Многофункциональные бизнес-центры
Многофункциональный бизнес-комплекс ― это объект недвижимости, чья функциональность расширена различными возможностями использования, то есть, может сочетать бизнес-центр и торгово-развлекательную зону, создавая благоприятную среду для совершения покупок, работы и отдыха. Такие бизнес-центры при грамотном и оперативном управлении способствуют расширению общественных связей и контактов, формированию и поддержке деловой репутации арендаторов.
Ключевым фактором и непременным условием успешного развития многофункционального бизнес-центра является мощная инфраструктура. Поэтому во всем мире многофункциональные бизнес-центры считаются главной поддержкой деловой и торговой жизни. Успешность большинства современных центров обеспечивает ориентация на такие востребованные рынком профили как торговля, развлечения, бизнес.
На рынке все более заметна тенденция увеличения доли крупноформатных многофункциональных комплексов с широким набором функций объекта (торгово-развлекательные и торгово-офисные центры). В зависимости от назначения объекта, как правило, одна из его функций является основной, а вторая ― «сателлит». Впрочем, иногда разные функции комплекса существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.
Варианты сочетаний профилирующих функций
Торгово-офисные центры ― это коммерческие объекты, основной функцией которых является торговая, а офисы занимают только часть этажей. Такие центры возникают, когда владелец земли старается извлечь максимум прибыли. В связи с дороговизной земли собственники строят высокие здания, чтобы максимально использовать приобретенный участок. В итоге, торговый центр устраивают на первых этажах, а остальные используют под офисные функции. Особенно актуальны подобные комплексы в городах, где цены на землю высоки. Такое пропорциональное сочетание функций считается нейтральным, офисы и магазины не помогают, но и не мешают друг другу существовать.
Офисно-торговые центры ― бизнес-центры любого класса, где на первом этаже открывают магазины. Формат этих торговых точек зависит от класса бизнес-центра. Бизнес-центры высокого класса ― отличное место для создания дорогих магазинов бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий. Эффективно функционировать здесь будут и салоны красоты, центры банковских услуг, ресторанов. Благосостояние работающего там и проживающего рядом населения гарантирует этим торговым точкам хороший оборот. Однако необходимым и обязательным условием для такого сочетания функций бизнес-центров являются раздельные входы в бизнес-центр и торговую зону.
Другой вариант сочетания офисно-торговых функций ― когда арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями в магазинах и салонах, занимающих первый этаж. При этом необходимо обеспечение свободного доступа арендаторов бизнес-центра в эти магазины. В этом случае торговля является сопутствующей функцией при офисах, создавая и формируя поток покупателей.
Гостинично-торговые комплексы ― весьма популярное сочетание. На первых этажах комплексов с профилирующей гостиничной функцией размещаются магазины сувениров, специализация которых идентична магазинам в бизнес-центрах класса «А»: бутики, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Эти точки ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет, являясь сопутствующей сферой гостиничных услуг.
Торгово-гостиничные комплексы ― более редкое сочетание. Проживающим в гостиницах, как правило, не нравится большое количество людей в комплексе, поэтому торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу. Это вынужденное сочетание, которое возникает из-за особенностей участка застройки или условий со стороны города. Например, торгово-гостиничный комплекс «Владимирский Пассаж». Для успешного функционирования этого центра, находящегося в отличном, с точки зрения торговли, месте, инвесторы постарались максимально разделить торговую и гостиничную функции (в данном сочетании весьма проигрышную для гостиницы). Было сделано два входа ― для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. При этом покупатели не могут попасть из торговой зоны в гостиничную, а постояльцы из гостиницы в торговый центр ― могут. Были найдены и другие маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать пользу от соседства с торговым центром. Торговый центр, в свою очередь, выигрывает от соседства гостиницей, которая формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.
Торгово-развлекательные комплексы обладают наиболее удачным сочетанием функций. Конкуренция в сегменте торговой недвижимости огромна, поэтому торговые комплексы, пересматривая свою концепцию, стараются предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому, если местоположение и площади комплекса дают возможность обустроить в нем развлекательную зону, это стоит сделать. Такое сочетание повысит конкурентоспособность комплекса, а обе функции будут поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.
Плюсы и минусы многофункциональных комплексов
Современный ритм жизни предъявляет высокие требования к офисным помещениям и торговым центрам. Многофункциональные бизнес-центры располагают полным комплексом услуг, что делает возможным проведение различных мероприятий на самом высоком уровне: презентации, семинары, банкеты, международные конференции и саммиты. Подобные сооружения обеспечивают сотрудникам офисов, проводящим большую часть дня на рабочем месте, комфортное пребывание в здании центров, а грамотно сформированные торгово-развлекательные комплексы экономят время, позволяя совместить покупки и отдых.
Плюсы
Главная тенденция на рынке коммерческой недвижимости сегодня ― застройки смешанного типа. При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом. Инвестиционная привлекательность проектов увеличивается за счет уменьшения рисков, связанных с вложением средств в разные виды недвижимости.
Постройка многофункциональных комплексов позволяет максимально эффективно использовать земельный участок под застройку, экономя ресурсы. Застройки смешанного типа предоставляют возможность адаптировать и преобразовывать заброшенные, незанятые помещения в новые центры. Когда в одном комплексе сочетается несколько функций, предоставляющих целевой аудитории несколько причин для посещения, это обеспечивает быстрое привыкание к комплексу. При этом удачно спланированные и совмещенные функции обеспечат взаимодополняемость потоков посетителей.
Минусы
Главный минус ― это возможные ограничения со стороны закона — зонирование и строительные кодексы. Это может серьезно осложнить процесс реализации проекта ― проектирование, строительство и проведение инженерных сетей. Когда объект уже достроен, необходимо четко сформулировать концепцию комплекса и расставить акценты при его продвижении. Непродуманность в этих вопросах может привести к тому, что функции, совмещенные в комплексе, будут мешать друг другу и проект станет убыточным. Следует также учитывать, что многофункциональные объекты дороже в эксплуатации и более сложны в управлении.
30 ноября 1999 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
