Недвижимость: рынок падает

По словам краснодарских экспертов, в крае уже приостановлен ряд девелоперских проектов. Однако по этическим причинам называть их они отказываются. В департаменте строительства Краснодарского края к моменту сдачи материала информацию об этом не предоставили.

«То, что сегодня происходит на рынке недвижимости, является полезной оздоровительной процедурой. Это своего рода „вакцинация“. Безусловно, есть проекты, которые сегодня приостановлены, в основном из-за неграмотного управления активами предприятий и отсутствия финансирования. Те застройщики, которые изначально необъективно и некомпетентно взвесили свои возможности и в бизнес-планировании не учли все риски, сейчас вынуждены с огромными затратами приостановить строительство. Такая ситуация отразится на объеме продаж (спрос на недвижимость в Краснодаре по сравнению с прошлым годом упал на 20%). Перестанут с той же динамикой дорожать пресловутые квадратные метры. Но снижать цены, по нашим данным, ни один из застройщиков пока не собирается„, — говорит Елена Стерхова, ведущий специалист компании Jus Alt Invest.

“Некоторые местные компании приостановили проекты строительства коммерческой недвижимости. Насколько мне известно, по жилью таких прецедентов не было. Компании, у которых есть собственный капитал, и те, которые строят на заемные средства российских банков, пострадают от нынешней ситуации в меньшей степени», — считает Евгений Есипенко, президент ГК «Присли».

По его словам, объем продаж жилья в Краснодаре упал на 30% по отношению к 2007 г.

«Причин несколько. Во-первых, выросли объемы строящегося жилья. Если в прошлом году было введено 500 тыс. м2, то в нынешнем эта цифра — 1,2 млн. Предложений больше, чем того требует спрос: на семь продавцов приходится один покупатель. Во-вторых, с рынка ушли те, которые занимались перепродажей недвижимости. Основные сделки сейчас — прямые продажи квартир», — говорит Евгений Есипенко.

Несмотря на это, по его мнению, цены на недвижимость в Краснодаре останутся на прежнем уровне.

«Собственники держат цены. Нет особых причин паниковать, хотя точно спрогнозировать все последствия кризиса нельзя. Ликвидность объектов недвижимости и покупательский спрос, конечно, снизились, и такая ситуация сохранится в течение полугода. Но потом все стабилизируется», — уверен Евгений Есипенко.

Однако с таким мнением согласны далеко не все аналитики. «В ближайшие 2—3 месяца ожидается остановка роста цен сроком от полугода до 2-х лет. Это связано, в первую очередь, с увеличением ставки по ипотечным кредитам и ужесточением требований к заемщикам, замедлением роста доходов у населения, а также продажей текущего предложения девелоперами (нужно реализовать те проекты, которые уже нельзя заморозить)», — считает менеджер проектов компании «GVA Sawyer Юг» Евгений Панасенко.

По мнению Владислава Варшавского, ведущего специалиста отдела инвестиционного консалтинга АКГ «Ваш СоветникЪ», в течение 6—8 месяцев цены на недвижимость в крае снизятся на 5—7% (возврат к уровню 2007 г.). «Строительным компаниям понадобятся деньги на завершение проектов. Поэтому они либо будут замораживать строящиеся объекты, либо снижать цены. Но из-за дороговизны строительных материалов на снижение цен пойдут не все застройщики», — говорит Владислав Варшавский.

По словам Евгения Панасенко, строительным компаниям сейчас стоит реально оценивать свои возможности по привлечению кредитов для завершения проектов. Новое строительство можно начинать только тем, у кого есть собственные средства, а проекты с привлечением кредитов стоит отложить на 2—3 года. Владислав Варшавский советует девелоперам делать акцент на маркетинговой политике: тщательно продумывать рекламную кампанию проектов, использовать нестандартные ходы для их продвижения.

По словам руководителя отдела промышленной недвижимости ООО «ПКФ «АТОЛЛ» Татьяны Куровской, в сделках с промышленными объектами сейчас также наблюдается спад. Примерно на 30% уменьшилось количество заявок на приобретение таких объектов.

«Предложений много, но, как правило, они идут по завышенным ценам, в расчете на иногородних покупателей. Цены, которые запрашивали 6—12 месяцев назад, только сейчас можно назвать реальными», — считает Татьяна Куровская.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ООО «ПКФ „АТОЛЛ“ Мария Позолотина соглашается с мнением коллеги: „Продавцы желают продать собственность наиболее выгодно. Поэтому выставляют объекты по цене выше рыночной, реальные же сделки совершаются по гораздо более низкой цене. Но делать прогнозы в нынешней ситуации все-таки сложно“.

Директор департамента консалтинга компании London Consulting & Management Company (LCMC) Сергей Богданчиков уверен: все коммерческие объекты, находящиеся в процессе строительства, будут завершены. „Говорить о том, что строительство объектов коммерческой недвижимости приостановят, неправильно. Хотя определенные сбои возникнут: скорее всего, сдвинутся установленные сроки реализации проектов. Заявленный объем ввода новых площадей к 2011 г. окажется значительно меньше. Арендные ставки повысятся. Сети уже начали увеличивать рассрочки по оплате товаров у поставщиков (с 30 до 60—90 дней). Открывать новые магазины ритейлеры вряд ли прекратят, но денег на развитие у них останется меньше“, — говорит Сергей Богданчиков.

По его мнению, подобные тенденции на рынке коммерческой недвижимости были ожидаемы — проблемы с инвестициями существуют последние полгода. Поэтому вкладывать деньги стоит только в высоколиквидные проекты, которые подразумевают хорошую транспортную доступность, расположение в центре города, наличие качественной концепции.

„В Краснодаре, где последний год наблюдался настоящий бум строительства, связанный с проведением Олимпиады в Сочи, теперь наступит спад: новые проекты заявлять, вероятно, не будут или их будет крайне мало“, — полагает аналитик LCMC.

На вопрос, стоит ли сейчас инвестировать в краснодарскую недвижимость, эксперты не дают однозначного ответа.

»В России сейчас в любом случае больше некуда вкладывать. Единственный приемлемый вариант — это недвижимость. Есть только две возможности не попасть впросак: или занять выжидательную позицию, или вкладывать средства в проекты с отличными характеристиками и отсутствием «подводных камней», — говорит Сергей Богданчиков.

Специалисты компании Jus Alt Invest советуют обратить внимание на более выгодные в инвестиционном плане объекты зарубежной недвижимости.

Тем, кто уже вложился в жилье или «коммерцию», эксперты советуют не паниковать. В Jus Alt Invest говорят о необходимости еще раз тщательно проверить надежность застройщика в соответствии с требованиями статьи ФЗ-214 РФ.

Евгений Панасенко советует инвесторам занять выжидательную позицию (если будет обвальное падение цен, не «продаваться»). «Если дольщик сейчас попытается выйти из рынка недвижимости и начать вкладывать деньги в акции, то, вероятнее всего, к моменту продажи рынок уже вырастет и играть будет не на чем, либо дисконт „съест“ прибыль от вложений в другие инструменты. Если понадобится продать — то делать это нужно спокойно„, — уверен эксперт. По его мнению, реакция на текущее сокращение кредитования девелоперов отразится на объемах строительства в ближайший год, и через 2—3 года рост цен возобновится.

Инвесторам стоит думать о сохранении вложенных средств: получить дополнительную прибыль не получится, уверены эксперты.

“Темп роста цен на первичном рынке недвижимости края — 5—7% за 2008 г. с учетом полной стагнации рынка Сочи, роста на побережье и в Горячем Ключе. Такие темпы роста не покроют прогнозируемый уровень инфляции (14%), — говорит Владислав Варшавский. — Сейчас очень скрупулезно надо выбирать строительную компанию. На мой взгляд, предпочтение стоит отдать местным застройщикам, которые на рынке много лет и имеют хорошую репутацию». По мнению эксперта, инвестирование в недвижимость — долгосрочная перспектива: «Это более ликвидный актив, чем другие, в случае адекватного поведения строительной компании на рынке».

16 октября 2008 г., dg-yug.ru

Новости Ожидаемая доходность в секторе коммерческой недвижимости растет на фоне подъема ключевой ставки Подъем ключевой ставки ведет к повышению доходностей на финансовых рынках, а также увеличивает ожидания инвесторов по доходности в секторе коммерческой недвижимости. Банк России в пятницу принял решение поднять ключевую ставку на 2 п.п., до 18 %. core-xp.ru 30 июля 35 % новых проектов формата Light Industrial реализуют новые игроки Более трети (35 %) площади всех строящихся зданий и анонсированных проектов формата Light Industrial в Московском регионе, без учёта объектов внутри МКАД, приходится на игроков, для которых эти объекты станут первыми в этом сегменте. core-xp.ru 11 июля Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Екатеринбург, Краснодар, Самара лидируют по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников в 2024 г. Екатеринбург не только удерживает первое место по обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников России с 2021 года, но и будет лидировать по прогнозному приросту коэффициента обеспеченности торговыми площадями в 2024-25 гг. В 2025 г. в Екатеринбурге ожидается завершение строительства суперрегионального ТРЦ «Золотой» (GLA 138 тыс. кв. м), что позволит ему сохранить лидирующие позиции и увеличить показатель обеспеченности до 967 кв. м. на 1 000 человек. 11 июля В Казахстане доля свободных складских площадей остается минимальной Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам I квартала 2024 года доля свободных складских площадей в Казахстане составила 1,6 % от общего объема предложения, увеличившись на 0,6 п. п. по сравнению с III кварталом 2023 года. Рынок качественной складской недвижимости страны за шесть месяцев пополнился на 68 тыс. кв. м и достиг 1,4 млн кв. м. 17 июня Все статьи и обзоры

Все новости за октябрь