сказать, что офисных площадей кризис не коснется, слишком заметен их дефицит и слишком существенна разница в структуре спроса и предложения. Производственно-складские помещения рискуют потерять в стоимости до 15%, так как сильно зависят от потребительского спроса, который в условиях кризиса неумолимо сокращается.
Начальник коммерческого отдела ООО «Центр недвижимости Авангард-Риэлт», генеральный директор ООО «Интернет-недвижимость» Евгений Дубровин (Казань):
Картина здесь довольно пестрая. В торговых комплексах вне зависимости от кризиса будет всегда востребован продуктовый ретейл, а также арендаторы, снабжающие потребителя товарами первой необходимости. Сложнее придется тем, кто ориентирован, например, на предметы роскоши, одежду или развлечения. В сегменте «склады-производство» ситуация зависит от группы производимых или складируемых товаров. Опять же от того, что потребляется быстрее всего.
Учитывая специфику Южного Урала, могу сказать, что встанут все новые проекты, которые ждали банковских денег. Девелоперы привыкли строить, вкладывая 30% своих денег и 70% заемных. Инвесторы, которые хотели бы вложить деньги в коммерческую недвижимость, будут это делать осторожно, риск недофинансирования слишком велик. Перспективны качественные торговые или офисные помещения. Подчеркну, что это должно быть действительно качественное предложение — объект в хорошем месте, с надежными современными коммуникациями, достойной репутацией и так далее. Но инвестировать в торговые центры все же не так выгодно, как в офисы. Объясняю разницу: при заполняемости ТЦ не более чем на 70% на проекте можно ставить крест, так как не будет ожидаемого среднего чека. А на офис-центры незаполненные площади в такой степени не влияют, между тем как со временем такая недвижимость в цене только растет.
Несмотря на то, что офисный сегмент на данный момент наиболее ощутимо пострадал от финансового кризиса, на других рынках также наблюдаются изменения. Рынок торговой недвижимости приостановил свой многолетний рост. По нашим прогнозам, снижения цен здесь не произойдет, если говорить о столичных и наиболее крупных российских регионах. Покупательская активность только растет, причем уверенными темпами. Кризис провоцирует панику среди экономически активных слоев населения. Ситуация на рынке автомобильного, ипотечного и потребительского кредитования убеждает людей в невозможности совершить крупные покупки в обозримом будущем (что, кстати, не совсем верно, но сказывается опыт пережитого кризиса 1998 года). Поэтому покупатели буквально сметают с прилавков товары повседневного потребления — одежду, обувь, предметы быта, продукты питания и так далее. Таким образом, спрос на ряд товаров растет, что дает ретейлерам повод для оптимизма.
Если оператор не зависит от кредитных средств, у него даже есть неплохие перспективы роста и расширения бизнеса. Тем более что многие российские регионы еще не реализовали свой потенциал, в то время как значительная часть девелоперских проектов в сфере региональной торговой недвижимости заморожена до лучших времен. Значит, торговые площади будут востребованы не менее, если не сказать более, чем в годы стабильного роста. При сохранении текущей финансовой и общеэкономической нестабильности цены на торговые площади, а особенно ставки аренды, могут возобновить остановившийся сейчас рост. Как и в офисном сегменте, ожидается смещение интереса операторов и сетевиков в пользу аренды помещений, в противовес тенденциям прошлых лет.
Такой сильной коррекции цен в складской недвижимости, как в офисном сегменте, по нашим прогнозам, не произойдет, однако рынок ожидает существенная стагнация. Потенциальные пользователи складских и логистических терминалов в условиях нестабильности рынка предпочтут прямые и короткие поставки, что может свести к минимуму интерес к складам. Тем более, до недавнего времени значительную долю клиентов логистики составляли западные компании, которые, как известно, уходят из России. Ожидается, что растущие на протяжении последних пяти лет арендные ставки зафиксируются по причине сохранения условий 10—15-летних договорных обязательств, а снижение уровня спроса на склады и отсутствие новых глобальных проектов в этом сегменте сводят на нет возможность роста рынка в ближайшие полгода-год.
Насколько серьезным станет кризис для девелоперов и как долго он может продлиться?
По оценкам экспертов, кризис продлится от одного до двух лет. Девелоперам это грозит, в первую очередь, потерей подготовленного персонала среднего и низшего звена. Девелоперы вынуждены будут оставить только ведущих менеджеров, которые в период «простоя» будут заняты подготовкой документации на новые проекты, проектированием, получением разрешительных документов и так далее. В работу пойдут только «железные» проекты, которые просто обречены на успех. От всего остального пока придется отказаться.
Исполнительный директор НП «РГР, Пермский край» Вадим Перегудов (Пермь):
Думаю, что серьезные компании заранее подготовились к кризису и скорректировали свои планы. Однако по информации некоторых представителей девелоперского бизнеса, «все умерло». Не могу сказать, что они имеют в виду. Можно лишь догадываться.
Заместитель генерального директора ОАО «ДВК Недвижимость» Андрей Пантелеев (Москва):
Прогноз для рынка в среднесрочной и долгосрочной перспективе оцениваем как позитивный. Стоимость метра столичной недвижимости будет только дорожать, хотя темп на ближайшие 7—9 месяцев замедлится.
Так как компании начали готовиться к кризису заблаговременно, это привело к возникновению значительных финансовых резервов за счет возникшей экономии. Для многих логичным шагом становится выкуп помещений, в которых работает их собственная организация. Это позволяет дополнительно сократить операционные расходы и защитить капитал от потери его стоимости в среднесрочной перспективе (как показал кризис 1998 года, цена за метр значительно превысила докризисную отметку).
Сложившаяся ситуация, когда рынок замер в ожидании, для многих девелоперов станет проверкой. Тяжелее всего будет крупным компаниям, в то время как средние и небольшие компании получат возможность улучшить свои позиции, так как доля кредитных денег в их бизнесе, как правило, не превышает 30%, что позволяет завершать проекты, финансируя их из собственных средств, и становиться привлекательнее для инвесторов.
В целом по рынку прогнозируем незначительную стагнацию до февраля, затем традиционно «жаркий» декабрь, когда сезонный фактор будет играть на повышение, и действительный подъем начиная с марта 2009 года.
Давайте вернемся к этому разговору ближе к началу марта. Думаю, к тому времени ситуация заметно стабилизируется, и банковское финансирование девелоперских проектов вновь будет открыто.
Начальник коммерческого отдела ООО «Центр недвижимости Авангард-Риэлт», генеральный директор ООО «Интернет-недвижимость» Евгений Дубровин (Казань):
Пока последствия кризиса оценить очень сложно. Уверенней всего себя чувстует тот, кто заканчивает свои проекты. Строительство закончено, кредиты выплачены, процесс продаж завершен. Продолжительность кризиса зависит от процессов, происходящих в мировой эономике: чем быстрее «выздоровеет» западная экономика, тем быстрее станет легче нам.
Девелоперы, в том числе и в Перми, нехватку «длинных» денег и отказы по кредитованию проектов почувствовали уже в прошлом году, когда банки стали ужесточать условия по кредитованию проектов или вовсе отказывать в этом.
Мы все сейчас являемся свидетелями и участниками «сжатия» как мирового, так и российского кредитного рынка, что практически означает и «сжатие» всех остальных отраслей, тем более многие из них обслуживали потребительский бум, как раз основанный на дешевых заемных средствах. По моей оценке, процесс займет не менее 2—3 лет, в течение которых участники рынка перестроятся под существующие реалии.
Компаниям придется развиваться на более дорогих кредитных ресурсах либо на собственных, либо вовсе отказываться от своих проектов. Это с одной стороны. С другой стороны, потребительский спрос явно уменьшится, и это также в перспективе может повлечь за собой пересмотр проектов.
Хочу заметить, что кризисная ситуация на рынке не означает, что все объекты попадут в число «неудачников». Напротив, это позволит «зачистить» рынок от неудачных проектов и существующих объектов, которым придется перестраивать свою работу (менять концепцию, репозиционироваться, заниматься грамотным маркетингом или просто уходить с рынка), чтобы соответствовать интересам и потребностям рынка. Все это, в итоге, пойдет только на пользу потребителю.
Как уже было отмечено, наиболее перспективным сегментом коммерческой недвижимости на сегодня является ретейл, но только в том случае, если игрок не зависит от заемных средств. А если мыслить глобально, то недвижимость, тем более реально существующая и приносящая доход — это всегда актив, который чего-то стоит, даже в период самых беспощадных кризисных проявлений. Мировая практика показывает, что кризис в наиболее важных отраслях экономики — явление закономерное и преодолимое. Более того, многим игрокам кризис позволяет пересмотреть векторы развития, избавиться от неликвидов, оздоровиться экономически. И за каждым кризисом наступает фаза роста и новых возможностей.
28 октября 2008 г., 161.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
